2021商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2021年9月14日 zengyan來源：互聯(lián)網(wǎng) 565 31
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商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?K

2021商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

從商業(yè)地產(chǎn)市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險逐漸降低。同時，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應(yīng)過剩風(fēng)險。

對于獨立商業(yè)發(fā)展商來說，盡管優(yōu)質(zhì)項目在運營穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長，對于資金占用較大。對于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發(fā)的同時加大社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，既通過部分持有商業(yè)的開發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過商業(yè)配套為住宅銷售提供增值。同時，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開發(fā)商提供很好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也增加了房企對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統(tǒng)實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個爛殼沒有價值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

2019年，經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，在投資、新開工、銷售面積均同比下降的情況下，預(yù)示著一個時代的終結(jié)，同時也昭示著一個時代的開啟。商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來臨。未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

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