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房企押寶 “租售并舉” 布局長租公寓

  • 2017年10月9日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1252 81
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鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示:“目前租房市場格局是 40% 的中介,40% 的二房東,10% 的業(yè)主,10% 的自如等長租租賃機(jī)構(gòu);而未來租房市場格局可能 50% 是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場,40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場,還有 10% 是房屋分享?!?他表示

  焦點(diǎn) 2 利潤??? 成本控制是運(yùn)營關(guān)鍵

  目前這種較低的資金回報(bào)率是長租公寓最大的門檻,就長租公寓來講,無論采用輕重資產(chǎn)哪種模式都存在資金回收周期和利潤率的問題。普遍困惑的是,長租公寓的拿項(xiàng)目、改造、運(yùn)營成本都不低,依靠租金來回收成本,回收周期漫長這一問題是無法回避的。而在這樣的背景之下,長租公寓應(yīng)該如何去做才能夠達(dá)到現(xiàn)金流和成本方面的相對平衡?

  易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為:“首先,長租公寓涉及的持有方式和傳統(tǒng)的出租方式都是有區(qū)別的。如今的長租公寓可以分為自持項(xiàng)目的重資產(chǎn)運(yùn)營模式和整租項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式?!?如果是前者,那么考驗(yàn)的更多是企業(yè)的資金實(shí)力,因?yàn)橐揽孔饨鸹乜钪芷谳^長。而如果是后者,則更多考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營能力,因?yàn)闊o論是承租、改造還是后期管理運(yùn)營都需要控制成本。“長租公寓本身就是一項(xiàng)利潤較薄弱的生意,因此成本控制就成了企業(yè)需要搶占的行業(yè)制高點(diǎn)。”

  王璽龍介紹說,長租公寓最重要的投入有兩項(xiàng),一個(gè)是所拿物業(yè)的租金,一個(gè)是改裝投入。而龍湖冠寓的運(yùn)營者則更明確地指出,除資金成本之外,時(shí)間也是一種成本。

  王俊英就表示:“用自持做租賃肯定跟銷售的邏輯不一樣,一個(gè)是看未來,一個(gè)是看現(xiàn)在。長租公寓項(xiàng)目一次投入特別大,需要一個(gè)漫長的回收周期,誰能把這個(gè)成本控制住,誰一定是未來終極的勝利者??刂瞥杀臼窃谇岸艘孟马?xiàng)目,中間建造項(xiàng)目,一直到后期運(yùn)營,才能保證整個(gè)項(xiàng)目是賺錢的生意。從建造來說,時(shí)間成本也是很重要的,因?yàn)樯婕白饨鸹厥?,所以成本是在拿下?xiàng)目的那一刻就已經(jīng)開始計(jì)算了,拖得時(shí)間越久肯定越不好。龍湖的輕資產(chǎn)長租公寓從拿項(xiàng)目到入市時(shí)間大約在 130 天?!?/p>

  焦點(diǎn) 3 如何盈利? 擴(kuò)張規(guī)模成首要目標(biāo)

  盈利問題同樣是許多行業(yè)人士最為關(guān)注的問題。此前王璽龍?jiān)?jīng)透露,熊貓公寓的產(chǎn)品回收現(xiàn)金方式主要依靠著租金和增值服務(wù)。而王俊英則表示,龍湖冠寓的盈利主要是依靠租金來實(shí)現(xiàn)的。如果僅依靠租金來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回收,那么在單筆收益相對有限的情況下,規(guī)模就成為決定性的因素。

  “從盈利角度來說,集中式公寓可能做到 2 萬間房時(shí),盈利情況會(huì)開始變好,但分散式則可能要做到 10 萬間房才有可能變好?!?楊現(xiàn)領(lǐng)指出,從企業(yè)角度來說,基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng),才能贏得市場。而除規(guī)模之外,長租類項(xiàng)目要想盈利,主要需要三點(diǎn):第一是產(chǎn)品和服務(wù),第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營能力,第三是相對比較順暢的融資途徑。

  目前市場上,很多涉足長租公寓領(lǐng)域的開發(fā)商都將擴(kuò)展規(guī)模作為其首要目標(biāo)。比如中駿方面就在其中期業(yè)績會(huì)上表示,中駿長租公寓項(xiàng)目的目標(biāo)是三年做到 5 萬間,長遠(yuǎn)目標(biāo)則是 1000 個(gè)項(xiàng)目,50 萬間產(chǎn)品。

  而韓石也表示:“目前政策利好,很多開發(fā)商都涉足長租公寓這個(gè)領(lǐng)域來,市場需求量非常大,目前還是藍(lán)海的狀態(tài)。冠寓年底的時(shí)候房間數(shù)量會(huì)超越 15000 間。布局一、二線 16 個(gè)城市。中期我們把 5 萬間作為一個(gè)臨界點(diǎn),希望能夠迅速突破這一量級?!?/p>

  焦點(diǎn) 4 如何定位? 靠品質(zhì) or 價(jià)格吸引年輕人

  在租賃市場上,新興的長租公寓有著一些傳統(tǒng)租賃形式所不能比擬的優(yōu)勢,比如集中式的管理帶來良好的公共空間以及生活環(huán)境,再比如背靠房企所擁有的強(qiáng)大運(yùn)營能力和資金支持。對個(gè)人租賃者來講,長租公寓的出現(xiàn)最重要的問題在于解決了租客權(quán)益被房東、中介人員隨意侵害的問題。

  但需要指出的是,更好的居住環(huán)境和完善的物業(yè)管理也意味著需要承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用,這一費(fèi)用往往直接體現(xiàn)在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項(xiàng)目相對周邊有 15% 左右的溢價(jià)。而無論萬科泊寓、遠(yuǎn)洋邦舍抑或是熊貓公寓,其產(chǎn)品的月租金都要高于同等面積的傳統(tǒng)房屋租賃。

  “長租公寓的定價(jià)主要還是同位置有關(guān)系。” 對此,一位長租公寓運(yùn)營者告訴記者,“僅從面積來看,長租公寓的性價(jià)比與普通住宅沒有可比性,這種產(chǎn)品更多的是依靠良好的裝修、公共空間和一些免費(fèi)配套來吸引注重生活品質(zhì)的年輕人?!?/p>

  如果要靠品質(zhì)吸引年輕人,就需要成本和投入;如果降低價(jià)格、放棄品質(zhì),那么會(huì)陷入同傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現(xiàn)實(shí)的矛盾。而矛盾的突破點(diǎn)在于客戶的消費(fèi)觀念和生活觀念,在于他們是否愿意為長租公寓所提供的生活品質(zhì)買單。

  長租公寓的運(yùn)營者們最愛提及的一句話是:“房子是租來的,而生活不是。” 但現(xiàn)實(shí)是,目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人,目前雖然能夠支撐這一市場,但當(dāng)長租公寓大量入市,客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個(gè)值得商榷的問題了。

  對一些有足夠支付能力的人來說,長租公寓這樣的產(chǎn)品也可能難以打動(dòng)他們?!跋啾葋碇v,長租公寓可能更適合新租戶,對于老租戶來講收納空間不足,實(shí)用性大打折扣?!?租住在酒仙橋附近的陳女士向記者表示,目前她所租住的房子月租金在 5000 元左右,小區(qū)較老,但是面積要遠(yuǎn)高于周圍的長租公寓產(chǎn)品?!伴L租公寓具有吸引力的點(diǎn)在于擁有健身房等配套設(shè)施,但是相對普通房屋租賃來講性價(jià)比依然不夠高。這種公寓難以滿足做飯、洗衣等生活需求,而且面積比較小,如果價(jià)格在 5000 元以下可以考慮。”

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