自東莞出臺限購政策后，樓市回歸理性，不僅房價出現(xiàn)調整回落，深圳客比例也下降至三成多。據(jù)悉，去年深圳客助推東莞樓市成交十分火熱，有研究機構表示，去年有近5.2萬套房被深圳客買走，其中最高峰的一個月，有9成購房者為非東莞戶籍。

　　樓市蛋糕越做越大 成交金額9年增5倍

　　去年，東莞商品房成交面積過千萬平方米，成交金額過千億元，從2008年至2016年共9年時間內，東莞商品房成交金額增長近5倍，樓市蛋糕越做越大。

　　日前，2016年度東莞市房產(chǎn)管理工作總結大會召開，會議透露，2016年，東莞全市商品房成交面積1061.88萬平方米，同比下降1.40%;成交金額1459.43億元，同比增長35.62%;成交均價13743.8元/平方米，同比增長37.55%;二手房成交面積738.88萬平方米，同比增長46.10%。

　　根據(jù)東莞中原提供的2008年東莞商品房成交金額245億元計算， 2016年東莞商品房成交金額比2008年上漲了495.5%，比2015年上漲了35.62%。2008年到2016年9年時間內，東莞商品房成交金額增長了近5倍。

　　東莞樓市蛋糕越做越大，在東莞開發(fā)項目的房企也越來越多。據(jù)統(tǒng)計，2016年東莞房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)為287個，保持較快增長勢頭。東莞房地產(chǎn)市場陸續(xù)吸引更多企業(yè)進入,群雄割據(jù),多方角逐的局面確立,市場競爭日益激烈。

　　去年在莞購房的非莞籍人員最多時達九成

　　東莞樓市火熱，深圳客的作用不容忽視。

　　在剛剛結束的東莞“兩會”上，市政協(xié)委員謝曉明告訴記者，去年東莞被列為全國房價限購20個熱點督辦城市之一，原因有二：其一，東莞的房價增速過快。以住宅均價增速來看，去年12月，達到15400多元/平方米，而去年初為1萬元/平方米左右，增幅超過50%;其二，非莞籍人員購房比例過高。去年最高峰的一個月，非莞籍人員在東莞購房比例達到92%，這意味著，有92%的購房者均不是東莞本地人。

　　東莞中原研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2016年，東莞商品房全年成交110365套，平均每周約成交2000套。在該研究機構對東莞購房客戶的不完全統(tǒng)計當中，去年深圳客占比約47.1%，即約有51982套房被深圳客買走，深圳客對東莞樓市的支撐作用明顯。

　　深圳客大幅流入推高區(qū)域房價

　　2016年，東莞住宅成交同比2015年上漲近四成,主要原因是深圳客大幅流入所致，2016年東莞七大片區(qū)房價全線出現(xiàn)上漲。東莞中原統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，去年東莞住宅成交均價上漲幅度最大的是臨深片區(qū)達77%;其中大嶺山同比上漲幅度最高，達到100.18%。在均價1.5萬元/平方米以上的10個區(qū)域當中，塘廈、松山湖、鳳崗、黃江、大嶺山、清溪、虎門七大鎮(zhèn)街的購房群體以深圳客為主。

　　東莞中原認為，從2016年各個鎮(zhèn)街的住宅供需及洋房價格增幅的數(shù)據(jù)來看,各個鎮(zhèn)街的房價增幅高低與供求關系基本無關,而是與深圳的關系、深圳客成交的比例有關。

　　瑞峰優(yōu)慧垛也介紹，新政前，臨深片區(qū)是深圳客的主戰(zhàn)場，成交客戶當中約8成是深圳客，房價上漲也是七大片區(qū)當中最高。松湖片區(qū)同樣受到深圳客青睞，松湖片區(qū)價格同比2015年上漲59%，其中大嶺山漲幅達100%以上，同樣是被深圳客所推動。

　　房價高企莞深剛需釋放受挫

　　2016年東莞樓市剛需、改善及投資產(chǎn)品齊頭并進，成交量均保持在較高位水平運行。但值得注意的是，受低首付、低利率以及“二孩”放開等寬松政策刺激，改善需求逐步抬頭，尤其東莞本土改善型購房需求加快入市。

　　據(jù)東莞中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年改善產(chǎn)品成交15835套，同比去年增長5.26%，其占全市的比重也從15.88%提高至17.43%。而隨著東莞房價不斷高升，本土購買力嚴重脫鉤，深圳剛需購買力也漸遇瓶頸，剛需釋放受抑制，成交明顯放緩。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年剛需產(chǎn)品共成交52702套，同比2015年大幅下降14.90%，其占全市比重也隨之驟降了7%。

　　在新政出臺后，深圳客退潮，投資需求也出現(xiàn)明顯下滑。近期價格洼地區(qū)域多個樓盤開盤入市，吸引了本地自住購房者進入市場，投資需求受到抑制，剛性需求上升。

　　東莞中原不完全統(tǒng)計，2016年3月，東莞購房者當中，投資比例達68%，新政后，在東莞購房者當中，27%為自住需求，17%為自住兼投資需求，純投資需求的約56%。

　　變化：深圳客占比回落至34%

　　2016年，深圳房價高企，東莞臨深房價不斷高升，受到三級市場轉介的推動作用，許多深圳客紛紛向東莞的其他價格洼地區(qū)域深入，除了大嶺山、常平、沙田、道滘等二線區(qū)域吸引了大量深圳客外，石龍、橋頭、企石、東坑、望牛墩、橫瀝等鎮(zhèn)區(qū)也吸引了不少深圳客前往，2016年深圳客滲透東莞全城，身影無處不在。

　　不過，隨著東莞出臺樓市限購政策，深圳客的比例由高峰時期的近七成下降至三成多，投資需求比例也進一步下降，自住購房需求比例上升。

　　東莞中原研究部對其銷售樓盤客戶進行了統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年底深圳客比例約為60%，2016年3月達到高峰，深圳客占比達68%。2016年10月，東莞出臺限購政策，深圳客占比也下滑至34%，東莞本地購房者占比59%，剩下的為其他城市的購房者。消化周期達高位或是買房好時機

　　東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳介紹，2016年東莞去庫存成效顯著,住宅庫存量從2015年上半年(6月底)的537萬平方米,到2016年7月份的307萬平方米,去年庫存消化周期最低僅有3個月,供求失衡是全年的主基調。

　　不過，東莞實施限購限貸政策后，庫存量增加，消化周期加長，預計今年下半年庫存消化周期達到10~12個月以上。車德銳認為，庫存高位點往往是房價的相對低位，也將是買房的好時機。