租金首次納入監(jiān)管 北京租房將有新政 租房行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

• 李波 2024年2月28日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 547 30
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2月27日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布消息稱，即日起至3月5日，北京市住建委會(huì)同北京市住房資金管理中心研究起草的《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。

2月27日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布消息稱，即日起至3月5日，北京市住建委會(huì)同北京市住房資金管理中心研究起草的《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。

《征求意見稿》旨在落實(shí)《北京市住房租賃條例》相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃押金托管、租金監(jiān)管工作，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

哪部分租金納入監(jiān)管?

《北京市住房租賃條例》第三十六條規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。

《征求意見稿》明確，規(guī)定住房租賃企業(yè)收取的押金由市住房資金管理中心開設(shè)的第三方押金托管賬戶托管;住房租賃企業(yè)單次收取租金數(shù)額超過三個(gè)月租金的，對(duì)超過三個(gè)月租金以外的部分實(shí)施監(jiān)管，按月將租金劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶。

賬戶誰來管?

《征求意見稿》明確，由北京市住房資金管理中心會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局，綜合銀行管理能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)狀況等因素，秉承公平、公正、公開的原則招標(biāo)選定監(jiān)管銀行。由北京市住房資金管理中心在招標(biāo)選定的銀行建立全市的押金托管、租金監(jiān)管賬戶，管理押金以及相應(yīng)的租金。

資金如何退還?

《征求意見稿》規(guī)定，押金按照住房租賃合同約定的時(shí)間、金額存入押金托管賬戶，租金方面，單次收取租金數(shù)額超過三個(gè)月的，租金按照合同約定時(shí)間、金額存入租金監(jiān)管賬戶。其中三個(gè)月租金部分在一日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，其余租金按月劃轉(zhuǎn)，每次劃轉(zhuǎn)金額為一個(gè)月租金。

為保障押金、租金及時(shí)退還，《征求意見稿》規(guī)定住房租賃合同期滿或解除后一個(gè)工作日內(nèi)，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出押金、租金退還意見，明確是否扣除押金或租金以及擬扣除費(fèi)用明細(xì)。承租人同意退還意見的，押金、租金按退還意見退還;承租人不同意的，可通過協(xié)商、調(diào)解、訴訟、仲裁等途徑解決。

怎樣加強(qiáng)監(jiān)管?

《征求意見稿》還就押金托管、租金監(jiān)管賬戶查詢以及執(zhí)法監(jiān)管工作進(jìn)行了明確。一方面規(guī)定承租人可通過合同備案編號(hào)等信息查詢本人在押金托管、租金監(jiān)管賬戶內(nèi)金額;

另一方面規(guī)定對(duì)于日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)未履行押金托管與租金監(jiān)管或存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，可以暫停向住房租賃企業(yè)撥付租金監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，由各區(qū)住建房管部門監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金撥付;對(duì)于未按照規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金的，依據(jù)《北京市住房租賃條例》等法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

此外，《征求意見稿》還明確鼓勵(lì)在押金托管、租金監(jiān)管中使用數(shù)字人民幣，保障租賃當(dāng)事人押金、租金安全。

2024春節(jié)假期結(jié)束，伴隨返鄉(xiāng)大軍的回流，以及新年求職務(wù)工熱，租房市場(chǎng)也隨之升溫。據(jù)《2024年節(jié)后租房調(diào)查報(bào)告》，在租金接受程度上，有63.9%的人希望將月租金控制在1001-3000元之間。

其中，工作在一線城市的租房者月租金在2001-3000元的占比最多，為29.4%，新一線城市工作的租房者月租金在1001-2000元的占比最多，為36.5%。

個(gè)或多個(gè)承租人為了滿足居住、用于商業(yè)用途或商住兩用的意愿而租用一個(gè)單間或整套房間行為稱為租房。通常有：政策性租賃房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限兩競(jìng)房、保障性住房、合租房等幾種形式。

租房是指租用他人的房屋作為自己的居住或辦公場(chǎng)所的行為。租房市場(chǎng)是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)的增加，租房需求也在不斷增加。

目前國(guó)內(nèi)的租房形式主要包括三種，當(dāng)租客有租房需求時(shí)，一是可以通過熟人介紹或者線下小廣告等形式找到適合價(jià)格和戶型的房子，并且在一定程度下可以與房東磋商價(jià)格。優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格相對(duì)較實(shí)惠，無中介增收費(fèi)用，缺點(diǎn)是整體流程復(fù)雜，耗費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)。

二是可以通過線上app尋找房源，然后通過線下看房或線上VR實(shí)景等確定，優(yōu)點(diǎn)是流程較短，房東和租客都較方便，缺點(diǎn)是中介兩頭增收中介費(fèi)，整體價(jià)格較高。三是通過線下中介需求房源，于線上結(jié)構(gòu)類似，整體不如線上方便，需租客自行尋找店鋪。

租房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及互聯(lián)網(wǎng)租房市場(chǎng)格局分析

隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)的增加，租房需求不斷增加，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。尤其是在一些熱點(diǎn)城市，租房市場(chǎng)更是呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。

目前，租房市場(chǎng)中的租賃形式越來越多樣化，包括整租、合租、民宿短租等。同時(shí)，隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，共享租房也逐漸成為一種新的租賃形式。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)目前還在起步階段，市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，根據(jù)數(shù)據(jù)，我國(guó)2020年住房租賃總交易額達(dá)到1.9萬億元，2014-2020年復(fù)合增長(zhǎng)率為13.3%,市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)上升。

住房租賃流通率維持平穩(wěn)。根據(jù)租房流通率=住房租賃交易額/存量房總價(jià)值的計(jì)算方式進(jìn)行住房租賃流通率的計(jì)算，2014 -2019年中國(guó)住房租賃流通率整體維持在0.75%以上，總體相對(duì)保持平穩(wěn)。

就互聯(lián)網(wǎng)租房市場(chǎng)狀況而言，我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)規(guī)?？傮w呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，2020年市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.01萬億元，占比租房市場(chǎng)一半以上，增長(zhǎng)率高于整體租房市場(chǎng)，滲透率逐年上升。

互聯(lián)網(wǎng)租房具備隨時(shí)隨地選擇、流程簡(jiǎn)短和服務(wù)優(yōu)勢(shì)，省卻房東來回奔跑的麻煩，隨著市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)租房已成為主要的租房方式。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)租房行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

就互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)格局而言，目前市場(chǎng)主要以安居客和貝殼找房等綜合性找房平臺(tái)為主，用戶規(guī)模分別達(dá)到4461.2萬人和3251.4萬人。

此模式下主要采用中介模式，通過房東或者中介發(fā)布房子信息，供租客選擇。而愛彼迎主要采用的是民宿短租模式，主要面向短期租房。自如采用的是長(zhǎng)租公寓模式，采用自行建房自行出租的模式。

隨著互聯(lián)網(wǎng)的興起，越來越多的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型企業(yè)開始涉足房屋租賃行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)租房成為行業(yè)的新發(fā)展趨勢(shì)。截至2021年3月，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)租房用戶規(guī)模為8711.6萬，較去年同期增加1044.1萬，同比增長(zhǎng)13.62%。

2020年，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)用戶規(guī)模排名前五的是安居客、貝殼找房、鏈家、幸福里及房天下，其中，安居客占據(jù)龍頭地位，用戶規(guī)模達(dá)到4461.2萬;貝殼找房用戶規(guī)模3251.4萬;鏈家用戶規(guī)模1306.7萬;幸福里用戶規(guī)模1205.8萬;房天下用戶規(guī)模632.9萬。

就租客年齡結(jié)構(gòu)而言，一線和新一線等大城市的主要租客在30歲以下，新生代人群已經(jīng)成為租客的主力人群，他們普遍存在學(xué)歷高、高薪資和年輕的特性，長(zhǎng)租是他們的最佳選擇。

具體而言，2020年中國(guó)30歲以下占比超55%，其中26-30歲占比最高，達(dá)31.48%。租金作為選擇租房的主要考慮因素之一，對(duì)于租房市場(chǎng)有著較大影響。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)租房人群對(duì)于價(jià)格的可接受程度主要在2000-3000元之間，一線和新一線城市占比分別為40.7%和57.4%?？傮w來看，一線城市對(duì)于高價(jià)格的承受能力更強(qiáng)，新一線城市主要以中段價(jià)格為主。

租房行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

隨著消費(fèi)升級(jí)和人們生活水平的提高，租房者對(duì)于房屋的品質(zhì)要求將越來越高。這將推動(dòng)租房行業(yè)向品質(zhì)化、精細(xì)化方向發(fā)展，提供更高品質(zhì)的居住體驗(yàn)。隨著科技的不斷進(jìn)步和應(yīng)用，租房行業(yè)將有望實(shí)現(xiàn)更多的創(chuàng)新。

例如，通過大數(shù)據(jù)分析、人工智能等技術(shù)，可以更精準(zhǔn)地匹配租房需求和房源，提高租房效率;智能家居、智能門鎖等技術(shù)的應(yīng)用，可以提升租房者的居住體驗(yàn)。

多元化租賃形式滿足不同需求：未來，租賃形式將更加多元化，包括整租、合租、民宿短租等，以滿足不同人群、不同場(chǎng)景下的租房需求。這將為租房行業(yè)市場(chǎng)帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。

中研普華通過對(duì)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地幫助客戶降低投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

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