寫字樓行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展分析：2024年中國寫字樓租賃需求預計觸底回升

• 吳澳燕 2024年3月1日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1388 91
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寫字樓是指專門為辦公室或商業(yè)用途而建造的多層建筑物，通常位于城市中心商業(yè)區(qū)或者主要商業(yè)街區(qū)，也可以位于城市周邊的商業(yè)園區(qū)。

寫字樓是指專門為辦公室或商業(yè)用途而建造的多層建筑物，通常位于城市中心商業(yè)區(qū)或者主要商業(yè)街區(qū)，也可以位于城市周邊的商業(yè)園區(qū)。

寫字樓一般擁有現(xiàn)代化的設(shè)施和便利的交通，為企業(yè)提供高品質(zhì)的辦公環(huán)境。它的建筑面積通常較大，一般都是多層建筑，樓內(nèi)配有電梯、空調(diào)、保安等設(shè)施，同時也配備了現(xiàn)代化的通訊和信息技術(shù)設(shè)備，為企業(yè)提供高效便捷的工作環(huán)境。

目前，寫字樓市場流行兩大定級標準，一種是甲級寫字樓，第二種是5A寫字樓。甲級寫字樓實際上是一種通用的叫法，并沒有一個固定的標準。而5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級，“5A”指的是一個寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準。

寫字樓市場歷來是宏觀經(jīng)濟和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的晴雨表。年景好的階段，對大量正處于上升期的企業(yè)來說，承租能力不是問題，它們愿意為員工的辦公環(huán)境支付更多成本，這無形中會推高寫字樓租金，讓空置率維持在較低水平。

2023年寫字樓市場行情

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2023年三季度，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共3.62億平方米，上海、深圳、廣州、成都等城市在三季度均有新增供應(yīng)入市。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.82億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的50.4%，存量相對較多;北京、上海甲級寫字樓總建筑面積均超5400萬平方米，深圳、廣州在2400-3100萬平方米之間。

二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.79億平方米，占重點城市總量的49.6%;不同二線城市存量有所差異，杭州、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，武漢、重慶、長沙、南京、天津在1000-2900萬平方米之間，青島、蘇州、南昌在500-900萬平方米之間。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金1為4.72元/平方米/天，環(huán)比下跌0.28%，跌幅較2023年二季度擴大0.17個百分點。從不同商圈表現(xiàn)來看，三季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占28.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占71.2%。

2023年三季度，一線城市樣本中，25.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，75.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中，31.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，68.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。整體來看，部分業(yè)主主動下調(diào)租金以維持出租率的穩(wěn)定，尤其是部分位于城市核心區(qū)的商圈，寫字樓租金下跌較多。但同時，部分位于城市新中心，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達的商圈，寫字樓租金有所上漲。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年寫字樓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》顯示：

分物業(yè)類型來看，優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)依舊最受青睞。2023年前三季度，重點城市大宗交易以商辦物業(yè)為主，其中以寫字樓為標的的大宗交易宗數(shù)占比最大，約45%，其次為商業(yè)、綜合體，占比分別為16%、10%，三者合計占比約71%。

2023年寫字樓租賃市場復蘇不及預期，全年凈吸納量為277萬平方米，略高于2022年的歷史最低值。

寫字樓行業(yè)未來市場展望

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2024年中國寫字樓租賃需求預計觸底回升，全國寫字樓凈吸納量有望達到400萬平方米，于2019年相當。根據(jù)Capital IQ對主要企業(yè)的營收預測，兩大寫字樓需求主力行業(yè)——金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的增長預期將在未來兩年持續(xù)改善，這將為2024年寫字樓租賃市場的逐步回暖奠定基礎(chǔ)。

金融行業(yè)的租賃需求仍將主要來自于證券、保險等非銀機構(gòu)。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中，人工智能仍將是高速成長的熱門領(lǐng)域。企查查數(shù)據(jù)顯示，2023年人工智能相關(guān)新企業(yè)注冊量同比攀升24%，增速同比加快6.5個百分點。大量創(chuàng)新企業(yè)的出現(xiàn)和持續(xù)活躍的融資預計將為今年的寫字樓需求帶來增量。此外值得一提的是，在業(yè)務(wù)調(diào)整和成本管控等措施初步顯效之后，去年四季度起，平臺互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的租賃需求出現(xiàn)回暖跡象，租賃成交量環(huán)比增長85%。

在供應(yīng)品質(zhì)方面，2024年全國甲級寫字樓新增供應(yīng)占比84%，一線城市高達97%，支持租戶升級型租賃需求的釋放。從供需比分析來看，一線城市供需關(guān)系相對健康。上海和深圳過去三年的凈吸納量與未來三年新增供應(yīng)比例超過70%，而隨著朝陽CBD、麗澤等板塊的項目交付告一段落，北京的這一比例接近130%。

據(jù)CBRE中國研究部負責人謝晨介紹，至2025年至2026年，全國寫字樓凈吸納量有望恢復到疫情前的平均水平，即500萬至550萬平方米。謝晨預計，今年下半年至2025年，一線城市會轉(zhuǎn)化出強勁的寫字樓需求。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報告準確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年寫字樓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。

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