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恒大快速成長(zhǎng)的背后到底是什么?

  • 2017年8月30日 FanTianQing來(lái)源:騰訊網(wǎng) 308 12
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今年上半年是地產(chǎn)豐收年,多家龍頭房企均錄得業(yè)績(jī)大增。但恒大的半年報(bào)還是超出不少投資者的預(yù)期。

恒大,恒大快速成長(zhǎng)

  8月28日,中國(guó)恒大2017年半年業(yè)績(jī)顯示,多項(xiàng)核心指標(biāo)行業(yè)第一,其中上半年凈利潤(rùn)231.3億,同比大增224%;營(yíng)業(yè)額1879.8億,同比大增114.8%;截至6月30日公司總資產(chǎn)達(dá)14930億。業(yè)績(jī)大增的同時(shí),恒大上半年凈負(fù)債率大幅下降近一半。

  恒大凈利潤(rùn)大漲和負(fù)債大降所形成的“剪刀差”,讓市場(chǎng)開始重新評(píng)估恒大發(fā)展前景,8月29日,花旗、野村、中銀國(guó)際、國(guó)泰君安、聯(lián)昌國(guó)際等國(guó)際投行發(fā)研報(bào),均給出強(qiáng)烈買入建議,最高將目標(biāo)價(jià)調(diào)升至31.8港元,8月29日,恒大上漲11.84%收?qǐng)?bào)25.5港元。

  轉(zhuǎn)型背后的邏輯

  一直以來(lái),恒大都在尋求規(guī)模高增長(zhǎng)。從2009年上市至今銷售規(guī)模7年時(shí)間增了11倍。今年前七月,恒大銷售額達(dá)2882.5億,同比大增56%,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)恒大全年銷售將突破5000億。

  恒大快速成長(zhǎng)的背后是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示,2009年全國(guó)商品房銷售金額為4.39萬(wàn)億,2016年該數(shù)據(jù)已經(jīng)突破11.7萬(wàn)億。

  在這個(gè)“擴(kuò)張時(shí)代”里高增長(zhǎng)房企普遍采用高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式,其邏輯在于高增長(zhǎng)必須有足夠土地儲(chǔ)備,在地價(jià)增速高于負(fù)債利率的背景下,高負(fù)債有利于房企擴(kuò)張。自2009年以來(lái),恒大銷售額、總資產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)12-23倍增長(zhǎng),銀幣的另一面則是其負(fù)債率一直處于高位。

  但在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后,雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有增長(zhǎng)空間,但高速增長(zhǎng)期已結(jié)束,未來(lái)增速正逐步放緩。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),未來(lái)2-3年商品房銷售規(guī)模將進(jìn)入平穩(wěn)期,2019年前后開始緩步下行。與此同時(shí),房企利潤(rùn)也出現(xiàn)下滑趨勢(shì),2016年112家A股上市房企平均利潤(rùn)率從2013年的11.97%下降至8.2%。

  “成交量和利潤(rùn)率的變化和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境多變、房地產(chǎn)的開發(fā)難度增大等因素相關(guān)?!?有地產(chǎn)行業(yè)資深市場(chǎng)人士對(duì)記者分析稱,“在調(diào)控政策收緊、資金全面收緊的市場(chǎng)形勢(shì)下,規(guī)模房企不應(yīng)再單純追求規(guī)模擴(kuò)張,而要更加注重提升效益,降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

  恒大的調(diào)整始于今年年初,許家印明確提出實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略。并開始“由過(guò)去的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的‘三高一低’發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”。其轉(zhuǎn)型核心就是提升利潤(rùn),降低負(fù)債率。在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上,恒大集團(tuán)總裁夏海鈞也表示,未來(lái)恒大保持規(guī)模適度發(fā)展,把效益放在第一位。

  雙“剪刀差”促恒大成半程利潤(rùn)王

  按照恒大在業(yè)績(jī)會(huì)上公布的降負(fù)債率計(jì)劃,接下來(lái)恒大還將引進(jìn)第三輪戰(zhàn)略投資資金300-500億,進(jìn)一步增厚凈資產(chǎn),并在未來(lái)三年實(shí)施土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng),土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%,相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備?!暗浇衲昴昴┵Y產(chǎn)負(fù)債率將下降到67%左右,2018年末下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。” 恒大首席財(cái)務(wù)官潘大榮業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)透露。

  “恒大采用加大凈資產(chǎn)同時(shí)減少負(fù)債總額的‘剪刀差’,來(lái)降低負(fù)債率?!鼻笆鍪袌?chǎng)人士對(duì)記者進(jìn)一步分析稱,“三輪引戰(zhàn)投增厚了恒大的凈資產(chǎn),土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)則有效減少沉淀資金,控制債務(wù)總額?!?/p>

  除此之外,恒大還強(qiáng)化了三費(fèi)的控制,不僅嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)費(fèi)用,還在營(yíng)銷、管理費(fèi)用上動(dòng)起了刀子。據(jù)了解,恒大今年上半年合共發(fā)行了63億美元債券,利率最低至6.25%,大大降低了融資成本。與此同時(shí),恒大采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式有效降低營(yíng)銷和管理費(fèi)用。上半年年報(bào)顯示,恒大銷售及管理費(fèi)用率同比去年大幅下降一半。

  這些措施使得恒大凈利同比大增224%達(dá)231億,一舉超越中海成為今年上半年最賺錢房企。同時(shí)凈負(fù)債率大幅下降近一半。兩者形成另一個(gè)“剪刀差”。

  從“銷售規(guī)模第一”到“利潤(rùn)規(guī)模第一”,這一轉(zhuǎn)變讓投資者開始重估恒大價(jià)值。年初至今,中國(guó)恒大的股價(jià)已經(jīng)累計(jì)上漲超過(guò)380%。但在恒大公布半年報(bào)后翌日,花旗、野村中銀國(guó)際、國(guó)泰君安、聯(lián)昌國(guó)際等國(guó)際投行發(fā)研報(bào),均給出強(qiáng)烈買入的建議,最高者將目標(biāo)價(jià)調(diào)升至31.8港元“恒大提供了非常強(qiáng)勁的上半年業(yè)績(jī),由于利潤(rùn)率高于預(yù)期,銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁,我們提高了每股收益的預(yù)期?!甭?lián)昌國(guó)際的研究報(bào)告指出。

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