廣州樓市大消息 正式實(shí)施 放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu) 保障房建設(shè)行業(yè)相關(guān)政策分析報(bào)告

• 李波 2024年1月29日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1136 73
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1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》?！锻ㄖ诽岢觯瑑?yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策。在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購(gòu)范圍。

1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》?！锻ㄖ诽岢觯瑑?yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策。在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購(gòu)范圍。

此外，廣州還明確繼續(xù)加大住房保障力度、精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等政策措施。通知自2024年1月27日起正式實(shí)施。

放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)

《通知》明確，優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策。在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購(gòu)范圍。

同時(shí)，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。

對(duì)于具備合并不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)條件的房屋，購(gòu)房人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理。此外，商服類(lèi)物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)是穩(wěn)定內(nèi)需和消費(fèi)基本盤(pán)的重要一環(huán)，也是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵之舉。松綁對(duì)大戶型的限購(gòu)政策，“賣(mài)一買(mǎi)一、租一買(mǎi)一”，有助于消化庫(kù)存的同時(shí)，還將推動(dòng)剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州此次放寬限購(gòu)符合市場(chǎng)預(yù)期，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體新形勢(shì)。廣州上一次放松限購(gòu)主要從區(qū)域角度做了調(diào)整，即番禺、黃埔以及白云部分區(qū)域放開(kāi)了限購(gòu)，此次從物業(yè)或戶型角度進(jìn)行了放松。針對(duì)120平方米以上住房進(jìn)行放松，有利于改善型住房消費(fèi)需求釋放，同時(shí)保障剛需盤(pán)政策環(huán)境穩(wěn)定和減少炒作。

繼續(xù)加大住房保障力度

《通知》還提出，進(jìn)一步完善公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和政策體系，加大供應(yīng)力度，不斷滿足各類(lèi)保障人群住房需求。2024年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套、保障性租賃住房10萬(wàn)套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬(wàn)戶。

李宇嘉表示，廣州此次通過(guò)供需兩端調(diào)節(jié)，既滿足合理的改善型需求，促進(jìn)供給去化，也滿足工薪階層、新市民和人才群體的需求，以多層次供給匹配多層次需求，促進(jìn)供應(yīng)匹配需求，需求牽引供給，讓供求在高位平衡。

此外，《通知》明確，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。建立廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

因城施策推動(dòng)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士表示，廣州此次政策調(diào)整立足于“先立后破”“穩(wěn)中求進(jìn)”“穩(wěn)進(jìn)集合”的總基調(diào)，在穩(wěn)住商品房市場(chǎng)、避免大起大落的基礎(chǔ)上，著力于推進(jìn)住房供給側(cè)改革，構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)新體系，有望實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的漸進(jìn)和平穩(wěn)過(guò)渡。

李宇嘉表示，廣州此次政策調(diào)整首先從需求端著手，落實(shí)1月26日住建部房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)提出的“要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”的精神，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

《通知》還表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。強(qiáng)化部門(mén)聯(lián)動(dòng)，健全聯(lián)合執(zhí)法和懲戒機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，加大力度整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋交易、住房租賃市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。

世界各國(guó)將住房大多分為公屋或私屋。公屋是由政府買(mǎi)單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買(mǎi)單優(yōu)惠的自建或市場(chǎng)化的商品房。

日本有一種保障性住房叫公營(yíng)住房，類(lèi)似于廉租住房，住戶是沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)的;還有一種是公團(tuán)住房，政府提供相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷(xiāo)售。

社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類(lèi)型住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給中低收入的人群使用，并且對(duì)該類(lèi)住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會(huì)保障作用的住房。

保障房建設(shè)經(jīng)歷五個(gè)發(fā)展階段

自1994年起，我國(guó)開(kāi)始探索保障性住房建設(shè)，至今已經(jīng)歷了五個(gè)重要的發(fā)展階段。在1994年，我國(guó)頒布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，標(biāo)志著我國(guó)正式建立了住房保障制度，從此進(jìn)入了保障性住房建設(shè)的第一階段。

從1998年開(kāi)始的“房改”標(biāo)志著第二階段的開(kāi)始。這一階段實(shí)行了商品住房和保障性住房的“雙軌制”，經(jīng)濟(jì)適用房成為建設(shè)重點(diǎn)。在1998年至2007年的十年間，經(jīng)濟(jì)適用房的投資額一度占到總住宅投資額的16.56%。

在第三階段，從2008年至2013年，我國(guó)針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了修正，轉(zhuǎn)而以公租房和廉租房建設(shè)為重點(diǎn)，同時(shí)大規(guī)模開(kāi)展棚戶區(qū)改造。

第四階段為2014年至2018年，這一階段以棚戶區(qū)改造為主，其他類(lèi)型的保障房建設(shè)有所放緩。而從2019年至今，正處在第五階段。在這一階段，棚戶區(qū)改造的力度明顯減弱，保障性租賃住房逐漸成為主要的發(fā)力點(diǎn)，為更多人提供穩(wěn)定和優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。

保障房建設(shè)行業(yè)相關(guān)政策分析

2021年6月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào))，要求加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

2022年，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案的通知》強(qiáng)調(diào)，要完善城市住房體系。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。

2023年以來(lái)，保障房建設(shè)提速。4月28日，中央政治局會(huì)議提出要“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”;7月24日，中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“要加大保障性住房建設(shè)和供給”。8月25日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

《意見(jiàn)》明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”;二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

今年，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)成為各大城市一項(xiàng)重要工作。為落實(shí)好中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，各地近期加快有關(guān)工作推進(jìn)，而新一輪保障性住房建設(shè)一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是拓展了配售型保障性住房新路子。

在廣西南寧，當(dāng)?shù)匕凑找孕枨鬀Q定建設(shè)規(guī)模的原則，緊盯“凈地出讓”和“資金平衡”兩個(gè)重點(diǎn)，已匯總梳理出配售型保障性住房先導(dǎo)項(xiàng)目7個(gè)、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計(jì)劃建設(shè)住房4000套。

目前，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準(zhǔn)入條件、審核流程、戶型面積等實(shí)施細(xì)則。

日前，深圳市首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目近日集中開(kāi)工，建設(shè)面積75.7萬(wàn)平方米，房源合計(jì)1萬(wàn)余套。此次深圳開(kāi)工建設(shè)首批1萬(wàn)余套配售型保障性住房，在全國(guó)形成了起步就領(lǐng)跑的良好局面。

按照計(jì)劃，深圳在加緊建設(shè)配售型保障房的同時(shí)，下一步將加快建立完善建設(shè)配售管理制度，抓緊出臺(tái)具體實(shí)施辦法和配套政策。

隨著住房問(wèn)題的日益凸顯，國(guó)家層面和城市層面為確保這類(lèi)人群的住房問(wèn)題，逐漸完善城市的保障住房體系，多渠道加大保障房供應(yīng)，一定程度上緩解租房問(wèn)題。

大城市規(guī)劃建設(shè)保障房有利于緩解這些城市的住房矛盾，也有利于穩(wěn)住房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。保障房的大規(guī)模建設(shè)與供給，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生重大影響，未來(lái)我國(guó)住房供應(yīng)體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位有望明顯提升，“市場(chǎng)+保障”雙軌制將逐漸形成。

雖然目前各地區(qū)政策并不一致且仍有大量的保障性租賃住房尚在建設(shè)中，但通過(guò)金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房投放的開(kāi)發(fā)貸款余額增長(zhǎng)可以看出，我國(guó)保障性住房建設(shè)持續(xù)加速并在高位運(yùn)行。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  保障房建設(shè)行業(yè)研究報(bào)告主要分析了保障房建設(shè)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、保障房建設(shè)市場(chǎng)供需求狀況、保障房建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和保障房建設(shè)主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、保障房建設(shè)市場(chǎng)主要企業(yè)的市場(chǎng)占有率，同時(shí)對(duì)保...

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