2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場挑戰(zhàn)與機遇分析

• 陳觀秋 2023年11月9日 來源：經(jīng)濟參考網(wǎng) 百度 453 23
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今年以來，社會消費品零售額等為代表的消費數(shù)據(jù)均錄得明顯增長。商業(yè)資產(chǎn)交易熱度也有所提升，辦公樓依然是最受投資者歡迎的商業(yè)資產(chǎn)類別。

今年以來，社會消費品零售額等為代表的消費數(shù)據(jù)均錄得明顯增長。商業(yè)資產(chǎn)交易熱度也有所提升，辦公樓依然是最受投資者歡迎的商業(yè)資產(chǎn)類別。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場挑戰(zhàn)與機遇分析

近日，第六屆中國國際進口博覽會期間，戴德梁行首席政策分析師魏東表示，2023年的中國商業(yè)地產(chǎn)市場是一個挑戰(zhàn)與機遇并存的市場，雖然面臨著商業(yè)地產(chǎn)板塊需求轉弱，空置走高，租金走低的挑戰(zhàn)，但我們也應看到，隨著中國經(jīng)濟的逐漸回暖，整體市場逐漸向好的跡象開始呈現(xiàn)。我們預計，市場筑底已近尾聲，市場將迎來一個更有亮色的2024年。

魏東表示，從宏觀經(jīng)濟角度而言，今年前三季度的GDP增速達到了5.2%，超過了市場預期，今年全年基本可以實現(xiàn)GDP增長5%左右的目標。根據(jù)穆迪研究的數(shù)據(jù)，從今年到2025年，中國經(jīng)濟都可以實現(xiàn)超過5%的全球領先的經(jīng)濟增長速度。

從商業(yè)地產(chǎn)來看，2023年寫字樓市場的需求開始回暖。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度的季度平均凈吸納量達到57.6萬平方米，較2022年上升了30%。從零售市場看，目前全國各主要城市的零售市場都正在逐漸回暖，保持在合理區(qū)間。

物流地產(chǎn)方面，在過去幾年受到了投資者的普遍關注。魏東表示，從存量來看，江蘇、廣東、浙江、上海、天津等貿(mào)易物流更發(fā)達的省市的市場存量更大，其中廣東借助粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展未來將會有更大面積的物流項目投放市場。從租金水平看，在全國的幾個主要區(qū)域中，需求相對旺盛的華南區(qū)域的物流地產(chǎn)的租金更高空置率更低，更具投資價值。從未來的發(fā)展趨勢看，隨著成品菜規(guī)模的不斷擴大，將會推動冷鏈物流需求的大幅增長。

對于在大宗交易，魏東表示，中國大陸的大宗物業(yè)成交在今年上半年有所下降，但可以看到，內(nèi)資買家仍展現(xiàn)了相當?shù)膶嵙Γ医衲晟习肽晖顿Y型買家重回市場，也從一個側面反映了市場的回歸。

魏東說，商業(yè)地產(chǎn)將會伴隨著中國經(jīng)濟格局和動能的轉換，面對當前的挑戰(zhàn)，擁抱未來的機遇。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析：

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)大部分都是圍繞商業(yè)綜合體進行開發(fā)和運營，簡而言之就是做購物中心、寫字樓，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)也好，開發(fā)優(yōu)資產(chǎn)和存量更新也好，都屬于開發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價值等特點。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動性更高，發(fā)展空間更廣闊。

從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況來看，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設備供應商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構等。下游應用主要應用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種：

一是服務于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬達集團，以及當前的新城控股。

二是以長期持有為目標的開發(fā)建設。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設，至后期運營全程參與。企業(yè)通?？梢栽谑袌錾汐@取較低的融資成本，以經(jīng)營利潤覆蓋利息成本，花費長周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過運營不斷提升資產(chǎn)價值。

三是以資產(chǎn)退出為目標的開發(fā)建設/收購改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設，或者收購現(xiàn)有資產(chǎn)進行改造，提升運營收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)市場供需求狀況、商業(yè)地產(chǎn)市場競爭狀況和商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展做出科學的預測。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告可以幫助投資者合理分析行業(yè)的市場現(xiàn)狀，為投資者進行投資作出行業(yè)前景預判，挖掘投資價值，同時提出行業(yè)投資策略和營銷策略等方面的建議。

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