2024房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)分析：未來(lái)有望緩解部分房企的流動(dòng)性壓力

• 黃文玉 2024年3月4日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1452 96
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隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸收緊。從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。

近年來(lái)，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐漸收緊。銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模也受到限制。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變窄，融資成本上升。隨著金融科技的深入發(fā)展，房地產(chǎn)金融行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)技術(shù)革新。

2024年2月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議，會(huì)議肯定了1月以來(lái)協(xié)調(diào)機(jī)制的良好開(kāi)端，并定調(diào)下階段要“擴(kuò)大成效”，推進(jìn)機(jī)制落實(shí)速度與質(zhì)效提升。我們認(rèn)為房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)落實(shí)有望緩解部分房企的流動(dòng)性壓力，亦能改善保交樓預(yù)期，進(jìn)而助力地產(chǎn)企穩(wěn)與銀行信用改善。

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展政策分析

2021年，我國(guó)部分房企的融資量為12874億元，同比下降26%，其中一季度房企融資量達(dá)到4255億元;二季度融資量3773億元，同比下降16%;三季度房企融資量下滑到3079億元，同比下降32%;四季度房企融資量?jī)H為1767億元，同比減少55%。從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，2021年，我國(guó)新增債券類(lèi)融資成本5.32%，較2020年下降0.99個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本6.88%，較2020年下降1.71個(gè)百分點(diǎn);境內(nèi)債券融資成本4.06%，較2020年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債權(quán)融資持續(xù)占據(jù)主位，資產(chǎn)證券化成重要補(bǔ)充。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年，境內(nèi)債權(quán)融資占比高達(dá)49%;境外債券融資占比26%;資產(chǎn)證券化融資占比23%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

盡管融資環(huán)境收緊，但房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求多元化的融資方式。例如，發(fā)行債券、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等方式逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資手段。此外，一些創(chuàng)新的融資方式，如房地產(chǎn)眾籌、房地產(chǎn)基金等也逐漸興起。由于融資環(huán)境收緊和監(jiān)管政策加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度逐漸加大。尤其是對(duì)于一些規(guī)模較小、信用評(píng)級(jí)較低的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資更加困難。這使得這些企業(yè)在資金壓力下可能面臨更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在金融科技的影響下，房地產(chǎn)金融行業(yè)正不斷創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。例如，基于區(qū)塊鏈技術(shù)的房地產(chǎn)交易平臺(tái)正在興起，這些平臺(tái)可以提供更加透明、安全的交易環(huán)境。此外，各種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等也在不斷豐富，滿(mǎn)足了投資者和消費(fèi)者的多樣化需求。

2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限。而在此之前，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)試點(diǎn)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是業(yè)內(nèi)所稱(chēng)的“三道紅線(xiàn)”。業(yè)內(nèi)人士表示，從“三道紅線(xiàn)”到“五檔分類(lèi)”，從資金需求側(cè)到資金供給側(cè)，房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管進(jìn)一步升級(jí)。在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒔?jīng)歷比以往更多的考驗(yàn)，更多房企將主動(dòng)“降負(fù)”，全年融資規(guī)模料保持低位運(yùn)行。

2024年1月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部?金融監(jiān)管總局關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》發(fā)布。通知指出：各省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、金融監(jiān)管總局各監(jiān)管局要建立省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，及時(shí)監(jiān)測(cè)各城市協(xié)調(diào)機(jī)制運(yùn)行情況，做好對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)城市的指導(dǎo)督促。對(duì)省直管縣(市)，由省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制明確本通知的落實(shí)辦法。指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制(以下簡(jiǎn)稱(chēng)協(xié)調(diào)機(jī)制)。協(xié)調(diào)機(jī)制要明確工作分工，強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃，細(xì)化政策措施，將各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)。定期組織各方會(huì)商，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接。保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場(chǎng)化、法治化原則自主決策和實(shí)施。

截至2024年2月20日，全國(guó)29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目;已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目已獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。另?yè)?jù)中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行和部分股份制銀行有關(guān)數(shù)據(jù)，已對(duì)“白名單”項(xiàng)目審批貸款1236億元，正在根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。各地按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，高度重視城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有關(guān)工作，精準(zhǔn)提出房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，推動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)取得實(shí)效。

房地產(chǎn)金融行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

隨著金融科技的深入發(fā)展，房地產(chǎn)金融行業(yè)將繼續(xù)受到大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等技術(shù)的影響，推動(dòng)服務(wù)模式的創(chuàng)新和產(chǎn)品的多樣化。這將有助于提升行業(yè)的服務(wù)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本，并增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度。隨著全球?qū)Νh(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展的日益重視，綠色金融將成為房地產(chǎn)金融行業(yè)的重要發(fā)展方向。各機(jī)構(gòu)需要積極應(yīng)對(duì)這一趨勢(shì)，推動(dòng)綠色房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和發(fā)展。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)及前景將受到多個(gè)因素的影響，但科技驅(qū)動(dòng)的創(chuàng)新、更嚴(yán)格的監(jiān)管、拓寬的融資渠道、加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及綠色金融和可持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)將是行業(yè)發(fā)展的重要方向。各機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力和適應(yīng)能力。

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