2023中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大

• 方蔓桃 2023年3月6日 來(lái)源：百度 1130 72
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世界人口老齡化加劇，中國(guó)亦加速進(jìn)入老齡化社會(huì)。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，既不缺開發(fā)商參與，也不缺資金，最缺的是有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商。值得關(guān)注和肯定的是，目前與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的參與者對(duì)自身的角色定位越來(lái)越明確，投資者、建造者、運(yùn)營(yíng)者開始分工合作，運(yùn)營(yíng)商

養(yǎng)老公寓行業(yè)市場(chǎng)多大?2023年國(guó)家擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略啟動(dòng)，大力支持養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)——12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，把支持養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)與住房改善、新能源汽車提到了同等高度。

與此同時(shí)，2022年康養(yǎng)投資創(chuàng)歷史新高，呈倍增長(zhǎng)。

養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，其需求主要來(lái)源于老齡化人口的需要。

世界人口老齡化加劇，中國(guó)亦加速進(jìn)入老齡化社會(huì)。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，既不缺開發(fā)商參與，也不缺資金，最缺的是有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商。值得關(guān)注和肯定的是，目前與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的參與者對(duì)自身的角色定位越來(lái)越明確，投資者、建造者、運(yùn)營(yíng)者開始分工合作，運(yùn)營(yíng)商的價(jià)值開始凸顯。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

養(yǎng)老公寓行業(yè)市場(chǎng)分析

按照國(guó)際規(guī)定，65周歲以上的人確定為老年人;中國(guó)《老年人權(quán)益保障法》第2條規(guī)定老年人的年齡起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)是60周歲，即凡年滿60周歲的中華人民共和國(guó)公民都屬于老年人。近年來(lái)中國(guó)老年人口數(shù)量逐年增多，預(yù)計(jì)2025年中國(guó)老年人口數(shù)量增至3億人。

近年來(lái)，政策端，政策保障體系與框架不斷完善。國(guó)家著重構(gòu)建養(yǎng)老政策制度框架、搭建養(yǎng)老服務(wù)體系、提升服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)行動(dòng)等。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年，康養(yǎng)投資創(chuàng)歷史新高，投資動(dòng)態(tài)數(shù)量達(dá)573個(gè)，同比增長(zhǎng)100.35%，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)數(shù)量434個(gè)，同比增長(zhǎng)64.34%。

需求端，老年人口與康養(yǎng)需求正在加速革新，一方面老年人口量級(jí)與財(cái)富結(jié)構(gòu)變革進(jìn)入新周期，另一方面多層次客戶與康養(yǎng)需求多元化正加速到來(lái)。

市場(chǎng)端，康養(yǎng)市場(chǎng)供給端呈多元化特征， “多主體保障、多渠道供給”的市場(chǎng)格局正加速成型。

按照國(guó)際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲及以上人口占比超過(guò)7%時(shí)，意味著進(jìn)入老齡化;達(dá)到14%，為深度老齡化;超過(guò)20%，則進(jìn)入超老齡化社會(huì)。目前中國(guó)已進(jìn)入老齡化階段，2020年中國(guó)65歲及以上老年人口比例達(dá)11.70%，即將步入深度老齡化，預(yù)計(jì)2040年中國(guó)65歲及以上老年人口比例超過(guò)20%，進(jìn)入超老齡化社會(huì)。在此背景下，大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已是必然之舉，其中養(yǎng)老公寓建設(shè)面臨著巨大發(fā)展需求。

中國(guó)人口老齡化發(fā)展速度快，上海市、遼寧省、山東省、四川省、江蘇省和重慶市六省已提前跨入深度老齡化社會(huì)，中國(guó)人口紅利正削弱減退，未富先老成為了中國(guó)養(yǎng)老的一個(gè)典型現(xiàn)象。隨著中國(guó)老年人口的遞增，國(guó)民人均壽命不斷延長(zhǎng)，養(yǎng)老問(wèn)題日益嚴(yán)峻。針對(duì)人口流動(dòng)活躍，獨(dú)生子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)重等社會(huì)問(wèn)題，養(yǎng)老模式也由傳統(tǒng)單一的家庭養(yǎng)老衍生出了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等模式。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是由養(yǎng)老院、福利院、老年公寓等養(yǎng)老事務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)為老年人提供系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的養(yǎng)老服務(wù)的模式。與家庭養(yǎng)老相比，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是一種通過(guò)付費(fèi)方式獲得起居照顧服務(wù)的養(yǎng)老模式。當(dāng)前中國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為公立機(jī)構(gòu)和私立機(jī)構(gòu)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提升，家庭生活條件的改善，人民思想觀念的解放等因素影響下，越來(lái)越多的家庭開始接受并嘗試這種養(yǎng)老模式。

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)老年人都以家庭養(yǎng)老為主，入住養(yǎng)老公寓的意愿不高。但隨著改革開放深入、生活水平的提高和觀念意識(shí)的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老公寓越來(lái)越多地受到一些老人及其子女的青睞，市場(chǎng)需求正逐漸上升。

雖然從目前來(lái)看，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)空間巨大，養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇。但養(yǎng)老市場(chǎng)依然還是面臨著不同的問(wèn)題與阻礙。

首先是重資產(chǎn)模式，重資產(chǎn)型的康養(yǎng)項(xiàng)目一般用大額會(huì)員卡或大額押金模式。然而自2021年起養(yǎng)老領(lǐng)域會(huì)員制、預(yù)付費(fèi)等限制性政策頻出，同時(shí)，重資產(chǎn)模式真金白銀高額成本投入的發(fā)展瓶頸也亟待破解。

我們認(rèn)為，目前康養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)ABN框架研發(fā)成熟，項(xiàng)目符合條件即可推動(dòng)實(shí)施，其有發(fā)行規(guī)模額度高、發(fā)行周期時(shí)間短、資產(chǎn)可出表信托、發(fā)行票面利率低、周期長(zhǎng)退出靈活等優(yōu)點(diǎn)。

政府對(duì)于養(yǎng)老公寓的發(fā)展同樣給予支持態(tài)度。全國(guó)老齡辦在《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》就指出，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)政策中，對(duì)開發(fā)老年公寓、老少同居的新社區(qū)和有適老功能的新型住宅提供相應(yīng)政策扶持。

在中國(guó)一線及部分二線城市，一些有條件的老人對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求，從一張養(yǎng)老床位向一套房、一種服務(wù)、一種生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由居家養(yǎng)老向機(jī)構(gòu)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變。加上老年人養(yǎng)老費(fèi)用的承擔(dān)者，也就是其子女正處在事業(yè)黃金期，因此養(yǎng)老公寓市場(chǎng)的興起正當(dāng)其時(shí)。

一方面，將“活力長(zhǎng)者”與“長(zhǎng)期照護(hù)”人群進(jìn)行概念上的區(qū)隔，養(yǎng)老公寓產(chǎn)品也應(yīng)由此進(jìn)行細(xì)分。大部分55歲至75歲的長(zhǎng)者群體，真正的需求并不是“養(yǎng)老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75歲至85歲或以上的長(zhǎng)者，才真正出現(xiàn)“養(yǎng)老”需求——即失能半失能和失智老人的護(hù)理型養(yǎng)老需求，他們才需要長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)。

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大，并且有賴于政府進(jìn)一步打破諸多政策壁壘。在融資方面，亟待養(yǎng)老專項(xiàng)資金、產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金以及證券化政策的破冰，幫助投資人分散風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率，同時(shí)增加運(yùn)營(yíng)維護(hù)的預(yù)算;在土地供應(yīng)及存量房改造方面，希望政府能夠給予更多政策支持，降低物業(yè)獲取成本;而稅收方面能否給予合理的優(yōu)惠政策，則直接影響到養(yǎng)老公寓的盈利水平和長(zhǎng)期發(fā)展。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。無(wú)論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，都應(yīng)圍繞養(yǎng)老模式細(xì)化服務(wù)，不斷創(chuàng)新，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線、服務(wù)體系及產(chǎn)業(yè)鏈。

養(yǎng)老公寓行業(yè)未來(lái)前景預(yù)測(cè)

未來(lái)，隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)底層邏輯貫通，養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老教育、養(yǎng)老康養(yǎng)、養(yǎng)老護(hù)理等“養(yǎng)老+”模式品牌也將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展。根據(jù)不同年齡階段老年人的養(yǎng)老需求，或?qū)⒖梢蕴峁┒鄻踊?、個(gè)性化、定制化的養(yǎng)老產(chǎn)品服務(wù)。與此同時(shí)，居家養(yǎng)老市場(chǎng)的盈利模式也將出現(xiàn)創(chuàng)新與突破。

此外，新一代信息技術(shù)將拓寬養(yǎng)老公寓行業(yè)市場(chǎng)空間，令行業(yè)發(fā)展前景更加明朗?？梢灶A(yù)見，隨著中國(guó)科技水平日益提高，各種智能化產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)在養(yǎng)老公寓中，這為養(yǎng)老公寓的發(fā)展提供了智力支持。智能養(yǎng)老家居的發(fā)展，同樣可以與養(yǎng)老公寓結(jié)合起來(lái)，使得養(yǎng)老公寓更趨向?qū)I(yè)化、智能化和便利化。

未來(lái)，隨著空巢家庭的逐漸增多，將進(jìn)一步弱化了家庭的養(yǎng)老功能，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念制約效應(yīng)將逐漸減小，未來(lái)更多老年人將存在只有1-2個(gè)子女、子女多不在身邊的情況，養(yǎng)老公寓將成為老年人的更優(yōu)選擇。因此，養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)將有較大增長(zhǎng)空間，為提高養(yǎng)老公寓入住率，建議養(yǎng)老公寓加大養(yǎng)老人才培養(yǎng)力度，通過(guò)職業(yè)技能提升逐步提升護(hù)理服務(wù)能力、合理選址定價(jià)，完善養(yǎng)老公寓配套設(shè)施。

中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，其需求主要來(lái)源于老齡化人口的需要。...

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