地產(chǎn)并購整合已成趨勢 小型房企該如何是好？

• 2017年9月27日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1456 96
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根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案有154宗，涉及資金規(guī)模2177億元，平均2天就發(fā)生一起房企并購案。并購的節(jié)奏和規(guī)模均超過去年。

　　地產(chǎn)并購整合已成趨勢，小型房企該如何是好？

　　“地頭蛇”的價值

　　“很多大房企進(jìn)來后，土地出讓越來越規(guī)范，如果在公開市場拿地，我們根本沒有優(yōu)勢?！蔽靼材承⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。在西安深耕多年的該企業(yè)，近日與某閩系大型房企簽署合作協(xié)議，公司將既有項目的大部分股權(quán)售予后者，并放棄操盤權(quán)，僅以小股東的身份做后續(xù)開發(fā)。該西安房企已在西安市開發(fā)區(qū)“深耕”了8年之久。公司旗下雖僅有一個項目，但體量頗大，目前已開發(fā)到第三期。其間，該公司從未在公開市場拿地，而是以劃撥、協(xié)議等方式陸續(xù)拿下該區(qū)域的地塊，土地成本遠(yuǎn)低于市場水平。過去這些年，企業(yè)曾深度參與到該區(qū)域的土地一級開發(fā)中，因此擁有拿地的“優(yōu)先權(quán)”，并和當(dāng)?shù)卣⒘溯^為密切的關(guān)系。但這種模式正在發(fā)生改變。上述負(fù)責(zé)人表示，近年來，西安的土地出讓方式趨于規(guī)范，越來越多土地以招拍掛的公開方式競出。加之大型房企陸續(xù)進(jìn)入西安市場，公司在公開市場拿地已沒有任何優(yōu)勢，其傳統(tǒng)運營模式也難以為繼。

　　該人士表示，考慮到這一點，才選擇與該閩系房企合作，但已不再操盤。后者的年銷售規(guī)模在400億水平，且是上市公司，有著較為強烈的擴張需求。之所以保留一定股份，該人士表示，一是因為做了多年的房地產(chǎn)開發(fā)，不甘心就此退出；二是因為公司在當(dāng)?shù)赜辛己玫恼P(guān)系，仍可在今后發(fā)揮作用。

　　在近期很多“大吃小”的并購案例中，都能看到類似的交易方式，即小公司并未被整體“吃掉”，原有的股東或部分股東仍持有一定比例的股權(quán)。

　　9月14日，陽光城宣布以合作并購方式獲取天津?qū)氎媾c薊州兩個改善型住宅項目。由于尚未發(fā)布公告，目前尚不清楚其持股比例，但分析人士認(rèn)為，從官方口徑中“合作并購”的獲取方式來看，原項目公司仍可能持有一定比例股權(quán)。

　　9月6日，中洲控股聯(lián)合某基金，收購惠州市銀泰達(dá)實業(yè)有限公司90%股權(quán)，從而獲取惠州一宗大體量項目。剩余的10%股份，仍為原始股東北京銀泰達(dá)科技發(fā)展有限公司所持有，該公司在2009年就已出資。

　　此前的8月27日，三盛控股公告稱，以8640萬元的代價收購章丘正大天源置業(yè)有限公司80%的股本。后者成立于2014年，注冊資本僅為1800萬元。此次交易前，自然人鄭煥剛是唯一股東，交易后，鄭煥剛的持股比例從100%變?yōu)?0%。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)帶有很強的地域特征，大型房企（尤其是民企）到了一個新的市場，很容易水土不服，他們往往選擇跟有資源的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作，從而順利起步?！北本┠炒笮头科筘?fù)責(zé)人表示，前幾年，萬科就曾和中冶、金隅、首開等央企和國企合作開發(fā)項目，從而快速擴大了在北京市場的份額。融創(chuàng)也曾借助與綠城的合作，順利布局“長三角”。

　　該人士表示，一些名不見經(jīng)傳的小房企同樣可能擁有這些資源。他們可能只操盤一個項目，卻對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄羁痰睦斫?，并有較好的政商資源，也因此成為潛在的大型房企合作對象。“這有助于在并購中提升自己的價碼，最終保留一定的股權(quán)，也是這種價值的體現(xiàn)。”

　　但由于這些企業(yè)的開發(fā)能力、品牌溢價能力有所欠缺，因此在合作中往往選擇“小股不操盤”，變身為兼具顧問性質(zhì)的財務(wù)投資者。

　　市場空間仍在

　　相比之下，一些地方小型國企也有自己的生存之道。9月12日，京漢股份發(fā)布公告稱，全資子公司京漢置業(yè)于西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所競得兩家公司全部股權(quán)。交易價格為12.7億元，溢價率接近100%。

　　標(biāo)的公司分別是簡陽榮盛均益投資開發(fā)有限公司和簡陽嘉欣瑞恒投資開發(fā)有限公司，均為四川雄州實業(yè)全資持有。后者是隸屬于四川簡州城投有限公司的國有獨資企業(yè)。經(jīng)此交易，京漢股份獲得簡陽市的三宗商用用地，共計161畝。值得注意的是，這兩家標(biāo)的公司在今年6月19日剛剛成立，經(jīng)營范圍中包括“土地整理與開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”。按照一些業(yè)內(nèi)人士的猜測，雄州實業(yè)作為國企，可在當(dāng)?shù)厣钊雲(yún)⑴c土地整理與開發(fā)。但或因房地產(chǎn)開發(fā)能力不足或資金欠缺等問題，無法進(jìn)行二級開發(fā)，才將土地出讓。

　　這也被視為一種生存之道。上述房企人士表示，具有城投公司背景的地方國企，往往具有很好的土地資源。在房地產(chǎn)市場并購加劇的時代，這些資源的變現(xiàn)能力不可忽視。他表示，由于大公司通常不希望在招拍掛市場“拼殺”，便通過股權(quán)收購的方式獲取土地。由此，這類小型的國資背景企業(yè)便得以生存?！熬唧w的合作方式有很多，有些國企會選擇入股，而不是全盤出讓，但操盤者往往是收購方。”

　　公開資料顯示，雄州實業(yè)組建之初，曾合并了三家公司（簡陽資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、四川簡州城投有限公司、簡陽土地整理開發(fā)有限公司），由此具有較好的土地整理開發(fā)實力。此次股權(quán)出售后，雄州實業(yè)是否繼續(xù)介入土地開發(fā)尚不明確，但從其掌握的資源來看，仍然具有可持續(xù)的此類生存能力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈，核心資源的變現(xiàn)能力也越來越強，眾多小房企得以在夾縫中生存，正體現(xiàn)了這一點。

　　但在并購整合的大趨勢下，其生存的環(huán)境越來越惡劣。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案有154宗，涉及資金規(guī)模2177億元，平均2天就發(fā)生一起房企并購案。并購的節(jié)奏和規(guī)模均超過去年。

　　今年6月，建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰也曾公開表示，中國不需要那么多房地產(chǎn)公司。他表示，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多家，實際上機構(gòu)調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)大概是3萬多家，3萬多家中有好多是半死不活的，真正正常運作的也就1萬多家。

　　那么，這些小房企能夠在夾縫中存活多久？

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，由于很多區(qū)域市場仍然存在不透明、不規(guī)范的情況，未來很長一段時間內(nèi)，小型企業(yè)仍然有其生存空間，只是角色從“臺前”轉(zhuǎn)到“幕后”。小型房企的生存模式也較為多樣，不排除有轉(zhuǎn)型成功者，并在行業(yè)內(nèi)實現(xiàn)深耕。

　　他還表示，即使一個成熟的市場生態(tài)，也不是“大佬的游戲”。對當(dāng)?shù)厥袌隼斫飧?、掌握資源更多、策略更為靈活的小型企業(yè)也會占有一席之地。

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