“三四線之王”形象漸變 碧桂園圓夢進京

• 2017年8月31日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 960 60
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2017年，碧桂園迎來了兩莊喜事，一是上半年實現(xiàn)合同銷售額2889億元，略高于萬科，并率先提出全年5000億的業(yè)績目標；二是圓了進京夢，并打入了京城核心地帶。

2017年，碧桂園迎來了兩莊喜事，一是上半年實現(xiàn)合同銷售額2889億元，略高于萬科，并率先提出全年5000億的業(yè)績目標；二是圓了進京夢，并打入了京城核心地帶。

截至目前，騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在北京公開市場上共斬獲4宗地塊，耗資104.88億元?；厮荼坦饒@北京拿地，能夠發(fā)現(xiàn)其在2017年勐然發(fā)力，實現(xiàn)了破冰之旅，這段旅程走了1年10個月。

碧桂園北京拿地圖譜

2015年7月，碧桂園成立了一線城市事業(yè)部，因為后千億時代，只做三四線市場遠撐不起門面與規(guī)模。那時起，北京每逢拍地碧桂園幾乎都出席，但每次都顆粒無收。蓋因市場競爭激烈，地價高，賬本算不過來。如果不是因為對成本的精打細算，碧桂園在2015年10月就進入了北京。

彼時，其與金茂聯(lián)合，以51.8億元聯(lián)合拿下的豐臺兩宗地塊，當時坐鎮(zhèn)的是時任執(zhí)行董事朱榮斌。后因為地價超出老板楊國強的授權(quán)，幾經(jīng)折騰最終還是退地，中鐵接手。在北京接連失利之時，碧桂園在環(huán)京區(qū)域卻是攻城拔寨，做得風生水起。

環(huán)京包圍北京的策略，與碧桂園“深耕三四線，環(huán)抱一二線”的戰(zhàn)略如出一轍。只是要與萬科、恒大爭行業(yè)規(guī)模老大，要提升利潤，在北京沒有項目終究是一種遺憾。尤其是在上海、廣州、深圳都已插上旗幟之時，北京還是一片空白。無論是門面還是業(yè)績，壓力都不容小覷。

終于，2017年5月3日，碧桂園以2.2億元拿下密云一宗地塊，踏上北京這片熱土。對于這一消息，市場反應(yīng)并不大，一是郊區(qū)地塊，總價低，二是曾經(jīng)數(shù)十次出入北京拍賣大廳，碧桂園進京的決心與焦慮眾人皆知。

真正引發(fā)業(yè)界關(guān)注的是其在北京拿的第二宗地塊。8月1日，碧桂園聯(lián)合招商局、華潤，以38.4億拿下東城一地塊，占地面積42457.553平米，最高預(yù)售價格9.35萬/平。當時，這宗地網(wǎng)上共收到兩份報價，最終另外一家選擇退出，因為地塊條件過于苛刻。

按照出讓要求，競得企業(yè)的開發(fā)商，需要支付土地開發(fā)建設(shè)補償費33.9億元，需自持經(jīng)營地塊中50%的商業(yè)部分20年。除此，地塊中居住建筑規(guī)模需執(zhí)行“90/70”政策，競買開發(fā)商還需在地塊內(nèi)配建不小于7000平方米的燕墩博物館，并無償移交東城區(qū)文化委員會。

加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元。有媒體測算，地塊樓面價達9.82萬元/平方米。而公告要求，這宗地塊商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。

名副其實的面粉貴過面包。很顯然，這宗地將極大考驗碧桂園及其聯(lián)合體的操盤能力，尤其是碧桂園二十余載的操盤經(jīng)驗都是在三四線城市，但東城地塊的地段之優(yōu)，人盡皆知。

隨著東城地塊的收入囊中，也意味著碧桂園在四大一線城市核心區(qū)域都有布局。而后，碧桂園又與中鐵、國瑞聯(lián)手，拿下海淀一宗地塊，以及獨自以6.2億元摘得懷柔一自住房地塊。

“三四線之王”形象漸變

如此，碧桂園初步完成了北京區(qū)域布局。從其組織架構(gòu)上，不難看出，碧桂園已經(jīng)做好深耕北京區(qū)域的長期準備，其成立了北京區(qū)域公司、京東區(qū)域公司、京南區(qū)域公司、京西區(qū)域公司和京北區(qū)域公司。未來，或?qū)⒃兕l繁看見其出入北京國土局拍賣大廳的身影。

畢竟在行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)模化競爭加劇情況下，土地儲備儼然成為誰是老大的最強武器。根據(jù)碧桂園2017上半年年報，其共獲取292宗土地，建筑面積約為5084萬平方米；公司已摘牌或已簽約的土地儲備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.35億平方米。

據(jù)媒體報道，截至6月30日，碧桂園目標市場為北京的可售資源為305億元，潛在可售資源67億元，預(yù)計總貨值為人民幣372億元。

縱觀碧桂園近5年來的發(fā)展歷程，每一次業(yè)績的迅速提升都與土地擴張緊密關(guān)聯(lián)。2016年可謂爆發(fā)之年，銷售額從2015年的1402億提升到3088億，預(yù)期建筑面積也從3821萬平米提升至8752萬平米。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2017上半年，碧桂園在一二線城市的儲備已經(jīng)近70%。很顯然，兩年時間，碧桂園已從“三四線之王”的形象，迅速實現(xiàn)了向一二線轉(zhuǎn)變。碧桂園總裁莫斌亦表示不排除今年業(yè)績超過5000億。但需要指出的是，隨著規(guī)模的快速發(fā)展與提升，配套服務(wù)能否有相應(yīng)的提升、能否打造出與北京在內(nèi)的一線城市相匹配的高端產(chǎn)品，于碧桂園而言，都是一個問題。

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