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北京樓市有望在3月份迎來回暖 商辦樓盤已在開年率先搶跑

2017年2月24日     來源:北京青年報      編輯:HeDaoHui      繁體
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經(jīng)過了1月、2月的冷清,北京樓市終于有望在3月份迎來回暖。研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,3月份預(yù)計將有23個新老項目入市,既有小戶型的商辦產(chǎn)品,也有中大戶型的普通住宅,售價也從最低的25000元/平方米到15萬元/平方米不等。

北京樓市

  經(jīng)過了1月、2月的冷清,北京樓市終于有望在3月份迎來回暖。研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,3月份預(yù)計將有23個新老項目入市,既有小戶型的商辦產(chǎn)品,也有中大戶型的普通住宅,售價也從最低的25000元/平方米到15萬元/平方米不等。

  3月供應(yīng)開閘 23個新盤項目入市

  樓市在3月歷來都有小陽春的傳統(tǒng),今年至少在供應(yīng)新盤的數(shù)量上,一掃頭兩個月的陰霾。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年3月,北京住宅市場預(yù)計將有23個項目入市,其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個純新盤,以及包括西宸原著、中糧京西祥云等在內(nèi)的19個老項目后期。在23個項目里,除了10個商住盤、一個養(yǎng)老公寓項目以外,其他12個項目為普通住宅或別墅產(chǎn)品。

  值得注意的是,除了房山區(qū)的長陽光和作用主打89-96平方米的兩至三居以外,其余的住宅項目均主打100平方米以上的大戶型。傾向小戶型置業(yè)的購房人選擇空間大幅減少,甚至只能在商住樓里尋找機會。

  對于3月份新盤的開閘供應(yīng),亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,在經(jīng)歷了1月、2月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后,自3月開始項目入市積極性明顯提升。不過,受到去年土地供應(yīng)不足的影響,未來北京住宅市場新增供應(yīng)難以再現(xiàn)往年單月三四十個新盤的供應(yīng)量,月均20個左右的項目也將成為極限。

  尤其是從近期發(fā)布的2017北京供地計劃來看,住宅用地在2017年的計劃供應(yīng)僅610公頃,同比減少近五成,其中商品住宅用地計劃更是僅260公頃,同比減少七成,并且其中還單列自住型商品房用地83公頃,純商品住宅用地面積僅177公頃,還面臨“競自持”的風(fēng)險。由此也可以判斷2017年土地供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破,而純商品住宅潛在供應(yīng)更是將維持低迷。這一趨勢也將促使住宅市場規(guī)模繼續(xù)收縮,而高端化的趨勢也將進一步加深。

  商辦樓盤開年率先搶跑

  在3月份入市的項目中,表現(xiàn)最為搶眼的無疑是商辦樓項目。預(yù)計開盤項目表格顯示,23個將在3月入市的項目中,商辦類多達10個,包括中國鐵建原香匯、天健廣場、首創(chuàng)中心天閱公館等,售價也從20000元-80000元/平方米不等。

  以往只是小眾的商辦產(chǎn)品為何集中入市?郭毅分析:“自去年通州雙限之后,北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷,而今年1月上海暫停商辦項目銷售,更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖,將收緊調(diào)控已是箭在弦上,因此這類產(chǎn)品紛紛搶著入市?!睌?shù)據(jù)顯示,2016年北京房企商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達1304億元,占商品住宅銷售額超過三成的比重。而一旦調(diào)控祭出對于房企來說將是巨大打擊,因此自2月中旬開始,商辦集中入市的趨勢即開始顯現(xiàn),這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。

  目前對商辦產(chǎn)品實施限購的只有通州區(qū),從調(diào)控的影響來看,通州在2016年的前4個月并未對商辦進行限購,通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套,而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對此,郭毅分析,由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲,對于開發(fā)商而言,住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄,且去化周期不斷拖長,在此基礎(chǔ)上,商辦產(chǎn)品成為彌補業(yè)績?nèi)笨凇⑻嵘麧櫟闹匾緩?。而一旦商辦項目調(diào)控深化,銷量受阻,勢必會對房企產(chǎn)生重大影響。

  也正因為如此,多數(shù)商辦項目采用了平價跑量的策略。2月下旬已經(jīng)開盤的多個商辦項目中,報價最高漲幅僅為7%,再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以內(nèi),最低僅為35平方米,小戶型、低總價且不限購的優(yōu)勢使得這些項目成為樓市去化的主力。

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