房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng) 熱點(diǎn)城市土拍升溫

• 曾燕 2023年4月28日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 505 27
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最近一段時(shí)間，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)熱鬧非凡。專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)升溫，但區(qū)域間土地市場(chǎng)表現(xiàn)料進(jìn)一步分化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng) 熱點(diǎn)城市土拍升溫

最近一段時(shí)間，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)熱鬧非凡。專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)升溫，但區(qū)域間土地市場(chǎng)表現(xiàn)料進(jìn)一步分化。

民營(yíng)房企拿地積極

從杭州本輪土拍情況來(lái)看，民營(yíng)房企拿地積極性提升，值得關(guān)注的是，品牌頭部房企的身影也不少，如碧桂園、龍湖等。上海首輪土拍中，有十多家民企參與，既有規(guī)模型房企，如龍湖、碧桂園;也有深耕上海的本地房企，如大華、寶華等;也有港資房企，如九龍倉(cāng)。

“今年以來(lái)，22城已成交城市中，北京、上海、蘇州、鄭州以央國(guó)企和地方國(guó)資為拿地主力，杭州、南京、成都、寧波等城市，民企拿地金額占比有所提升。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增說(shuō)。

中指研究院發(fā)布的3月權(quán)益拿地額前100榜單中，45家是民企，高于2月的43家和1月的23家。中指研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，民營(yíng)企業(yè)拿地情緒較高。

近日，杭州、合肥、上海、廣州等熱點(diǎn)城市集中土拍“火熱”的現(xiàn)象引起市場(chǎng)關(guān)注。值得注意的是，這種“火熱”多是核心城市核心地塊，非核心地塊仍有底價(jià)成交或流拍的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，各城市之間乃至城市中的區(qū)域市場(chǎng)分化仍在延續(xù)，并未出現(xiàn)“一哄而上”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖正在路上。

從各地土拍情況看，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)更受房企青睞，如上海土拍吸引了近60家房企參與，房企數(shù)量創(chuàng)6年來(lái)新高，且觸頂成交地塊占比近八成，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海時(shí)隔三年又回歸拿地;杭州多宗地塊參拍房企達(dá)二三十家，12宗地僅50分鐘就搶完，其中10宗地被民企包攬，觸頂搖號(hào)地塊占比達(dá)到67%，創(chuàng)2022年以來(lái)新高;廣州4宗觸頂搖號(hào)地塊的溢價(jià)率均達(dá)15%，其中兩宗地均經(jīng)過(guò)50余輪競(jìng)價(jià)后觸頂搖號(hào)，僅這兩宗地成交總價(jià)就近167億元;合肥土拍也有近40家房企報(bào)名參與，熱點(diǎn)地塊報(bào)名超過(guò)30家，最終有10宗地進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段。

近來(lái)，各種有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策密集推出。繼全國(guó)超30個(gè)城市出臺(tái)公積金新政，明確直系親屬可提取住房公積金助力購(gòu)房者支付購(gòu)房款或者償還房貸，實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀焙蟆?/p>

全國(guó)又有包括杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無(wú)錫、鄭州、南寧、石家莊、天水及海南省全省等多個(gè)城市陸續(xù)下調(diào)了首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

從去年八月底到今年以來(lái)，不管是房企拿地?cái)?shù)量，還是拿地金額、銷(xiāo)售面積，幾乎均呈現(xiàn)腰斬的狀態(tài)。為疏解地產(chǎn)企業(yè)短期困境，政策方面出現(xiàn)逐步放松的跡象，“因城施策”成為當(dāng)下樓市調(diào)控的主基調(diào)。

截至2022年5月，僅有十余家上市房企公開(kāi)披露了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，數(shù)量較往年40家左右的水平銳減。在公開(kāi)披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，多數(shù)企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)均有不同程度的回落。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的危機(jī)，倒閉、爆雷、裁員、維權(quán)和爛尾成了房地產(chǎn)行業(yè)的熱詞。人民法院公告網(wǎng)顯示，2021年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量高達(dá)396家，平均每天超過(guò)1家。利潤(rùn)率下滑目前是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

前幾年以高成本拿下的地塊已經(jīng)到了項(xiàng)目結(jié)算期，反反復(fù)復(fù)的疫情又導(dǎo)致銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，收入減少，加之融資政策收緊，很多房企現(xiàn)金流吃緊，竣工放緩致使費(fèi)用率提高。很多房企不得不降價(jià)銷(xiāo)售以加速庫(kù)存出清回籠現(xiàn)金，導(dǎo)致利潤(rùn)率進(jìn)一步下滑形成惡性循環(huán)。

目前政府的政策是“保交樓，穩(wěn)預(yù)期”，保的是購(gòu)房者的權(quán)益，穩(wěn)的是房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。企業(yè)想要脫困，還得靠自己找出路。

我國(guó)將2023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)期目標(biāo)定為增長(zhǎng)5%左右，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于完成這一目標(biāo)將起到較為關(guān)鍵的作用。

應(yīng)該看到，我國(guó)仍處于新型城鎮(zhèn)化較快發(fā)展階段，巨大需求潛力將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有力支撐。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，一年多以來(lái)，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控舉措，有關(guān)金融支持政策持續(xù)發(fā)力。

近一段時(shí)期，市場(chǎng)信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)以及實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展可期。

房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

去年四季度以來(lái)，中央對(duì)房企端“三支箭”的融資支持政策落地，一定程度緩解了房企債務(wù)壓力，2023年前三個(gè)月房企國(guó)內(nèi)信用債和海外債新發(fā)行量均同比增長(zhǎng)。但需要看到，目前能實(shí)現(xiàn)外部融資的企業(yè)，仍是穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，大多出險(xiǎn)房企已被擋在門(mén)外。

住建部門(mén)表示2023年工作重點(diǎn)著力“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”三方面，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升充滿(mǎn)信心。央行調(diào)查也顯示居民購(gòu)房意愿提高，未來(lái)三月增加購(gòu)房支出的占比為17.5%，比一季度提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)要及時(shí)把握市場(chǎng)修復(fù)窗口，鞏固目前回升態(tài)勢(shì)。

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金將逐步流出，主要流向證券市場(chǎng)。從居民財(cái)富結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)資產(chǎn)占比太高，逐步下行比較合理。參考國(guó)外，合理的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比也就30%-40%。

未來(lái)，農(nóng)村及中小城市人口可能會(huì)繼續(xù)朝著經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)流動(dòng)，城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)提升，會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)房需求。另外一個(gè)是人均GDP水平上升，產(chǎn)生改善性需求。這一點(diǎn)在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。將來(lái)，收入水平上去了，改善型住房需求一定會(huì)增長(zhǎng)。

進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷，但樓市回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固;房企融資政策開(kāi)了很多“口子”，但距離信用修復(fù)、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)、重啟拿地仍有很長(zhǎng)的路要走。在2022年行業(yè)整體低迷的情況下，部分房企憑借優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)布局、良好的經(jīng)營(yíng)管理能力渡過(guò)難關(guān)。隨著未來(lái)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，遠(yuǎn)洋集團(tuán)等資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企，將更具有發(fā)展主動(dòng)性，以助力其提升行業(yè)地位、穩(wěn)定過(guò)渡到新的地產(chǎn)周期。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在疫情管控放松的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)仍離不開(kāi)地產(chǎn)的企穩(wěn)，預(yù)計(jì)政策面仍以寬松為主。地產(chǎn)在經(jīng)歷了一年半快速下行期后，供給已降至接近中長(zhǎng)期均衡水平，繼續(xù)下降的空間有限，政策不斷疊加下有望驅(qū)動(dòng)行業(yè)走出困境。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最重要的頂梁柱，來(lái)自于房地產(chǎn)。這一點(diǎn)是毋庸置疑的。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，引發(fā)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾十年的發(fā)展中，成為了經(jīng)濟(jì)的支柱。所以，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的最重要組成部分，房地產(chǎn)的地位是不容動(dòng)搖的根本所在。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提供深度的...

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