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租房:一件不再簡(jiǎn)單的事

  • 2018年12月17日 ZhangHongYuan來源:投中網(wǎng) 842 51
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考慮到目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)的微利——利潤(rùn)率不到2%,這意味著,對(duì)于一部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,規(guī)模就是生命,如果跑不出規(guī)模,以后就難以生存。


租金貸

對(duì)一部分租客來說——比如一些剛畢業(yè)的大學(xué)生,租金貸幾乎是剛需。甚至可以說,沒有租金貸,這部分需求就不存在。

某租金貸的使用者表示,自己選擇租金貸,并非像一些新聞報(bào)道中所寫的那樣——租客在不知情的情況下簽約租金貸?!耙环矫?,簽了租金貸,房租有折扣。另一方面,我也確實(shí)需要,否則每個(gè)月交租的時(shí)候,都得找人借錢,等工資發(fā)下來之后,再還回去,很麻煩?!?/p>

除了對(duì)一部分租客有好處,租金貸對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,也有好處——很可能是更大的好處,也很可能是租金貸大量存在的真正原因。

簡(jiǎn)而言之:租金貸為長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供了現(xiàn)金流。具體如下:

假設(shè)租客跟長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽了一年的合同,同時(shí)跟租金貸機(jī)構(gòu)簽了租金貸合同,那么租金貸機(jī)構(gòu),就會(huì)一次性把一年的租金,打給長(zhǎng)租公寓企業(yè)。而長(zhǎng)租公寓企業(yè)交租金給房東,通常是按季度付或者按月付。假設(shè)是按季度付,那么長(zhǎng)租公寓企業(yè)手中就余下了9個(gè)月的租金。

這筆余下來的租金,以及很多筆租金貸積累下來所形成的資金池,是很大的爭(zhēng)議點(diǎn)。

而真正讓租房這件事情,變得異常復(fù)雜的,是在長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)問題之后。

這個(gè)問題也許是資金鏈斷裂,也許是其他問題(比如運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的問題),但是只要長(zhǎng)租公寓企業(yè)——這個(gè)把房東、租客、租金貸機(jī)構(gòu)攢在一起的關(guān)鍵環(huán)節(jié),一旦出了問題,牽扯其中的每一方,都會(huì)陷入麻煩。

房東的麻煩是收不到租金,于是去找長(zhǎng)租公寓企業(yè)、去找租客,試圖收回房屋。但是長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)了——杭州的鼎家和上海的寓見都是這樣,而租客的麻煩,只會(huì)更大——房東趕人、要不回押金、結(jié)不清貸款、征信受損……前文喬麗的經(jīng)歷,并非個(gè)案。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)的報(bào)道,有行業(yè)人士表示,租金貸的滲透率控制在30%以內(nèi),是較為健康的水平,但是一些企業(yè)超過了70%。

另,根據(jù)寓見公寓公布的數(shù)據(jù),其規(guī)模達(dá)到2萬間,假如每間房只有一個(gè)租客,寓見公寓的租客數(shù)量就達(dá)到2萬人,假如其租金貸的滲透率為50%,就有1萬人涉及租金貸。也就是說,僅寓見公寓事件中,涉及租金貸的人數(shù),就達(dá)到五位數(shù)。

規(guī)模病

2018年下半年,長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)生一系列事件,以“租金上漲”的新聞報(bào)道為始,到我愛我家前副總裁胡景暉的自爆(年底長(zhǎng)租公寓會(huì)迎來“爆倉潮”),再到三家長(zhǎng)租公寓(鼎家、寓見、昊園恒業(yè))相繼出現(xiàn)資金鏈危機(jī)……這個(gè)過程中,公眾的指摘對(duì)象,逐漸瞄準(zhǔn)了租金貸及其背后的機(jī)構(gòu)。這不無道理,但是實(shí)際上,問題不止于此。

如前所述,租金貸機(jī)構(gòu)進(jìn)入之后,長(zhǎng)租公寓企業(yè)每簽一個(gè)租客,就能獲得一筆現(xiàn)金流,很多筆現(xiàn)金流匯成一個(gè)資金池,那么,資金池用來做了什么呢?很大的可能,用于加速長(zhǎng)租公寓企業(yè)的擴(kuò)張。

據(jù)了解,鼎家在2017年大肆擴(kuò)張,收購了10幾家長(zhǎng)租公寓企。寓見公寓也提出了3年時(shí)間,從2萬間擴(kuò)張到30萬間的計(jì)劃。實(shí)際上,類似的宏圖偉計(jì),很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)都有。

“一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)的模式,其實(shí)是做出租房的期貨,通過鎖定大量的房源——尤其大城市,等未來房租上漲之后獲利?!蹦乘侥夹袠I(yè)人士表示。

考慮到目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)的微利——利潤(rùn)率不到2%,這意味著,對(duì)于一部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,規(guī)模就是生命,如果跑不出規(guī)模,以后就難以生存。

但是,對(duì)于另一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說,規(guī)模本身就是問題所在。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)下的困局,是一味追求規(guī)模、忽視基本的商業(yè)邏輯?!蹦持行⌒烷L(zhǎng)租公寓企業(yè)的創(chuàng)始人表示,長(zhǎng)租公寓是重運(yùn)營(yíng)的行業(yè),是傳統(tǒng)行業(yè),其本質(zhì)就是賺取租金差,“指望通過資本做估值吹泡泡,妄圖走捷徑,終究害人害己?!?/p>

2017年,被很多人看成是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的元年,進(jìn)入2018年下半年之前,這個(gè)行業(yè)也一度被眾人看好,政策支持、資本追逐、市場(chǎng)巨大、想象空間更大。但是行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),比很多的人所預(yù)想的、來得更快。前述的四方當(dāng)中,作為個(gè)人(而非機(jī)構(gòu))的租客和房東,很可能最為困惑:租房這件事,什么時(shí)候變得這么復(fù)雜了?

這其實(shí)是整個(gè)行業(yè)都應(yīng)該思考的問題。

“在我看來,(長(zhǎng)租公寓的問題)和共享單車的問題大同小異,都是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下、或者說資本導(dǎo)向時(shí)代下,典型的‘規(guī)模病’?!鄙鲜鰟?chuàng)始人說,“道理非常簡(jiǎn)單,人人都懂,只不過利字當(dāng)前,甘做鴕鳥罷了?!?/p>


房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻,如何合理布局才能立于不敗?

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