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中國第一高樓辦公出租率達到80% 辦公樓市場增長空間分析

世界500強企業(yè)租戶面積占比30%以上,辦公出租率達到80%,商業(yè)出租率約98%……在上海陸家嘴金融城,辦公體量超過20萬平方米的中國第一高樓上海中心,表現(xiàn)出強勁韌性,出租率逆勢上升。

被看作城市經(jīng)濟熱度“晴雨表”的陸家嘴寫字樓,整體出租率已創(chuàng)下年內(nèi)新高。逆勢上揚背后,既有新經(jīng)濟、新賽道強勁支撐起的“基本面”,也有綠色環(huán)保、新能源等引領(lǐng)的新風(fēng)尚。小小一方天地,管窺經(jīng)濟密碼。

持續(xù)擴租看開放

挑高的屋頂、恒溫的室內(nèi)環(huán)境、開闊的工作平面、合作客戶和同業(yè)的聚集……不同于傳統(tǒng)銀行總部“格子間”式樣的辦公區(qū)域劃分,法國巴黎銀行將員工的辦公區(qū)域全部打通成一個大開間,并增設(shè)了十多個會議室和共享區(qū)域。


持續(xù)擴租看開放

挑高的屋頂、恒溫的室內(nèi)環(huán)境、開闊的工作平面、合作客戶和同業(yè)的聚集……不同于傳統(tǒng)銀行總部“格子間”式樣的辦公區(qū)域劃分,法國巴黎銀行將員工的辦公區(qū)域全部打通成一個大開間,并增設(shè)了十多個會議室和共享區(qū)域。

去年11月,法國巴黎銀行(中國)有限公司租下位于浦東陸家嘴金融城的上海中心17、18層兩個樓面,約8800平方米,并準備以此為落腳點在中國市場持續(xù)“加碼投資”。

目前,這家正在申請券商、基金等新業(yè)務(wù)牌照的外資銀行還在準備繼續(xù)擴租。法國巴黎銀行(中國)有限公司首席執(zhí)行官兼行長賴長庚表示,中國是全球第二大經(jīng)濟體,中國資本市場已成長為世界第二大市場,人民幣成為全球第四大支付貨幣。隨著人民幣國際化水平不斷提升,以人民幣交易為基準的全球商業(yè)活動會持續(xù)增長。上海作為人民幣交易清算中心,無疑具有巨大的發(fā)展機會。


辦公樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2022年2月全國辦公樓期房銷售面積累計值為226.72萬平方米,累計增長35.4%。

辦公樓指機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員,業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房,一般具有較好的地理位置,相關(guān)的物業(yè)和服務(wù)設(shè)施水平高,具有聚集的商業(yè)圈,效率較高。從辦公樓建設(shè)情況來看,近年來我國辦公樓開發(fā)投資額與新開工面積均呈現(xiàn)先降后增的趨勢。2020年,我國辦公樓開發(fā)投資完成累計值達到0.65萬億元,較2019年增長5.37%;新開工面積為6604萬平方米,較2019年下滑6.8%。

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關(guān)聯(lián)度,經(jīng)濟的高速增長也將帶領(lǐng)辦公樓的需求增長。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,我國GDP排名前30的城市,第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一個單位,將拉動辦公樓需求增長547平方米。其中,深圳影響系數(shù)最高,達到了1672億元/平方米。

改革開放40年來,我國經(jīng)濟取得驚人的增長,相應(yīng)的辦公樓市場也帶來了快速增長。近年來隨著經(jīng)濟進入高質(zhì)量發(fā)展階段,經(jīng)濟增速有所放緩,對辦公樓市場也帶來了影響。2020年我國辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元,分別同比下降5.3%和10.4%。

從供求平衡關(guān)系來看,我國辦公樓市場尚存在供應(yīng)缺口。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,我國GDP前50的城市現(xiàn)有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口,其中4座一線城市的供應(yīng)缺口達到3000萬平方米以上。

分城市類型來看,一線城市的供應(yīng)缺口最大,其辦公樓總存量僅占理論需求量的72%;其次是重點二、三線城市,其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位,寫字樓需求端則出現(xiàn)了持續(xù)的下降,2010-2017年,我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態(tài)勢,2018年出現(xiàn)負增長,為2014年以來首次出現(xiàn)負增長,后連續(xù)三年下降。2020年,我國辦公樓用房銷售規(guī)模為3334.33萬平方米,同比下降10.43%。2021年1-5月份,我國辦公樓用房銷售規(guī)模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價格來看,我國寫字樓行業(yè)目前供給整體大于需求,且行業(yè)需求長期以來持續(xù)疲軟,這一點從我國寫字辦公樓平均銷售價格可以看出,2018年以來,我國寫字樓行業(yè)并沒有出現(xiàn)住宅地產(chǎn)行業(yè)類似的火熱行情銷售價格整體保持平穩(wěn),截至2021年5月,全國寫字辦公樓平均銷售價格為13249.23元每平方米,較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業(yè)發(fā)展前景

在疫情慢慢退去的環(huán)境下,經(jīng)濟將會持續(xù)增長,經(jīng)過近5年來的高位運行以及持續(xù)調(diào)控,市場已迎來理性增長時代。隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善,因城施策效果不斷顯現(xiàn),2022年房地產(chǎn)投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年末中國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動人口38467萬,比上年末增加885萬,會帶來新的住房需求。

房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化,多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局在逐步形成,新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時,房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進房地產(chǎn)良性循環(huán),也有利于保障群眾正常居住需要。

辦公樓市場增長空間分析

目前,只有北京、上海、廣州和深圳的四個一線城市處于成熟期,而中國內(nèi)地70%的城市仍處于起步期。據(jù)估計,北京和上海甲級和乙級辦公樓的潛在需求約為4000萬平方米,廣州和深圳的潛在需求約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米,前十大城市的潛在需求總量超過其他200多個城市的需求潛力之和,體現(xiàn)了中國辦公樓市場需求聚集到龍頭城市的特點。

白皮書顯示,中國的頂級城市已經(jīng)完成了80%以上的辦公樓供應(yīng)。特別是在中國經(jīng)濟總量排名前50的城市中,17個城市的辦公樓處于供應(yīng)過剩狀態(tài),未來進一步發(fā)展的空間相對有限。隨著中國經(jīng)濟的不斷轉(zhuǎn)型,高質(zhì)量的發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約化資源投資和精細管理,加快與新動能的協(xié)調(diào),滿足行業(yè)的實際需求。

預(yù)計到2030年,新增加的2億城鎮(zhèn)人口將有80%以上分布在這19個城市群。根據(jù)第一財經(jīng)城市商業(yè)魅力排行榜,北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業(yè)門店數(shù)量、用戶行為、城市資源較為活躍,未來具有較大發(fā)展?jié)摿?,商業(yè)地產(chǎn)租金具備上漲空間。

想要了解更多辦公樓行業(yè)的發(fā)展前景,請查閱《2022-2026年中國辦公樓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》。

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