對于已經(jīng)實現(xiàn)整體上市的房企綠地控股來說，它的混改進程又要再進一步了。2017年初始，這家企業(yè)已經(jīng)被選為首批進入上海市員工持股計劃試點的7家企業(yè)之一。地產(chǎn)國有企業(yè)占比近半，是國企改革的重點板塊。大而不強曾被市場詬病，但種種跡象顯示，新一輪國資改革，這些上市房企不僅想做大，更想做強。而實際上，綠地式改革在業(yè)內(nèi)并不多見。那么，對當下進入國資改革的房地產(chǎn)企業(yè)而言，做大和做強兩者是否能同時兼得?白銀時代，地產(chǎn)國資改革的邏輯又是什么?

滬深領(lǐng)先

地產(chǎn)國資改革的本身就意義不凡。

據(jù)安信證券的研究報告統(tǒng)計，地產(chǎn)板塊國有企業(yè)共67家，占全部142家地產(chǎn)企業(yè)的47%，近半壁江山，可以稱得上是國企改革的重點板塊之一。而從區(qū)域來看，央企10家，北京(樓盤)和上海各12家，廣深區(qū)域8家。

至于路徑，克而瑞研究中心的分析報告曾將國資房企改革的方式總結(jié)為三條：一是退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，進入更優(yōu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域;二是重組整合集團分散的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)板塊的整體上市;三是統(tǒng)一國有資本運營平臺下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組整合。不過，這三種方式在實際踐行過程中需要時間。

2017年2月23日，國務(wù)院國資委主任肖亞慶在首屆中國企業(yè)改革發(fā)展論壇上表示，國企改革將從五方面突破，包括深入推進公司制股份制混合所有制改革;切實建立靈活高效的市場化經(jīng)營機制;不斷加大推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度;以管資本為主堅決轉(zhuǎn)變國資監(jiān)管職能和全面從嚴加強國有企業(yè)黨的建設(shè)。

從國資改革的整體情況而言，顯而易見，目前上海和深圳(樓盤)的國資改革亮點頻出。

自2013年12月打響國改第一槍后，上海在國資改革中的步伐持續(xù)引領(lǐng)全國。上海國資的分量，不可小視。按照2016年的數(shù)據(jù)，上海市地方國企營收3.1萬億元，利潤總額3058億元，資產(chǎn)總額16.8萬億元，在全國省市和計劃單列市中均排名首位。

深圳方面，自去年起，它正以淡馬錫模式為參照，以基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)為主體、金融投資和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為兩翼，建立著“一體兩翼”市屬國資特色產(chǎn)業(yè)體系。深圳的國企改革重點通過并購重組的方式進行，具體的路徑被概括為“健制”、“歸核”、“引戰(zhàn)”和“激勵”。

進入深度混改

當下，進入深度混改成為不少上海國資房企的特色。

以上海地產(chǎn)集團為例。在未來三年里，上海地產(chǎn)集團將突出功能類企業(yè)定位，在區(qū)域整體開發(fā)、保障房開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場化開發(fā)建設(shè)等六大方面突出功能形象。

目前，上海地產(chǎn)集團正在經(jīng)歷內(nèi)部整合。對于未來市場化開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，已經(jīng)有了一定的指導思想，據(jù)時代周報記者了解，未來集團將以重大資產(chǎn)重組為契機，對標行業(yè)標桿企業(yè)，盡快形成以市場化為導向、以行業(yè)標桿水平為參照的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)核心指標和標準體系。

跟綠地一樣，做大做強的意愿已經(jīng)展現(xiàn)。事實上，在前一輪改革中，上海國資房企采取的路徑是將內(nèi)部資產(chǎn)重組以實現(xiàn)整體上市或者核心資產(chǎn)上市。綠地控股、光明地產(chǎn)、上海臨港和城投控股(600649,股吧)，遵循的就是這樣一個路徑。而上市公司已是上海國企的重要組織形態(tài)。這樣的組織形態(tài)為資本運營提供極好的平臺，借力資本平臺，企業(yè)有望在產(chǎn)業(yè)鏈層面進一步運作。

亦有市場人士指出，對于單一平臺類公司而言，還存在集團提高資產(chǎn)證券化率的預期。“比如，上海臨港通過重組自儀股份實現(xiàn)上市后，很快啟動后續(xù)資產(chǎn)注入。因此對于證券化率不高、之前改革動作較為保守的集團而言，2017年能否取得大突破亦值得期待?！?/p>

2016年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)釋放了信號，“混合所有制改革是國企改革的重要突破口”。接下來，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟被列為工作首位。

綜合來看，上海的辦法大致歸為三點：一是推進國有企業(yè)公司制股份制改革，推動具備條件的企業(yè)集團實現(xiàn)整體上市，成為公眾公司;二是加快開放性市場化聯(lián)合重組，支持國有企業(yè)通過合資合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈，與各類所有制企業(yè)實施雙向聯(lián)合重組;三是推動實施國企股權(quán)激勵和員工持股。

整合進行時

上海方面如火如荼進行時，深圳房地產(chǎn)類企業(yè)的整合也不敢落下。

截至目前，深圳國企改革高效率完成兩單重組落地，繼深深房A引入恒大地產(chǎn)之后，停牌多時的深紡織也曝光了潛在的重組對象。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，深圳上市企業(yè)主要布局在九大行業(yè)，其中以房地產(chǎn)企業(yè)占比最多，其次是交通運輸、公共事業(yè)行業(yè)。深圳國資地產(chǎn)類企業(yè)中主要有深深房A、深物業(yè)A、深振業(yè)A、沙河股份(000014,股吧)等八家，數(shù)量上比上海的15家國資房企要少。此外，深圳的本地國資企業(yè)中還有未上市的企業(yè)。

肖亞慶此前曾指出，要加快深度調(diào)整重組步伐，穩(wěn)步推動企業(yè)集團層面兼并重組。目前不少平臺依然多且分散，解決深圳本地房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)競爭成為一大重點。

不過國信證券(002736,股吧)的研究報告認為，還有兩類房企的價值點有待被挖掘。一是隱形資產(chǎn)的價值重估，如深紡織A的物業(yè)，因其持有深圳市中心華強北的華強賓館、深紡織大廈、前海的冠華大廈等，在混改開啟之下，基于國有資產(chǎn)保值增值的可能，價值重估有望兌現(xiàn);二是可能存在的借殼、混改，比如恒大參與深深房A的資產(chǎn)重組等。