小區(qū)“錢袋子”透明公開 模式不同 多地小區(qū)給業(yè)主分紅 物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析報告

• 李波 2023年2月13日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 956 60
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廣東深圳：小區(qū)“錢袋子”透明公開 物業(yè)用心業(yè)主放心。小區(qū)物業(yè)經營性收入屬于全體業(yè)主所有，然而小區(qū)物業(yè)的具體收支到底有多少?對不少業(yè)主來說，都是一個謎。在深圳，很多小區(qū)的物業(yè)收支卻做到了透明公開，他們是如何做的?

廣東深圳：小區(qū)“錢袋子”透明公開 物業(yè)用心業(yè)主放心

小區(qū)物業(yè)經營性收入屬于全體業(yè)主所有，然而小區(qū)物業(yè)的具體收支到底有多少?對不少業(yè)主來說，都是一個謎。在深圳，很多小區(qū)的物業(yè)收支卻做到了透明公開，他們是如何做的?

模式不同，多地小區(qū)給業(yè)主分紅

不少地區(qū)也在嘗試將物業(yè)收益分發(fā)給業(yè)主。就在幾天前，湖南長沙華盛社區(qū)麓谷小鎮(zhèn)小區(qū)，為2600余戶業(yè)主，一次性發(fā)放了70多萬元的紅包，平均每戶可分得230元。

去年12月，浙江杭州梧桐藍山小區(qū)將年度收益中的30余萬元向業(yè)主進行了分紅。去年7月，蘇州歐洲城小區(qū)為全部一千余戶業(yè)主發(fā)放近100萬元公共收益分紅，每戶最少能拿到550元。希望能有更多的小區(qū)依法依規(guī)規(guī)范管理，透明公開每一筆收支，讓業(yè)主們住得舒心、用得放心。

中國城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長驅動因素。近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務百強企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數目迅速增加。

物業(yè)服務百強企業(yè)的在管總建筑面積平均數由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務百強企業(yè)在管物業(yè)平均數由2015年的154個增至2020年的244個，復合年增長率約為9.64%。

由于在管物業(yè)的建筑面積及數目增長，物業(yè)服務百強企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復合年增長率約為16.7%。

隨著中高收入階層的涌現及其消費力不斷提升帶動對更優(yōu)質產品和服務的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務的發(fā)展產生重大影響。

在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業(yè)管理公司已進行投資以提高服務質量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務百強企業(yè)順應這一趨勢，采取多項措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務，并運用技術解決方案提升服務質量。

物業(yè)服務產業(yè)鏈

物業(yè)服務行業(yè)的上游是指物業(yè)資源供應領域，包括建筑建材、通信及軟件服務供應以及各類房地產開發(fā)，目前我國物業(yè)服務涉及房產包括住宅、寫字樓以及其他公共物業(yè)等多種類型;

物業(yè)服務中游則包括物業(yè)綜合管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理等各種形式的服務;產業(yè)鏈的下游則是物業(yè)服務的對象，主要包括物業(yè)的業(yè)主以及住戶等。

物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境

近年來，各省市陸續(xù)頒發(fā)相關法律及法規(guī)，從而建立當地物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架。在多項政策的鼓勵下，將助力中國物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)在全國范圍內實現增長。

2021年1月，住房部及其他部門聯合發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。為響應有關政策，物業(yè)管理公司有策略地擴展及多元化非物業(yè)開發(fā)商及社區(qū)增值服務。

物業(yè)行業(yè)準入門檻較低，參與者眾多。從近兩年國家及地方層面政策看，物業(yè)行業(yè)尚處在規(guī)范化與市場化階段，也伴隨著社會發(fā)展水平的進步誕生新的需求，如養(yǎng)老、家政、線下零售、托育、快遞等。

雖然這些需求在各自領域有專業(yè)性公司，但物業(yè)公司憑借與業(yè)主的低成本零距離高頻接觸的天然優(yōu)勢，有望分得社區(qū)服務市場的一塊蛋糕。

據中研產業(yè)研究院《2022-2027年物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》分析：

中國的物業(yè)服務行業(yè)正走在產業(yè)快速集中的路上。例如，產業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。

例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。

綠城物業(yè)服務集團有限公司以物業(yè)服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團有限公司著力于“物業(yè)服務發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設”雙主航道的發(fā)展策略。

通過利用云應用、電子商務、物聯網、大數據及人工智能等資訊科技，多數物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務、削減勞工成本并提升盈利能力。

此外，通過采用新技術并使用電子服務平臺，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務并進一步將彼等的服務擴展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產代理及家政服務。

物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展趨勢

在經濟轉型的過程中，中國必須進入住房市場，作為人口的生活條件。20世紀80年代以前，住房、分配和管理主要是集中分包商，房地產很少。1999年，60%以上的社會住房出售給家庭。

至于新單位，在1985年及1999年，個人購買單位的比例分別為14%及80%。這表明，單一居屋的公有制受到侵犯，情況正在逐步惡化，各種產權并存。

此外，根據統(tǒng)計數字，2000年，中國在地產業(yè)的占有率為本地生產總值的6%，而同期日本為11%，香港為19%。“十五”計劃明確指出，發(fā)展新市鎮(zhèn)是刺激經濟增長、調整經濟結構和產業(yè)結構的重要手段。因此，我國房地產發(fā)展空間巨大，房地產市場發(fā)展前景十分樂觀。

物業(yè)管理企業(yè)的數量將呈現從擴張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)。目前，我國住宅建筑總面積約為90億平方米。據估計，到目前為止，物業(yè)管理的平均面積還不到10萬平方米。

物業(yè)行業(yè)管理具有低收入、低利潤的特點，需要大規(guī)模管理，市場競爭的基本規(guī)律必然導致許多物業(yè)管理公司的合并、清算和破產。

以深圳市為例，全市共有1200多個經濟管理機構，其中正式注冊的房地產管理機構470多個，共有30個房地產管理機構，面積超過100萬平方米。然而，它管理著該市60%的居住面積，40%不到10萬平方米。

為避免無效競爭和資源浪費，深圳市政府對物業(yè)管理公司的注冊進行了限制，限制了房地產管理公司絕對數量的增長.同時，已邀請發(fā)展商投標興建新的住宅選擇管理公司。

這一趨勢表明，隨著市場競爭的加劇，大多數房地產經理人將被淘汰。物業(yè)管理將進入戰(zhàn)國時代，最終形成一批領先的物業(yè)管理企業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的標志。

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務主要包括公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、維修、設備的維護和保養(yǎng)，其目的是延長設備的使用壽命。現代物業(yè)管理系統(tǒng)已經面向物業(yè)業(yè)主和用戶，為個人和個人管理創(chuàng)造條件。

不過，物業(yè)管理服務的內容亦會擴展至樓宇設計階段，以及設備的安裝和調試階段。這在實踐中似乎是一種非專業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)的內在要求。

一方面，開發(fā)商希望事先聽取物業(yè)管理公司的意見，充分利用信息資源，由物業(yè)管理公司接收，與業(yè)主及居民建立聯系，確保跟進服務的質素，以達至目標樹立品牌;

另一方面，物業(yè)管理企業(yè)要了解和掌握設備狀況，承擔前期干預，以確保輸入期間的平穩(wěn)過渡。

想要了解更多物業(yè)服務行業(yè)詳情，請查閱《2022-2027年物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》。報告在總結中國物業(yè)服務發(fā)展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國物業(yè)服務的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。

報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為物業(yè)服務企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，能準確及時的針對自身環(huán)境調整經營策略。

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