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北京樓市進(jìn)入思考期 是漲還是跌?是開(kāi)還是捂?

2017年1月5日     來(lái)源:北京晚報(bào)      編輯:HeDaoHui      繁體
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新一年的起始,北京樓市陷入了推與不推的兩難境地。究其原因還是在于開(kāi)發(fā)商對(duì)于政策從嚴(yán)背景下的市場(chǎng)理解不同,以及手中產(chǎn)品的定位不同,這使得2017年的北京樓市自一開(kāi)始便陷入了思考期,是漲還是跌?是開(kāi)還是捂?

樓市

資料圖

  新一年的起始,北京樓市陷入了推與不推的兩難境地。究其原因還是在于開(kāi)發(fā)商對(duì)于政策從嚴(yán)背景下的市場(chǎng)理解不同,以及手中產(chǎn)品的定位不同,這使得2017年的北京樓市自一開(kāi)始便陷入了思考期,是漲還是跌?是開(kāi)還是捂?

  新房市場(chǎng)成交創(chuàng)新高

  據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 2016年(截至12月26日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實(shí)現(xiàn)成交113179套,成交面積1146.63萬(wàn)平方米,同比分別增加50%、38%,同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。

  除此之外,如果刨除商辦類(lèi)產(chǎn)品,就純住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō),在成交的近5萬(wàn)套住宅中,北京市1000萬(wàn)元以上新建商品房成交占比達(dá)到43.83%。事實(shí)上,對(duì)于2017年來(lái)說(shuō),高端化的背景也將促使北京新建商品房的成交量的進(jìn)一步下降。據(jù)統(tǒng)計(jì),僅北京預(yù)計(jì)進(jìn)入10萬(wàn)+的項(xiàng)目將不下50個(gè),隨著高端房源的占比繼續(xù)上升,這就意味著北京千萬(wàn)級(jí)以上的項(xiàng)目將成為主流產(chǎn)品。

  在這樣的背景下,不同的產(chǎn)品以及不同的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有了明顯的不同。12月29日,位于順義的旭輝·26街區(qū)宣布獲得預(yù)售許可證,項(xiàng)目之所以快馬加鞭在年底還要取證的原因無(wú)外乎來(lái)自于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力以及對(duì)于樓市后續(xù)市場(chǎng)的不確定性。

  “未來(lái)的北京市市域內(nèi)部想獲得規(guī)模的發(fā)展難度很大?!毙褫x北京事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬說(shuō)道,“2017年‘天氣’比較冷,加之旭輝北京公司明年的貨值不會(huì)太多,預(yù)計(jì)全年的銷(xiāo)售額可能在40—50億左右?!痹诳座i所說(shuō)的話中,不難理解 “天氣”便是指市場(chǎng)的走勢(shì)。

  而在這樣的市場(chǎng)走勢(shì)下,包括天恒、西山湖、翡翠公園等在內(nèi)的房企都在盡可能地獲取預(yù)售許可證。

  開(kāi)發(fā)商推盤(pán)現(xiàn)“兩極化”

  事實(shí)上,讓不少項(xiàng)目有意盡快取證開(kāi)盤(pán)的原因還來(lái)自于土地和政策這兩方面。

  在土地方面,去年12月28日,朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)一安置房項(xiàng)目居住及基礎(chǔ)教育用地被北京星火房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以底價(jià)獲得。至此,北京土地市場(chǎng)收官,根據(jù)北京中原監(jiān)測(cè),全年合計(jì)出讓土地44宗,獲得土地出讓金852.51億元。

  從2016年北京土地市場(chǎng)調(diào)控看,樓市9·30調(diào)控之后,北京是執(zhí)行政策力度最嚴(yán)格的城市之一,已經(jīng)成交的含住宅用地的地塊中,總量219萬(wàn)平方米,只有38.9萬(wàn)平方米純商品房住宅,其余均為保障房、自住房和租賃房,或者由開(kāi)發(fā)商自持租賃。

  而在政策方面,12月30日,北京市住建委就發(fā)布了現(xiàn)房調(diào)控政策,要求進(jìn)一步規(guī)范商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售,保障商品房交易雙方合法權(quán)益。

  按照要求從12月30日起,開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門(mén)辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案,備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開(kāi)銷(xiāo)售全部房源,要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià),銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

  對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,2016年北京合計(jì)成交簽約的商品房住宅中有30%是現(xiàn)房交易,在過(guò)去的調(diào)控中,大部分監(jiān)管?chē)?yán)格的期房,本次這30%的房源也納入嚴(yán)格的價(jià)格管理,一房一價(jià),對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控影響非常大,也代表了北京調(diào)控的繼續(xù)深入。

  特別是對(duì)豪宅等房源影響較大,未來(lái)的定價(jià)可能受到影響。

  盡管受到土地和政策兩方面的影響,但對(duì)于北京高端住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō),卻依舊保持著按兵不動(dòng)的態(tài)度。這一方面是因?yàn)楦叨俗≌娜セ时旧砭秃苈?,另一方面?lái)說(shuō)則是開(kāi)發(fā)商仍然抱有觀望的態(tài)度。

  但無(wú)論是哪種方式,不可否認(rèn)的則是1月北京樓市入市量也跌倒了低谷。

  1月樓市僅3個(gè)入市

  1月,東亞朗悅居、泛海國(guó)際、麗景長(zhǎng)安3個(gè)項(xiàng)目入市,對(duì)于新一年的北京樓市來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情可謂迅速陷入了低谷。

  而就樓市整體來(lái)說(shuō),2017年的推盤(pán)量已很難保持在去年的同期水平。

  “目前,北京已經(jīng)全面進(jìn)入了存量房時(shí)代,這也意味著新房供應(yīng)越發(fā)減少,在有限的土地供應(yīng)下,房企會(huì)集中去搶地,地王頻發(fā)帶來(lái)的則是市場(chǎng)的高端化?!蹦撤科蟾邔颖硎?,“我們很難搶到地,即使搶到,也不敢獨(dú)自開(kāi)發(fā),更傾向于找合作伙伴共同開(kāi)發(fā),尤其找在北京有地的房企來(lái)合作,這樣才能減少風(fēng)險(xiǎn)。畢竟,從2015年開(kāi)始,北京樓市供應(yīng)的新房項(xiàng)目幾乎都是高端項(xiàng)目,豪宅化明顯”。

  “進(jìn)入存量房時(shí)代,代表著城鎮(zhèn)化進(jìn)入末期?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng),預(yù)計(jì)2017年以后,剛需和首次改善性置業(yè)需求只能選擇二手房,新建商品房基本都將高端化,自住房等供量將會(huì)較多。

  此外,偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示,自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來(lái),北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代,隨著二手住宅市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大,創(chuàng)造新的歷史成交紀(jì)錄是大勢(shì)所趨,北京的存量房池子目前約有800萬(wàn)套以上,現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達(dá)國(guó)家相比并不高,所以未來(lái)北京二手房交易規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。

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