2021房地產(chǎn)市場行情分析 一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控反復(fù)加碼

• 2021年2月16日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 570 32
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2020年，TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從行業(yè)集中度看，TOP50房企銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房企優(yōu)勢凸顯，行業(yè)競爭和梯隊分化進(jìn)一步加劇。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速來看，2010-2019年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模在經(jīng)歷國家嚴(yán)格調(diào)控后，增速呈連續(xù)下滑之勢，2016年以來，房地產(chǎn)投資增速小幅回升。

2019年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)13.22萬億元，同比增長9.9%，高于全國GDP增速。截止至2020年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到88454億元，同比增長4.6%，增速比1-7月份提高1.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點(diǎn)。

2020年，TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從行業(yè)集中度看，TOP50房企銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房企優(yōu)勢凸顯，行業(yè)競爭和梯隊分化進(jìn)一步加劇。

2020年，碧桂園實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.34%。中國恒大2020年實現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標(biāo)的111%;合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。

從權(quán)益銷售口徑來看，克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅較前值提升至12.4%;權(quán)益銷售金額同比增幅較前值提升至10.8%。

中國部分核心城市正迎來樓市調(diào)控的層層加碼，上海買新房要先算積分、深圳二手房被控價、杭州落戶未滿5年限購一套房、廣州上浮住房按揭貸款利率…樓市牛年走勢備受關(guān)注。

年初以來，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)罕見的調(diào)控反復(fù)加碼。

上海在1月21日晚發(fā)布調(diào)控新政“滬十條”，4天后又將“法拍房”納入限購。1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布嚴(yán)格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理等8條措施。2月2日，上海多部門約談主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷售代理公司和有代表性的房企。2月6日，“滬十條”中有關(guān)新房搖號的新規(guī)正式落地實施，買新房需要算積分，積分高者方能參與搖號。

深圳同樣在20天內(nèi)5次出臺樓市相關(guān)政策。如，先后規(guī)定家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下;發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格等。其中，二手房控價被視為調(diào)控“大招”——按深圳市最新規(guī)定，報價高于參考價的二手房將無法掛牌。

北京市近期也再次表態(tài)。2月10日消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊到北京調(diào)研會商房地產(chǎn)調(diào)控工作。北京市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首都房地產(chǎn)市場絕不允許任何形式的投機(jī)炒房、渲染炒作，如出現(xiàn)局部量價上漲苗頭，將迅速采取針對性調(diào)控措施，確保市場穩(wěn)定。

為何各地頻繁加碼調(diào)控?

去年下半年以來，上海、深圳等地樓市均被曝出“業(yè)主跳價”“排隊搖新房”等現(xiàn)象，杭州則是多次出現(xiàn)新房“萬人搖”。對于一線城市樓市熱度集中的原因，浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超分析稱，一方面高收入、高技術(shù)群體持續(xù)凈流入帶來旺盛的需求;另一方面，一線城市房產(chǎn)被視為核心資產(chǎn)，是高收入人群財富管理時保值增值的重要標(biāo)的。

特別是在2021年的特殊環(huán)境之下，受海外疫情影響，大量學(xué)區(qū)房需求回流、部分返鄉(xiāng)置業(yè)需求也可能回流一二線，核心城市房地產(chǎn)市場仍存上漲壓力。同時，人們返鄉(xiāng)置業(yè)意愿也明顯降低，58同城、安居客此前發(fā)布的《2020-2021返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報告》顯示，2021年僅37.8%的調(diào)研人群表示想要回到家鄉(xiāng)置業(yè)。而去年同期，這一比例接近七成。

今年多地倡導(dǎo)就地過年，返鄉(xiāng)人群減少。每日互動大數(shù)據(jù)顯示，2021年春運(yùn)前七天，19個一線、新一線城市返鄉(xiāng)人口數(shù)量都較去年同期有較大幅度減少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。而返鄉(xiāng)置業(yè)一直是支撐三四線樓市銷售的重要動力之一，今年返鄉(xiāng)置業(yè)轉(zhuǎn)冷可能意味著一二線城市會在春節(jié)期間“反季節(jié)”需求增加。為了避免年后樓市跳漲，一些地方開始密集出臺調(diào)控措施。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國土資源部、國家發(fā)改委、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)測評中心、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外多種相關(guān)報刊雜志以及專業(yè)研究機(jī)構(gòu)公布和提供的大量資料，對中國房地產(chǎn)及各子行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、上下游行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、競爭替代產(chǎn)品、發(fā)展趨勢、新產(chǎn)品與技術(shù)等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和特點(diǎn)，以及中國房地產(chǎn)業(yè)將面臨的挑戰(zhàn)、企業(yè)的發(fā)展策略等。報告還對全球的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢作了詳細(xì)分析，并對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了趨向研判，是房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)企業(yè)，銷售、投資機(jī)構(gòu)等單位準(zhǔn)確了解目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。想了解更多中國房地產(chǎn)行業(yè)研究具體分析，可以點(diǎn)擊中研產(chǎn)業(yè)研究院《2021-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》

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