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東莞房價出現(xiàn)調整回落 深圳客購房比例下降至三成多

2017年1月19日     來源:廣州日報      編輯:HeDaoHui      繁體
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自東莞出臺限購政策后,樓市回歸理性,不僅房價出現(xiàn)調整回落,深圳客比例也下降至三成多。據(jù)悉,去年深圳客助推東莞樓市成交十分火熱,有研究機構表示,去年有近5.2萬套房被深圳客買走,其中最高峰的一個月,有9成購房者為非東莞戶籍。

樓市

  自東莞出臺限購政策后,樓市回歸理性,不僅房價出現(xiàn)調整回落,深圳客比例也下降至三成多。據(jù)悉,去年深圳客助推東莞樓市成交十分火熱,有研究機構表示,去年有近5.2萬套房被深圳客買走,其中最高峰的一個月,有9成購房者為非東莞戶籍。

  樓市蛋糕越做越大 成交金額9年增5倍

  去年,東莞商品房成交面積過千萬平方米,成交金額過千億元,從2008年至2016年共9年時間內,東莞商品房成交金額增長近5倍,樓市蛋糕越做越大。

  日前,2016年度東莞市房產(chǎn)管理工作總結大會召開,會議透露,2016年,東莞全市商品房成交面積1061.88萬平方米,同比下降1.40%;成交金額1459.43億元,同比增長35.62%;成交均價13743.8元/平方米,同比增長37.55%;二手房成交面積738.88萬平方米,同比增長46.10%。

  根據(jù)東莞中原提供的2008年東莞商品房成交金額245億元計算, 2016年東莞商品房成交金額比2008年上漲了495.5%,比2015年上漲了35.62%。2008年到2016年9年時間內,東莞商品房成交金額增長了近5倍。

  東莞樓市蛋糕越做越大,在東莞開發(fā)項目的房企也越來越多。據(jù)統(tǒng)計,2016年東莞房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)為287個,保持較快增長勢頭。東莞房地產(chǎn)市場陸續(xù)吸引更多企業(yè)進入,群雄割據(jù),多方角逐的局面確立,市場競爭日益激烈。

  去年在莞購房的非莞籍人員最多時達九成

  東莞樓市火熱,深圳客的作用不容忽視。

  在剛剛結束的東莞“兩會”上,市政協(xié)委員謝曉明告訴記者,去年東莞被列為全國房價限購20個熱點督辦城市之一,原因有二:其一,東莞的房價增速過快。以住宅均價增速來看,去年12月,達到15400多元/平方米,而去年初為1萬元/平方米左右,增幅超過50%;其二,非莞籍人員購房比例過高。去年最高峰的一個月,非莞籍人員在東莞購房比例達到92%,這意味著,有92%的購房者均不是東莞本地人。

  東莞中原研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,2016年,東莞商品房全年成交110365套,平均每周約成交2000套。在該研究機構對東莞購房客戶的不完全統(tǒng)計當中,去年深圳客占比約47.1%,即約有51982套房被深圳客買走,深圳客對東莞樓市的支撐作用明顯。

  深圳客大幅流入推高區(qū)域房價

  2016年,東莞住宅成交同比2015年上漲近四成,主要原因是深圳客大幅流入所致,2016年東莞七大片區(qū)房價全線出現(xiàn)上漲。東莞中原統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,去年東莞住宅成交均價上漲幅度最大的是臨深片區(qū)達77%;其中大嶺山同比上漲幅度最高,達到100.18%。在均價1.5萬元/平方米以上的10個區(qū)域當中,塘廈、松山湖、鳳崗、黃江、大嶺山、清溪、虎門七大鎮(zhèn)街的購房群體以深圳客為主。

  東莞中原認為,從2016年各個鎮(zhèn)街的住宅供需及洋房價格增幅的數(shù)據(jù)來看,各個鎮(zhèn)街的房價增幅高低與供求關系基本無關,而是與深圳的關系、深圳客成交的比例有關。

  瑞峰優(yōu)慧垛也介紹,新政前,臨深片區(qū)是深圳客的主戰(zhàn)場,成交客戶當中約8成是深圳客,房價上漲也是七大片區(qū)當中最高。松湖片區(qū)同樣受到深圳客青睞,松湖片區(qū)價格同比2015年上漲59%,其中大嶺山漲幅達100%以上,同樣是被深圳客所推動。

  房價高企莞深剛需釋放受挫

  2016年東莞樓市剛需、改善及投資產(chǎn)品齊頭并進,成交量均保持在較高位水平運行。但值得注意的是,受低首付、低利率以及“二孩”放開等寬松政策刺激,改善需求逐步抬頭,尤其東莞本土改善型購房需求加快入市。

  據(jù)東莞中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年改善產(chǎn)品成交15835套,同比去年增長5.26%,其占全市的比重也從15.88%提高至17.43%。而隨著東莞房價不斷高升,本土購買力嚴重脫鉤,深圳剛需購買力也漸遇瓶頸,剛需釋放受抑制,成交明顯放緩。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2016年剛需產(chǎn)品共成交52702套,同比2015年大幅下降14.90%,其占全市比重也隨之驟降了7%。

  在新政出臺后,深圳客退潮,投資需求也出現(xiàn)明顯下滑。近期價格洼地區(qū)域多個樓盤開盤入市,吸引了本地自住購房者進入市場,投資需求受到抑制,剛性需求上升。

  東莞中原不完全統(tǒng)計,2016年3月,東莞購房者當中,投資比例達68%,新政后,在東莞購房者當中,27%為自住需求,17%為自住兼投資需求,純投資需求的約56%。

  變化:深圳客占比回落至34%

  2016年,深圳房價高企,東莞臨深房價不斷高升,受到三級市場轉介的推動作用,許多深圳客紛紛向東莞的其他價格洼地區(qū)域深入,除了大嶺山、常平、沙田、道滘等二線區(qū)域吸引了大量深圳客外,石龍、橋頭、企石、東坑、望牛墩、橫瀝等鎮(zhèn)區(qū)也吸引了不少深圳客前往,2016年深圳客滲透東莞全城,身影無處不在。

  不過,隨著東莞出臺樓市限購政策,深圳客的比例由高峰時期的近七成下降至三成多,投資需求比例也進一步下降,自住購房需求比例上升。

  東莞中原研究部對其銷售樓盤客戶進行了統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),2015年底深圳客比例約為60%,2016年3月達到高峰,深圳客占比達68%。2016年10月,東莞出臺限購政策,深圳客占比也下滑至34%,東莞本地購房者占比59%,剩下的為其他城市的購房者。消化周期達高位或是買房好時機

  東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳介紹,2016年東莞去庫存成效顯著,住宅庫存量從2015年上半年(6月底)的537萬平方米,到2016年7月份的307萬平方米,去年庫存消化周期最低僅有3個月,供求失衡是全年的主基調。

  不過,東莞實施限購限貸政策后,庫存量增加,消化周期加長,預計今年下半年庫存消化周期達到10~12個月以上。車德銳認為,庫存高位點往往是房價的相對低位,也將是買房的好時機。

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