恒大快速成長(zhǎng)的背后到底是什么？

• 2017年8月30日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 308 12
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今年上半年是地產(chǎn)豐收年，多家龍頭房企均錄得業(yè)績(jī)大增。但恒大的半年報(bào)還是超出不少投資者的預(yù)期。

　　8月28日，中國(guó)恒大2017年半年業(yè)績(jī)顯示，多項(xiàng)核心指標(biāo)行業(yè)第一，其中上半年凈利潤(rùn)231.3億，同比大增224%；營(yíng)業(yè)額1879.8億，同比大增114.8%；截至6月30日公司總資產(chǎn)達(dá)14930億。業(yè)績(jī)大增的同時(shí)，恒大上半年凈負(fù)債率大幅下降近一半。

　　恒大凈利潤(rùn)大漲和負(fù)債大降所形成的“剪刀差”，讓市場(chǎng)開始重新評(píng)估恒大發(fā)展前景，8月29日，花旗、野村、中銀國(guó)際、國(guó)泰君安、聯(lián)昌國(guó)際等國(guó)際投行發(fā)研報(bào)，均給出強(qiáng)烈買入建議，最高將目標(biāo)價(jià)調(diào)升至31.8港元，8月29日，恒大上漲11.84%收?qǐng)?bào)25.5港元。

　　轉(zhuǎn)型背后的邏輯

　　一直以來(lái)，恒大都在尋求規(guī)模高增長(zhǎng)。從2009年上市至今銷售規(guī)模7年時(shí)間增了11倍。今年前七月，恒大銷售額達(dá)2882.5億，同比大增56%，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)恒大全年銷售將突破5000億。

　　恒大快速成長(zhǎng)的背后是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)商品房銷售金額為4.39萬(wàn)億，2016年該數(shù)據(jù)已經(jīng)突破11.7萬(wàn)億。

　　在這個(gè)“擴(kuò)張時(shí)代”里高增長(zhǎng)房企普遍采用高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，其邏輯在于高增長(zhǎng)必須有足夠土地儲(chǔ)備，在地價(jià)增速高于負(fù)債利率的背景下，高負(fù)債有利于房企擴(kuò)張。自2009年以來(lái)，恒大銷售額、總資產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)12-23倍增長(zhǎng)，銀幣的另一面則是其負(fù)債率一直處于高位。

　　但在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有增長(zhǎng)空間，但高速增長(zhǎng)期已結(jié)束，未來(lái)增速正逐步放緩。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)2-3年商品房銷售規(guī)模將進(jìn)入平穩(wěn)期，2019年前后開始緩步下行。與此同時(shí)，房企利潤(rùn)也出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2016年112家A股上市房企平均利潤(rùn)率從2013年的11.97%下降至8.2%。

　　“成交量和利潤(rùn)率的變化和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境多變、房地產(chǎn)的開發(fā)難度增大等因素相關(guān)?！?有地產(chǎn)行業(yè)資深市場(chǎng)人士對(duì)記者分析稱，“在調(diào)控政策收緊、資金全面收緊的市場(chǎng)形勢(shì)下，規(guī)模房企不應(yīng)再單純追求規(guī)模擴(kuò)張，而要更加注重提升效益，降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　恒大的調(diào)整始于今年年初，許家印明確提出實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略。并開始“由過(guò)去的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的‘三高一低’發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”。其轉(zhuǎn)型核心就是提升利潤(rùn)，降低負(fù)債率。在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞也表示，未來(lái)恒大保持規(guī)模適度發(fā)展，把效益放在第一位。

　　雙“剪刀差”促恒大成半程利潤(rùn)王

　　按照恒大在業(yè)績(jī)會(huì)上公布的降負(fù)債率計(jì)劃，接下來(lái)恒大還將引進(jìn)第三輪戰(zhàn)略投資資金300-500億，進(jìn)一步增厚凈資產(chǎn)，并在未來(lái)三年實(shí)施土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備?！暗浇衲昴昴┵Y產(chǎn)負(fù)債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。” 恒大首席財(cái)務(wù)官潘大榮業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)透露。

　　“恒大采用加大凈資產(chǎn)同時(shí)減少負(fù)債總額的‘剪刀差’，來(lái)降低負(fù)債率?！鼻笆鍪袌?chǎng)人士對(duì)記者進(jìn)一步分析稱，“三輪引戰(zhàn)投增厚了恒大的凈資產(chǎn)，土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)則有效減少沉淀資金，控制債務(wù)總額?！?/p>

　　除此之外，恒大還強(qiáng)化了三費(fèi)的控制，不僅嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)費(fèi)用，還在營(yíng)銷、管理費(fèi)用上動(dòng)起了刀子。據(jù)了解，恒大今年上半年合共發(fā)行了63億美元債券，利率最低至6.25%，大大降低了融資成本。與此同時(shí)，恒大采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式有效降低營(yíng)銷和管理費(fèi)用。上半年年報(bào)顯示，恒大銷售及管理費(fèi)用率同比去年大幅下降一半。

　　這些措施使得恒大凈利同比大增224%達(dá)231億，一舉超越中海成為今年上半年最賺錢房企。同時(shí)凈負(fù)債率大幅下降近一半。兩者形成另一個(gè)“剪刀差”。

　　從“銷售規(guī)模第一”到“利潤(rùn)規(guī)模第一”，這一轉(zhuǎn)變讓投資者開始重估恒大價(jià)值。年初至今，中國(guó)恒大的股價(jià)已經(jīng)累計(jì)上漲超過(guò)380%。但在恒大公布半年報(bào)后翌日，花旗、野村中銀國(guó)際、國(guó)泰君安、聯(lián)昌國(guó)際等國(guó)際投行發(fā)研報(bào)，均給出強(qiáng)烈買入的建議，最高者將目標(biāo)價(jià)調(diào)升至31.8港元“恒大提供了非常強(qiáng)勁的上半年業(yè)績(jī)，由于利潤(rùn)率高于預(yù)期，銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁，我們提高了每股收益的預(yù)期?！甭?lián)昌國(guó)際的研究報(bào)告指出。

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