多地下調(diào)首套房貸利率下限 2023年房地產(chǎn)市場發(fā)展及房地產(chǎn)政策解讀

• 李波 2023年2月1日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 639 37
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1月5日，房地產(chǎn)再迎支持剛性住房需求的重磅政策。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

1月5日，房地產(chǎn)再迎支持剛性住房需求的重磅政策。央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)三個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

1月29日，鄭州打響了新年降首套房貸利率下限“第一槍”，目前部分銀行下調(diào)首套住房貸款利率至3.8%。在鄭州行動(dòng)之前，短短幾周時(shí)間，全國已有多個(gè)城市采取類似行動(dòng)。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市，其中肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限，九江、中山、天津、沈陽的首套房貸利率最低達(dá)到3.9%，唐山、麗水、太原、鄭州、福州、廈門首套房貸利率最低3.8%，珠海最低為3.7%。

證券時(shí)報(bào)券商中國本周二報(bào)道提到，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)，在全國100個(gè)城市中，有70個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅小于或等于5%，這也意味著百城中有七成城市房價(jià)疲軟。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市是2023年、尤其一季度房貸利率下調(diào)概率最大的城市。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，統(tǒng)計(jì)顯示，二線城市中的太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、?？诤唾F陽總體房價(jià)疲軟，是一季度最應(yīng)該主動(dòng)下調(diào)房貸利率的城市。

同樣房價(jià)總體疲軟的三四線城市香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州也建議積極下調(diào)房貸利率，這其中包括環(huán)京的四個(gè)城市香河、大廠、承德和張家口。

值得一提的是，首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制其實(shí)是對(duì)此前政策的延續(xù)。2022年9月29日，央行公告，對(duì)2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。本月初的新規(guī)意味著，央行將這一臨時(shí)性政策常態(tài)化。

首套房貸款利率調(diào)整機(jī)制出臺(tái)不久，研究統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，全國70個(gè)大中城市中，符合條件的城市達(dá)38個(gè)，較2022年9月增加15個(gè)，市場活力將進(jìn)一步激活，2023年銷售在四季度有望實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

梳理2022年9到11月70個(gè)大中城市的房價(jià)同比、環(huán)比漲跌后，中信證券認(rèn)為，在38個(gè)符合條件的城市中，一線城市均不符合新規(guī)的調(diào)整首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)?1月北京、上海房價(jià)同比、環(huán)比均正增長;

廣州、深圳僅環(huán)比為負(fù)增長，同比正增長，新一線城市中，有武漢、沈陽、天津、鄭州四個(gè)符合標(biāo)準(zhǔn)，二線、三線、四線和五線城市中，分別有14個(gè)、12個(gè)、7個(gè)、1個(gè)城市符合標(biāo)準(zhǔn)。

總體來看，市場呈現(xiàn)出分化加劇的局面。對(duì)此，市場人士表示，今年春節(jié)部分一二線城市新房項(xiàng)目到訪量與去年春節(jié)相比有所修復(fù)，但由于春節(jié)期間大量返鄉(xiāng)人群外流，市場活躍度相比節(jié)前有所下滑。

短期來看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來復(fù)蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)，對(duì)于大部分城市而言，市場修復(fù)需要更長時(shí)間。

“與往年春節(jié)假期一二線城市樓市零成交相比，2023年大部分項(xiàng)目都開門迎客，所以市場整體依然有一定成交量?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，同時(shí)，部分重點(diǎn)城市正在醞釀樓市“小陽春”。

隨著多輪利好政策落地，2月份至3月份市場有望企穩(wěn)回升，如果在3月份再出現(xiàn)一線城市二套房信貸寬松，3月份出現(xiàn)“小陽春”的可能性將明顯增加。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國31個(gè)省區(qū)市已全部發(fā)布政府工作報(bào)告(或摘要)。從2022年成績單來看，有8個(gè)省份GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)總量超過5萬億元大關(guān)。其中，廣東、江蘇兩省GDP均超過12萬億元，廣東GDP總量已連續(xù)34年位居全國第一。在GDP增速方面，福建、江西以4.7%增速并列第一。

對(duì)于2023年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，31個(gè)省區(qū)市GDP平均增速目標(biāo)為6%，較2022年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中上海定為5.5%以上、北京為4.5%以上，遼寧、廣東、山東均為5%以上。

對(duì)比往年，激活房地產(chǎn)市場被多地列為2023年穩(wěn)增長重點(diǎn)工作之一。其中，支持剛性和改善性住房需求、防范化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、穩(wěn)民生，都成為各地政府工作報(bào)告中高頻出現(xiàn)的熱詞。

在多位地方代表委員提交的房地產(chǎn)相關(guān)建議中，“松綁”亦成為主基調(diào)。上海市政協(xié)委員丁祖昱建議上海調(diào)整樓市四限政策，有條件、分區(qū)域地試點(diǎn)放松限購，有條件地打開限價(jià)。

2023年房地產(chǎn)市場發(fā)展及房地產(chǎn)政策解讀

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

回顧過去一年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時(shí)多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。

伴隨房地產(chǎn)市場的下行，從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，特別是在去年年末，“金融16條”“三箭齊發(fā)”等多項(xiàng)重磅政策落地，支持房企融資，不斷改善房地產(chǎn)市場資金狀況……

2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也為今年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)。會(huì)議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購等。

會(huì)議還將住房改善和新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等并列，列為擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，并且再次強(qiáng)調(diào)，因城施策支持剛性和改善型住房需求。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新的一年，政策將繼續(xù)在融資端發(fā)力，支持保交樓和滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，各地房地產(chǎn)需求端的支持政策也有望進(jìn)一步強(qiáng)化，加大對(duì)剛性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率等方面還有較大優(yōu)化空間。

需要指出的是，在“房住不炒”政策框架下，我國將打破宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)以及土地財(cái)政的過度依賴，使住房回歸民生屬性，以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)展舊模式，將向注重產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營服務(wù)的高質(zhì)量發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2023年房地產(chǎn)利好政策將有望逐步落地，而隨著疫后經(jīng)濟(jì)重啟和居民收入改善，剛性和改善性住房需求將進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場信心將逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場有望迎來復(fù)蘇。

近日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間……

在春節(jié)期間，不少地方的房地產(chǎn)市場開啟了促銷模式，紛紛推出房價(jià)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、特價(jià)房等活動(dòng)，看房客逐漸多了起來。

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