農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)如何合理定價(jià)?三大困局待解

• 2018年11月16日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 1190 77
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  技術(shù)升級(jí)提升競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，農(nóng)業(yè)機(jī)械行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)...

回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的南昌市梅嶺鎮(zhèn)居民馮云，流轉(zhuǎn)了近70畝荒地，打造桑葚觀(guān)光采摘園。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民通過(guò)土地入股可以獲得分紅，在桑葚園務(wù)工的農(nóng)民也能增加兩到三萬(wàn)元的年收入。

企業(yè)賺，農(nóng)民虧!農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)如何合理定價(jià)?怎樣讓農(nóng)民收益最大化?

回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的南昌市梅嶺鎮(zhèn)居民馮云，流轉(zhuǎn)了近70畝荒地，打造桑葚觀(guān)光采摘園。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民通過(guò)土地入股可以獲得分紅，在桑葚園務(wù)工的農(nóng)民也能增加兩到三萬(wàn)元的年收入。

隨著高附加值農(nóng)業(yè)成為廣大鄉(xiāng)村謀求振興的重要選擇，部分地區(qū)農(nóng)村耕地等資源的利潤(rùn)收益水平顯著提高。但無(wú)論流轉(zhuǎn)的土地種上了什么高價(jià)作物，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格依然參照普通水稻種植定價(jià)，導(dǎo)致部分農(nóng)民因感覺(jué)未能獲得合理收入而與流轉(zhuǎn)方產(chǎn)生糾紛，影響土地流轉(zhuǎn)穩(wěn)定性和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；】蛋l(fā)展。

種的是高價(jià)蔬菜，定的是稻谷租金。農(nóng)地流轉(zhuǎn)定價(jià)“倒掛”難題如何破解，如何兼顧資源效益優(yōu)化與農(nóng)民收益最大化?

流轉(zhuǎn)糾紛何來(lái)?

“去年村民嫌流轉(zhuǎn)費(fèi)低而公司利潤(rùn)高，就把路給挖壞了。后來(lái)公司承諾租金每年漲50元，事情才得以解決，但他們還是擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定?！苯魑鞑可絽^(qū)縣一家生態(tài)種養(yǎng)公司負(fù)責(zé)人向記者抱怨，近兩年，公司流轉(zhuǎn)土地利潤(rùn)上來(lái)了，但是土地流轉(zhuǎn)糾紛也出現(xiàn)了。

原來(lái)，這家公司在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)著近1.2萬(wàn)畝農(nóng)田。其中，有機(jī)水稻和綠色優(yōu)質(zhì)再生稻各4000畝左右，其余為常規(guī)稻和蔬菜，稻田中還飼養(yǎng)了6萬(wàn)羽生態(tài)土鴨和3000多只土雞。去年土地畝均利潤(rùn)達(dá)2000多元，是一般種糧大戶(hù)的6倍多。但公司給予農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)卻與普通種糧大戶(hù)相差無(wú)幾，每畝僅有400元左右，糾紛由此產(chǎn)生。

這家生態(tài)公司種養(yǎng)遇到的困擾，在其他地區(qū)和其他農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)組織中，也不同程度存在。“目前，土地流轉(zhuǎn)年限能達(dá)到5年就很好了，有的甚至只能一年一簽。”江西金溪縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易中心負(fù)責(zé)人詹亮明告訴記者，以往村民流轉(zhuǎn)土地不大關(guān)注流轉(zhuǎn)后用途，隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村三產(chǎn)融合發(fā)展的提速，村民對(duì)土地收益和流轉(zhuǎn)價(jià)格的敏感性明顯提升，許多人因怕“吃虧”而不愿長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)。

在江西宜豐縣稻香南垣生態(tài)種植合作社，約1200畝生態(tài)水稻加上延伸產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)的有機(jī)食品，年綜合產(chǎn)值達(dá)到四五百萬(wàn)元，每畝地的產(chǎn)值達(dá)到4000元左右。合作社負(fù)責(zé)人姚慧峰說(shuō)，為了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，今年推出了社員可以入股公司經(jīng)營(yíng)的措施，讓他們?cè)谕恋亓鬓D(zhuǎn)費(fèi)以外，還能從經(jīng)營(yíng)收益中獲利。

三大困局待解

記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，造成農(nóng)村資源流轉(zhuǎn)難以合理定價(jià)，以及農(nóng)民難以在資源增值中獲得利益最大化的原因，主要有三個(gè)：

一是農(nóng)村資源定價(jià)機(jī)制仍不完善，沒(méi)有細(xì)分的定價(jià)服務(wù);資源流轉(zhuǎn)“賣(mài)方”和“買(mǎi)方”間存在信息差?！肮┬枋袌?chǎng)信息不匹配，地區(qū)間的價(jià)格存在差異;定價(jià)參照的標(biāo)桿范圍小，多數(shù)仍以傳統(tǒng)的糧食生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行定價(jià)，對(duì)土地進(jìn)行不同經(jīng)營(yíng)的未來(lái)增值情況也缺乏評(píng)估服務(wù)。”詹亮明解釋說(shuō)。同時(shí)，多數(shù)土地流轉(zhuǎn)仍是私下進(jìn)行，協(xié)議合同不規(guī)范，農(nóng)戶(hù)對(duì)流轉(zhuǎn)方未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方向并不了解，缺乏資源流轉(zhuǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整協(xié)議。

二是大部分農(nóng)村資源流轉(zhuǎn)仍處于“買(mǎi)方市場(chǎng)”狀態(tài);農(nóng)民對(duì)土地價(jià)值缺乏認(rèn)識(shí)，無(wú)法掌握定價(jià)權(quán)?！稗r(nóng)村在外面務(wù)工的人越來(lái)越多，年輕人基本不愿種田，土地不少是按整個(gè)村小組的規(guī)模流轉(zhuǎn)的，而且公司專(zhuān)挑好田流轉(zhuǎn)?！币素S縣九源豐農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理張燕飛說(shuō)。

與此同時(shí)，目前農(nóng)民對(duì)土地、山林等自然資源發(fā)展新型農(nóng)業(yè)的價(jià)值潛力認(rèn)識(shí)不足，加上自身往往無(wú)力開(kāi)發(fā)，也使得資源流轉(zhuǎn)定價(jià)受制于公司。

三是部分地區(qū)資源本身經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)條件差，農(nóng)民缺乏根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需求提升資源價(jià)值的意識(shí)和議價(jià)能力?！耙愿貫槔?，土地的集中連片程度和基礎(chǔ)設(shè)施水平，都直接影響價(jià)格的制定?！苯鹣h陸坊鄉(xiāng)青田村村主任戴仕增說(shuō)。

【農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)】租地千萬(wàn)別亂簽字，當(dāng)前農(nóng)村最常見(jiàn)的3個(gè)租地“陷阱”，別上當(dāng)了!

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是進(jìn)幾年國(guó)家為了防止農(nóng)村土地撂荒才提出的政策，根本目的是為了恢復(fù)農(nóng)村土地的利用，同時(shí)又能讓農(nóng)民通過(guò)承包地多獲得一點(diǎn)收入，但是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大多是由村干部在種植大戶(hù)和農(nóng)戶(hù)之間周旋，這其中“陷阱”多多!農(nóng)民朋友謹(jǐn)記，租地千萬(wàn)別亂簽字，以下3種情況說(shuō)啥也別簽，即使是村干部也不行!

當(dāng)前農(nóng)村最常見(jiàn)的3個(gè)租地“陷阱”

1、租地沒(méi)有正規(guī)的合同或者協(xié)議的

農(nóng)民比較淳樸，都覺(jué)得是抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)的鄰居不會(huì)騙人，或者是礙于面子不好意思白紙黑字寫(xiě)下來(lái)，很多都是村干部在其中周旋，口頭上定好價(jià)格時(shí)間地塊，這如果是在五六十年代還可以信其三分，但是在如今這真是太冒險(xiǎn)了，沒(méi)有正規(guī)的協(xié)議租賃就是口說(shuō)無(wú)憑，現(xiàn)在一些種植大戶(hù)種地沒(méi)賺到錢(qián)跑路的大有人在，村干部把話(huà)說(shuō)得再好聽(tīng)到時(shí)候吃虧的還是你自己，所以租地沒(méi)有正規(guī)的合同或者協(xié)議堅(jiān)決不租。

2、不標(biāo)明租地用途的不能簽

土地的用途是由土地的性質(zhì)決定的，土地流轉(zhuǎn)的是耕地，被租賃后土地的性質(zhì)不能變，只能作為田地耕作。但是部分租賃商企圖租賃土地用于建工廠(chǎng)或者建房，這種情況是是違法行為，因此農(nóng)民在租賃土地時(shí)一定要先了解好土地的用途，如果協(xié)議中沒(méi)有標(biāo)注用途的，這種情況也不能簽。合同一旦簽訂后就有了法律效力，如果到時(shí)候追責(zé)到個(gè)人，那農(nóng)民的麻煩可就大了，到時(shí)候不僅租金拿不到還可能會(huì)攤上官司呢!

3、不明白協(xié)議的緣由就簽字

有些農(nóng)民根本不明白協(xié)議的緣由就簽字，這真是大錯(cuò)特錯(cuò)，一些村干部利用部分農(nóng)民不識(shí)字或者比較粗心，就讓農(nóng)民草草的簽下了協(xié)議，簽完自己都不知道怎么回事，這種情況最危險(xiǎn)。按照我國(guó)法律的規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)要遵循雙方自愿的原則進(jìn)行，而且關(guān)于土地的租賃價(jià)格，租賃時(shí)間以及土地位置等等都要詳細(xì)的寫(xiě)出來(lái)，農(nóng)民在租賃土地的時(shí)候也要看清楚了再簽字，否則被坑了損失就大了!

如何規(guī)避租地“陷阱”?這3點(diǎn)農(nóng)民必須注意

1、充分知情的前提下才能流轉(zhuǎn)土地：不要因?yàn)槭烊藸烤€(xiàn)就盲目把地租出去，對(duì)租地人或租地企業(yè)要了解清楚，包括他們今后對(duì)土地的規(guī)劃。如果自己沒(méi)把握，最好找專(zhuān)業(yè)的第三方平臺(tái)來(lái)監(jiān)督整個(gè)土地流轉(zhuǎn)流程。

2、一定要確保流轉(zhuǎn)合同正規(guī)合法：一份具有法律效應(yīng)的合同是解決土地糾紛的關(guān)鍵，如果自己沒(méi)有把握，也最好讓一個(gè)權(quán)威的第三方來(lái)公證。另外土地確權(quán)一定要重視，確權(quán)后頒發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證也是農(nóng)民權(quán)益的法律保障之一。

3、一旦發(fā)現(xiàn)貓膩果斷維權(quán)：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)反映，若反映無(wú)果，可向人民法院提起訴訟。

最后提醒大家在看土地租賃合同時(shí)一定要小心，尤其要注意以下幾個(gè)方面：①土地租賃的價(jià)格及支付方式;②土地租賃的期限;③土地租賃的用途;④土地租賃的邊界。以上這4個(gè)方面事關(guān)農(nóng)民的切身利益，切勿大意!沒(méi)有標(biāo)注清楚這些內(nèi)容，村干部再逼也不能簽!

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