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“三四線之王”形象漸變 碧桂園圓夢進京

  • 2017年8月31日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 960 60
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2017年,碧桂園迎來了兩莊喜事,一是上半年實現(xiàn)合同銷售額2889億元,略高于萬科,并率先提出全年5000億的業(yè)績目標;二是圓了進京夢,并打入了京城核心地帶。

碧桂園,碧桂園圓夢進京

2017年,碧桂園迎來了兩莊喜事,一是上半年實現(xiàn)合同銷售額2889億元,略高于萬科,并率先提出全年5000億的業(yè)績目標;二是圓了進京夢,并打入了京城核心地帶。

截至目前,騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,碧桂園在北京公開市場上共斬獲4宗地塊,耗資104.88億元?;厮荼坦饒@北京拿地,能夠發(fā)現(xiàn)其在2017年勐然發(fā)力,實現(xiàn)了破冰之旅,這段旅程走了1年10個月。

碧桂園北京拿地圖譜

2015年7月,碧桂園成立了一線城市事業(yè)部,因為后千億時代,只做三四線市場遠撐不起門面與規(guī)模。那時起,北京每逢拍地碧桂園幾乎都出席,但每次都顆粒無收。蓋因市場競爭激烈,地價高,賬本算不過來。如果不是因為對成本的精打細算,碧桂園在2015年10月就進入了北京。

彼時,其與金茂聯(lián)合,以51.8億元聯(lián)合拿下的豐臺兩宗地塊,當時坐鎮(zhèn)的是時任執(zhí)行董事朱榮斌。后因為地價超出老板楊國強的授權(quán),幾經(jīng)折騰最終還是退地,中鐵接手。在北京接連失利之時,碧桂園在環(huán)京區(qū)域卻是攻城拔寨,做得風生水起。

環(huán)京包圍北京的策略,與碧桂園“深耕三四線,環(huán)抱一二線”的戰(zhàn)略如出一轍。只是要與萬科、恒大爭行業(yè)規(guī)模老大,要提升利潤,在北京沒有項目終究是一種遺憾。尤其是在上海、廣州、深圳都已插上旗幟之時,北京還是一片空白。無論是門面還是業(yè)績,壓力都不容小覷。

終于,2017年5月3日,碧桂園以2.2億元拿下密云一宗地塊,踏上北京這片熱土。對于這一消息,市場反應(yīng)并不大,一是郊區(qū)地塊,總價低,二是曾經(jīng)數(shù)十次出入北京拍賣大廳,碧桂園進京的決心與焦慮眾人皆知。

真正引發(fā)業(yè)界關(guān)注的是其在北京拿的第二宗地塊。8月1日,碧桂園聯(lián)合招商局、華潤,以38.4億拿下東城一地塊,占地面積42457.553平米,最高預(yù)售價格9.35萬/平。當時,這宗地網(wǎng)上共收到兩份報價,最終另外一家選擇退出,因為地塊條件過于苛刻。

按照出讓要求,競得企業(yè)的開發(fā)商,需要支付土地開發(fā)建設(shè)補償費33.9億元,需自持經(jīng)營地塊中50%的商業(yè)部分20年。除此,地塊中居住建筑規(guī)模需執(zhí)行“90/70”政策,競買開發(fā)商還需在地塊內(nèi)配建不小于7000平方米的燕墩博物館,并無償移交東城區(qū)文化委員會。

加上33.9億元補償費,地塊實際上總共的代價為72.3億元。有媒體測算,地塊樓面價達9.82萬元/平方米。而公告要求,這宗地塊商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米,且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。

名副其實的面粉貴過面包。很顯然,這宗地將極大考驗碧桂園及其聯(lián)合體的操盤能力,尤其是碧桂園二十余載的操盤經(jīng)驗都是在三四線城市,但東城地塊的地段之優(yōu),人盡皆知。

隨著東城地塊的收入囊中,也意味著碧桂園在四大一線城市核心區(qū)域都有布局。而后,碧桂園又與中鐵、國瑞聯(lián)手,拿下海淀一宗地塊,以及獨自以6.2億元摘得懷柔一自住房地塊。

“三四線之王”形象漸變

如此,碧桂園初步完成了北京區(qū)域布局。從其組織架構(gòu)上,不難看出,碧桂園已經(jīng)做好深耕北京區(qū)域的長期準備,其成立了北京區(qū)域公司、京東區(qū)域公司、京南區(qū)域公司、京西區(qū)域公司和京北區(qū)域公司。未來,或?qū)⒃兕l繁看見其出入北京國土局拍賣大廳的身影。

畢竟在行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)模化競爭加劇情況下,土地儲備儼然成為誰是老大的最強武器。根據(jù)碧桂園2017上半年年報,其共獲取292宗土地,建筑面積約為5084萬平方米;公司已摘牌或已簽約的土地儲備約2.1億平方米,另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.35億平方米。

據(jù)媒體報道,截至6月30日,碧桂園目標市場為北京的可售資源為305億元,潛在可售資源67億元,預(yù)計總貨值為人民幣372億元。

縱觀碧桂園近5年來的發(fā)展歷程,每一次業(yè)績的迅速提升都與土地擴張緊密關(guān)聯(lián)。2016年可謂爆發(fā)之年,銷售額從2015年的1402億提升到3088億,預(yù)期建筑面積也從3821萬平米提升至8752萬平米。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),2017上半年,碧桂園在一二線城市的儲備已經(jīng)近70%。很顯然,兩年時間,碧桂園已從“三四線之王”的形象,迅速實現(xiàn)了向一二線轉(zhuǎn)變。碧桂園總裁莫斌亦表示不排除今年業(yè)績超過5000億。但需要指出的是,隨著規(guī)模的快速發(fā)展與提升,配套服務(wù)能否有相應(yīng)的提升、能否打造出與北京在內(nèi)的一線城市相匹配的高端產(chǎn)品,于碧桂園而言,都是一個問題。

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