杭州又放大招，中國房地產(chǎn)需求是時候要被重振了

• 2022年12月14日 來源：互聯(lián)網(wǎng)新聞 克銳地產(chǎn) 671 39
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12月13日，據(jù)杭州住房公積金管理中心官網(wǎng)消息，杭州住房公積金管理委員會發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知，其中提到，結(jié)清商業(yè)貸款，購買普通住房可執(zhí)行首套房政策，即首付比例30%;對于二套房貸款，首付比例不低于40%。這一政策也是為了提振需求，使房地產(chǎn)市場

12月13日，據(jù)杭州住房公積金管理中心官網(wǎng)消息，杭州住房公積金管理委員會發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知。通知表示杭州市住房公積金貸款有關(guān)政策作出調(diào)整。其中提到，結(jié)清商業(yè)貸款，購買普通住房可執(zhí)行首套房政策，即首付比例30%;對于二套房貸款，首付比例不低于40%。

杭州樓市“理性”回暖

截至2021年底，杭州市常住人口總量達到1220.4萬人。自今年下半年以來，杭州新房市場和二手房市場曾雙雙遇冷。中指研究院稱，新房層面，杭州10月供應(yīng)依然處于高位，但成交低迷，環(huán)比下降24.5%，同比下降也超3成。具體開盤表現(xiàn)上，10月杭州市區(qū)整體中簽率47.7%，較9月增長12.1個百分點;10月流搖率39.1%，較9月升高3.1個百分點。二手房層面，自6月后持續(xù)下降，10月成交套數(shù)處于今年以來倒數(shù)第三，“銀十”市場恢復(fù)不及預(yù)期。

推出房貸新政、放松區(qū)域限購、推行帶押過戶……隨著“政策工具箱”的蓋子越開越大，杭州房地產(chǎn)市場的需求正被重新激活。11月，杭州的樓市出現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月杭州商品住宅新房成交8774套，環(huán)比上漲10%，同比下降7%;供應(yīng)10911套，環(huán)比下降1%，同比上漲9%。二手房方面，11月，杭州二手房市場成交量結(jié)束四連跌，網(wǎng)簽單量提升32%。

值得注意的是，經(jīng)過1年多的“盤整”，杭州購房者對于房價大幅上漲的預(yù)期正在降低?，F(xiàn)在購房者都以自住為主，炒房客并不多，房地產(chǎn)正逐步回歸居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)開始理性健康發(fā)展。

根據(jù)中研普華《2022-2027年中國房地產(chǎn)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

預(yù)計住宅成交同比大幅下降，供給側(cè)信心嚴重下跌

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年前9月，全國商品住宅銷售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，商品住宅銷售額8.7萬億元，同比下降28.6%。就前三季度商品住宅成交規(guī)模占全年比例變動情況來看，鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大，導(dǎo)致下半年成交占比上升，而2021年下半年市場交易景氣回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得參照對比的還是2017-2019年期間，由此預(yù)計2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右，同比下降22%，成交金額12萬億元，同比下降23%。

銷售規(guī)模的大幅下滑，也對新房供給側(cè)信心帶來了明顯的負面影響，2022年前三季度，全國商品住宅新開工面積僅為6.9億平方米，同比減少39%，，回到2008年時的水平。而開工銷售比更是降至0.8，企業(yè)新增供應(yīng)意愿顯著下降，預(yù)計全年住宅新開工面積降跌至10億平方米以下。

房企貸款不良率有所上升

不妙的消息是，2022年上半年，個別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露，所涉及的樓盤開發(fā)項目延期交付，導(dǎo)致個別購房者停止償還個人住房貸款。受此影響，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。

“房企存量貸款的資產(chǎn)質(zhì)量確實承受一定壓力。”中國農(nóng)業(yè)銀行副行長張旭光稱，截至6月末，農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額335億元，較上年末上升53億元，不良貸款率3.97%，較上年末上升0.58個百分點。建設(shè)銀行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良率2.98%，較上年末上升1.13個百分點。

盡管房企貸款的不良率有所上升，但風(fēng)險可控。“不良率上升的原因，主要是前期少數(shù)擴張較快、負債水平高的房企持續(xù)暴露風(fēng)險，但要看到，其風(fēng)險暴露目前已較為充分?！睆埿窆庹f。此外，由于監(jiān)管部門已建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個人住房貸款余額占比并不高。“在對公房地產(chǎn)方面，郵儲銀行的表內(nèi)外業(yè)務(wù)規(guī)模均較小?！敝袊]政儲蓄銀行副行長姚紅表示。

房企貸款不良率的上升也暗含著需求的匱乏，然而個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量則保持平穩(wěn)，受個別樓盤按揭斷供的影響較小?！敖刂?月末，工商銀行個人住房貸款不良率為0.31%?！敝袊ど蹄y行副行長王景武表示。建設(shè)銀行副行長李運表示，該行涉及停貸斷供的個人住房貸款逾期金額占全部個人住房貸款余額的0.018%，風(fēng)險整體可控。

政策出臺，望提振需求

并不是杭州市需要重振房地產(chǎn)需求與成交量，正如上文提到的房企貸款不良率也是個預(yù)警，隨著疫情影響的退潮，全國各地房地產(chǎn)需求都需要被重振，相關(guān)政策也一直在路上。

2022年1月9日，人民銀行營業(yè)管理部以視頻形式召開2022年北京地區(qū)貨幣信貸工作會議。會議要求，北京地區(qū)各銀行業(yè)金融機構(gòu)要準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大住房租賃金融支持等。

2022年4月22日，銀保監(jiān)會黨委召開會議，深入學(xué)習(xí)貫徹黨中央指示精神，落實國務(wù)院金融委專題會議要求，研究分析當(dāng)前經(jīng)濟金融形勢，安排部署下一階段重點工作，其中提到“持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機制，支持改善和剛性住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

真正的需求還需釋放

在上文諸多不利現(xiàn)狀之下，在諸多政策加持之下，據(jù)克銳地產(chǎn)研究，潛在住房保有量近400億㎡，就第七次人口普查數(shù)據(jù)來看，目前中國城鎮(zhèn)人均住房面積不到40平方米，距離發(fā)達國家仍有較大發(fā)展空間，這個空間就是剛需。

人們對商品房的剛性需求來自城市化進程下的城市定居買房、舊房更新?lián)Q房、子女成家分房。就這三點進行分析，可得出：

目前中國的城市化率為64%左右，在接下來的10年左右時間，會繼續(xù)發(fā)展到75%左右，然后維持動態(tài)平衡，依然會帶來大量的商品房剛性需求。

通常一個房子人們住30年左右會覺得舊了，想換新房，所以舊房換新房的這部分需求將會在未來幾十年開始迅速增長。

同理，當(dāng)規(guī)模尚存的90后與00后結(jié)婚成家后，其分房需求也將在未來幾十年迅速增長。

在“房住不炒”的政策越來越雷霆執(zhí)行的未來，當(dāng)房地產(chǎn)市場回歸理性，這一部分需求得到充分釋放，房地產(chǎn)市場將健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融：穩(wěn)融資防風(fēng)險兩手抓

穩(wěn)融資，要保障房地產(chǎn)合理融資需求?！爸袊y行將繼續(xù)支持房企的合理融資需求，有序安排房地產(chǎn)貸款投放，維護住房消費者合法權(quán)益?！敝袊y行風(fēng)險總監(jiān)劉堅東說，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持保障性租賃住房、普通住宅開發(fā)項目。穩(wěn)融資，還要支持剛性和改善性住房需求?！稗r(nóng)業(yè)銀行將進一步加大個人住房貸款的投放力度。”農(nóng)業(yè)銀行副行長林立說，一是主動對接頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)二手房中介，從源頭拓展業(yè)務(wù)儲備;二是開展產(chǎn)品創(chuàng)新，重點研發(fā)“新市民貸”系列產(chǎn)品，提高差別化金融服務(wù)能力;三是優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)流程，如簡化申報資料、優(yōu)化自動審批規(guī)則等?！敖衲晟习肽?，農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款共投放4138億元，凈增1025億元。”林立說。

防風(fēng)險，要嚴把“增量風(fēng)險”關(guān)口。一方面，要提高精準防控能力?！耙行^(qū)分具體項目風(fēng)險和企業(yè)集團風(fēng)險，不能搞一刀切?！睆埿窆獗硎?。另一方面，要提高全流程風(fēng)險防控能力?！俺浞掷弥悄茱L(fēng)控工具，持續(xù)做好房企監(jiān)測預(yù)警?！苯ㄔO(shè)銀行首席風(fēng)險官程遠國說。防風(fēng)險還要做好“存量風(fēng)險”的化解，尤其要穩(wěn)妥推進困難房企的風(fēng)險化解。去年12月份，監(jiān)管部門印發(fā)通知，鼓勵金融機構(gòu)以市場化方式支持風(fēng)險化解、行業(yè)出清。記者從多家商業(yè)銀行獲悉，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進。

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  2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告

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