近年來，隨著租購并舉政策的深入實(shí)施和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，租賃市場(chǎng)將逐漸崛起并成為住房供應(yīng)體系的重要組成部分。未來，租賃市場(chǎng)將呈現(xiàn)出更加健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

根據(jù)房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿(mào)。公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家，但在租賃關(guān)系中，國(guó)家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采取授權(quán)的方式，由授權(quán)的單位具體管理。按照目前我國(guó)的管理體制，直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利;自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位管理。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個(gè)人。對(duì)于持有共有權(quán)證書的私房主，只能稱為共有權(quán)人，共有權(quán)人必須在所有共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權(quán)人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個(gè)月雙方當(dāng)事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數(shù)額及交付時(shí)間;房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

住房租賃行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及相關(guān)政策分析

2024年上半年，全國(guó)租賃市場(chǎng)景氣度呈現(xiàn)回暖上升的趨勢(shì)，但整體表現(xiàn)弱于去年同期。租賃市場(chǎng)供需熱度在春季有所回升，但受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓、居民收入預(yù)期下行等因素影響，市場(chǎng)租金整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。

根據(jù)安居客等機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)城市住宅平均租金在上半年累計(jì)下跌。例如，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.90%，一線城市住宅平均租金累計(jì)下跌0.44%，二線城市累計(jì)下跌1.14%，三四線代表城市平均租金累計(jì)下跌1.06%。不同城市之間的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)存在顯著差異。中西部熱點(diǎn)二線城市的價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)較強(qiáng)，而華東及華南城市則相對(duì)較弱。此外，二線城市在租賃新增掛牌量和需求熱度方面表現(xiàn)相對(duì)好于一線城市。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年住房租賃行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

2020年11月3日《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給?！北贝蠊馊A課題組基于對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)、住房問題和公積金制度改革的長(zhǎng)期研究認(rèn)為，啟動(dòng)“住房公積金制度、租賃住房和REITs三位一體”的新一輪改革，推動(dòng)新型住房體制建設(shè)，以高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造住房新需求，最終實(shí)現(xiàn)人的城市化。

中央和地方政府持續(xù)出臺(tái)政策，強(qiáng)化租賃金融支持，構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系。這些政策旨在加快保障性租賃住房的建設(shè)和供給，滿足新市民、青年人的住房需求。央行支持設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。此外，保障性租賃住房REITs的推出為市場(chǎng)參與者提供了更好的風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)盤活渠道。各地政府不斷完善租賃市場(chǎng)監(jiān)管，如深圳、武漢等城市出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)范住房租賃行為，保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。

租金下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致長(zhǎng)租項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)壓力加大。此外，市場(chǎng)租金波動(dòng)較大，租客換租意愿增強(qiáng)，給長(zhǎng)租公寓企業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)。收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租或?yàn)殚L(zhǎng)租企業(yè)帶來業(yè)務(wù)機(jī)遇。隨著保租房市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和政策的持續(xù)支持，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以通過收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等方式擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

住房租賃行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一線城市由于高基數(shù)影響，租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)相對(duì)放緩;而熱點(diǎn)二線城市和部分三四線城市則表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力。未來，中西部熱點(diǎn)二線城市的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)有望強(qiáng)于華東及華南城市。租賃市場(chǎng)將逐漸呈現(xiàn)出產(chǎn)品差異化的特點(diǎn)，滿足不同租客的個(gè)性化需求。例如，集中式公寓將更加注重提升服務(wù)質(zhì)量和居住環(huán)境，以吸引并留住租客。

隨著大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的不斷發(fā)展，租賃市場(chǎng)將加速數(shù)字化和智能化轉(zhuǎn)型。通過技術(shù)手段優(yōu)化房源管理、提高服務(wù)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)更高效的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。線上租賃平臺(tái)將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，為租客和房東提供更加便捷、透明的交易環(huán)境。同時(shí)，平臺(tái)也將通過數(shù)據(jù)分析等手段，為租賃市場(chǎng)提供更加精準(zhǔn)的供需匹配服務(wù)。

綜上所述，住房租賃行業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)及前景預(yù)測(cè)總體向好。在政策環(huán)境、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分化與差異化發(fā)展、數(shù)字化與智能化轉(zhuǎn)型等多方面因素的共同作用下，租賃市場(chǎng)將迎來更加廣闊的發(fā)展空間和機(jī)遇。

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