房地產(chǎn)行業(yè)再迎增量資金 不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng) 房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研報(bào)告

• 李波 2023年2月21日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 334 14
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2月20日，證監(jiān)會發(fā)文表示，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，近日，證監(jiān)會啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

2月20日，證監(jiān)會發(fā)文表示，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，近日，證監(jiān)會啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

證監(jiān)會表示，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會落實(shí)黨中央和國務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

中信證券表示，2023年是行業(yè)景氣復(fù)蘇的一年，其主要特征是銷售復(fù)蘇從高線到低線傳導(dǎo)速度慢，企業(yè)投資信心伴隨銷售恢復(fù)的進(jìn)程慢。

其分析稱，這可能意味著政策支持持續(xù)性強(qiáng)，企業(yè)分化更為明顯。四季度以來拿地較多，符合REITs收益率要求的存量資產(chǎn)較多，運(yùn)營管理能力較強(qiáng)，看待股權(quán)再融資態(tài)度較為積極的企業(yè)，包括：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬科、越秀地產(chǎn)、華潤置地等公司。

隨著既有政策加快落實(shí)、增量舉措持續(xù)出臺，近段時(shí)間房地產(chǎn)市場預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場供給端和需求端利好正不斷形成合力，產(chǎn)生共振效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融加快恢復(fù)正常循環(huán)，助推經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上。

政策激勵(lì)下，房地產(chǎn)信用債發(fā)行主體明顯多樣化?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人表示，除央企、國企及已發(fā)行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民營房企也新加入發(fā)行行列。此外，部分出險(xiǎn)房企成功發(fā)行中期票據(jù)。

房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研

在消費(fèi)經(jīng)濟(jì)重新煥發(fā)活力之際，房地產(chǎn)也重新迎來購買力需求釋放的機(jī)會，年后提振房地產(chǎn)消費(fèi)再加大力度。近期房市迎來降息潮，近20個(gè)城市下調(diào)房貸利率。

去年一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲2.5%和1.2%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);

二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.9%，降幅與上月相同;二手住宅銷售價(jià)格同比下降4.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從房價(jià)上漲或下降的城市數(shù)量上看，11月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，個(gè)數(shù)均與上月相同。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年新調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，首套房貸款利率基本都從此前的4.0%以上降到“3時(shí)代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈陽首套房貸利率最低3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

2022年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

房地產(chǎn)行業(yè)將保持政策定力

根據(jù)黨的二十大精神，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這為我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展和完善住房保障體系指明了方向。

同時(shí)表明，我國在住房領(lǐng)域?qū)⒈３终叨?，房地產(chǎn)市場將朝著進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，提高人民的居住生活品質(zhì)的方向而努力。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢及投融資策略指引報(bào)告》分析：

未來，我國將進(jìn)一步健全“兩個(gè)體系”，一個(gè)是住房市場體系，另一個(gè)是住房保障體系，這兩者缺一不可。住房市場體系將緊跟市場需求，為購房者提供豐富的住房供給。

住房保障體系主要由政府保障和兜底。2021年，我國首次明確了國家層面的住房保障體系頂層設(shè)計(jì)，即國家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。

公租房主要面向收入低、住房條件差的城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭;保障性租賃住房重點(diǎn)在人口凈流入的大城市解決新市民、青年人的住房問題，為他們提供小戶型、低租金的租賃住房;

當(dāng)通過保障性租賃住房解決階段性的住房困難后，過了若干年有一定的積累和能力，但是仍難以負(fù)擔(dān)市場上的商品住房時(shí)，政府安排共有產(chǎn)權(quán)住房，購房者與政府共有產(chǎn)權(quán)，就使得他們能以較低的價(jià)格購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

租購并舉意味著住房租賃將在解決住房問題中發(fā)揮更加重要的作用。長期以來，我國住房市場存在重購買輕租賃的情況。過去幾年，住房租賃在解決居住問題方面的分量逐步加重。

當(dāng)前，我國正在加快補(bǔ)齊住房租賃短板。在市場租賃住房需求的驅(qū)動(dòng)下，相關(guān)政策的引領(lǐng)下，住房租賃有望發(fā)展得更加成熟完善。在此過程中，重在解決廣大新市民青年人住房困難問題的保障性租賃住房將成為重點(diǎn)。保障性租賃住房是國家住房保障體系的重中之重。

“十四五”時(shí)期，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展，潛在的消費(fèi)需求仍可以激發(fā)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村人口走向城市、城鎮(zhèn)之間的人口遷徙仍將產(chǎn)生大量住房需求。

想要了解更多房地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢及投融資策略指引報(bào)告》。報(bào)告對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資現(xiàn)狀、國際化進(jìn)程與外資進(jìn)入、融資渠道、如何運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)投資、退出機(jī)制及發(fā)展趨勢等進(jìn)行了系統(tǒng)的分析，并重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資的主要現(xiàn)存問題、相應(yīng)對策以及新形勢下面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)和企業(yè)的應(yīng)對策略等。是風(fēng)險(xiǎn)投資公司、研究機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)準(zhǔn)確了解目前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

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  風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本，待其發(fā)育相對成熟后，通過市場退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場已進(jìn)入新一輪快速...

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