北京：關注“夾心層”的保障房政策變遷史

• 2017年8月9日 FanTianQing來源：騰訊新聞 913 57
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政策變遷的特點在于逐步落實房子是用來住的，回歸房屋的居住屬性及打擊投資投機屬性。

8月3日晚間，北京市住建委、發(fā)改委、財政局、國土規(guī)劃委等多部門聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），向社會公開征求意見。根據(jù)《辦法》規(guī)定，2017年8月3日這個時間節(jié)點之后，自住房將被新的共有產(chǎn)權住房替代。共有產(chǎn)權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發(fā)建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的政策性商品住房。

從歷史角度看，除了目前推出的共有產(chǎn)權住房，北京在保障房制度探索中經(jīng)歷了經(jīng)濟適用房、限價房、安置房以及自住型商品房等歷史階段。而從本次推出的共有產(chǎn)權住房細則來看，北京市非常注重保障性住房過往遺留問題。比如，備受詬病的經(jīng)濟適用房、兩限房的尋租空間問題；另外，此次還將保障范圍擴大到非京籍人群。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領在接受記者采訪時表示，政策變遷的特點在于逐步落實房子是用來住的，回歸房屋的居住屬性、打擊投資投機屬性；這些變遷的進步性體現(xiàn)在兼顧效率和公平、完善“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房供應體系；共有產(chǎn)權汲取了政府對于政策性住房的土地供應缺乏激勵機制的問題，有利于刺激政府擴大和落實供地計劃，形成有效供給緩解供需矛盾。

保障房變遷史

1998年房改以來，北京在產(chǎn)權型保障房制度上的探索非常積極，供應品種也是最多的。其中，最為顯著的保障性住房品類包括限價房、經(jīng)適房和自住性商品房（簡稱自住房）等。

經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

限價房，又稱限房價、限地價的“兩限”商品房。是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是為了限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。限價商品房按照“以房價定地價”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場化運作的模式。與一般商品房不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進行測算后，設定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調控。

自住型商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式取得土地使用權，按照限定銷售對象、限定銷售價格的原則，滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面積，以90平方米以下為主，銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

值得注意的是，經(jīng)濟適用房和兩限房在歷史迭代過程中，其尋租行為備受詬病。比如，經(jīng)濟適用房政策中，政府明確規(guī)定不得出租和外借，但在實際運行中，不少業(yè)主將其用于出租等行為。保障房分配政策在設計方面存在天然漏洞，導致一些家庭并非中低收入者也進入輪候。比如大量收入構成十分復雜但無法體現(xiàn)工資單的家庭進入經(jīng)濟適用房、兩限房輪候家庭中。“住保障房，開寶馬車”的類似現(xiàn)象一直備受輿論關注。

麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊表示，從北京保障性住房變遷歷史看，政策迭代更新逐漸加快。從經(jīng)適房、兩限房、自住商品房，再到共有產(chǎn)權，政策迭代基本是13年-6年-4年，符合中國經(jīng)濟增長速度，更貼合當前保障群體現(xiàn)狀；另外，價格設定從一刀切變成相對靈活定價：這樣既有市場調節(jié)的成分，又有對保障群體的保護門檻，對保障群體之間的差別也能起到漏斗排篩；購房人群門檻抓大放?。哼@樣既可堵漏，又能對難于核實的部分做必要舍棄。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，對于類似保障房的發(fā)展歷史來看，實際上不斷在優(yōu)化結構。過去的住房更多的體現(xiàn)為對于價格的直接管控上，類似經(jīng)適房和兩限房等，都是對房價的直接管控。而現(xiàn)在的改革則從更創(chuàng)新的角度進行價格管控，即不斷降低土地成本或者說不斷通過優(yōu)化產(chǎn)權結構和商業(yè)模式，進而營造成本更低的住房模式。另外，經(jīng)過經(jīng)濟適用房和兩限房的變遷，共有產(chǎn)權住房更注重降低其尋租空間。

共有產(chǎn)權的進步性

鑒于保障性住房過往歷史中出現(xiàn)的問題尤其是尋租問題，此次共有產(chǎn)權住房《意見稿》涉及相關規(guī)定非常之細。

比如：各區(qū)的房源，都要有30%劃給新北京人。在重點功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內還將有人才共有產(chǎn)權房項目。分配體系放開增加非京籍：這是一個重要表態(tài)和轉折，表現(xiàn)了北京首都從住房保障體系上的接納和包容；單身人士申購需年滿30歲；有過住房轉出記錄的家庭，不能再申購共有產(chǎn)權房。如果離婚了，需要3年之后再申購。有違建不更正的，也不能申請共有產(chǎn)權房；弄虛作假，10年禁止申請保障房和政策房。

孫慶磊表示，從《意見稿》上看，此次分配體系放開增加非京籍：這是一個重要表態(tài)和轉折，表現(xiàn)了北京首都從住房保障體系上的接納和包容；另外，轉讓門檻與準入門檻對稱性更高：此前轉讓要么原價回購，要么存在高額差價補償，今年隨著經(jīng)濟發(fā)展加快，不乏很多原本中低收入家庭的階層上升加快，共有產(chǎn)權的5年后可向其他符合購買人群出售，其實是轉讓門檻與準入門檻對稱性更高，也會加速保障房的應用效率。

孫慶磊表示，共有產(chǎn)權準入人群的變化主要體現(xiàn)在三個方面（家庭）收入：延續(xù)了自住型商品房的準入條件，不做考核；對購房群體住房方面審核情況變化體現(xiàn)在：之前經(jīng)適房和兩限房有很多相對細致嚴密的條件的設置，自住型商品住房是京籍再申請時名下允許有一套房，而此次共有產(chǎn)權要求非常明確，必須名下無房且沒有曾經(jīng)出售記錄，也就是說本次申請的共有產(chǎn)權房必須是首套房；其他資產(chǎn)情況：不做考核。一言以蔽之，只看住房情況，對收入和資產(chǎn)配置不做要求。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，從共有產(chǎn)權保障屬性來看，最值得關注的是“夾心層”，這部分人可能超出了保障房標準，但購買商品房的能力又不足，隨著社會發(fā)展經(jīng)濟進步，這部分人群比例明顯增加，因此，北京的保障房涵蓋人群必須有相應調整。

除了提出針對新北京人，張波認為此次共有產(chǎn)權保障屬性值得肯定的是，數(shù)據(jù)化保障，拿出30%的比例給無京籍的“新北京人”，如此數(shù)據(jù)化的保障手段在國內是第一個；不再對受益人群的收入有所限制，保障的范圍又有一定程度擴大；嚴格限定對于無房人群保障，買過房就會被排斥在外，更好地規(guī)避了政策上可能產(chǎn)生的漏洞。

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