房價真的開始下跌了嗎？ 未來中國房地產走勢分析

• 2018年11月7日 fengshaojie來源：互聯網 1243 81
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  中國經濟基本面穩(wěn)定，但動力和質量較為不足，房地產行業(yè)發(fā)展如何受限？

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

從9月底開始，星星點點的樓市降價消息逐漸匯成一場疾風驟雨，交易趨冷的市場狀態(tài)席卷了全國許多城市，僅僅一個多月的時間，就改變了大多數市場參與者對房地產市場的態(tài)度。

事實上，記者發(fā)現，除少量前期漲幅過大的城市出現較大幅度價格回調外，絕大多數城市并未出現明顯的降價，而降價的多出現在城市郊區(qū)。房企在價格調整上也表現得“扭扭捏捏”，多以限時限量特價房、精裝房改為毛坯房交付、送車位等方式變相降價，直接調整價格的并不多見。

市場轉冷雖已成事實，但會有多大幅度地回調，仍然難以預料。中原地產首席分析師張大偉認為，雖然短期內房地產市場仍將繼續(xù)調整，但由于樓市受政策影響較大，長期走勢難以做出明確判斷。

27歲的劉暉(化名)這兩天正在河南鄭州看房，雖然房子是為結婚準備的，婚禮也已經在籌備中了，但他并不著急入手，他說：“郊區(qū)樓盤已經開始降價，市區(qū)也出現了幾個特價樓盤，我還是想再等等?！?/p>

該城市的一家大型房產交易平臺的工作人員對記者表示，限購限貸后，投資客基本被擠了出去，現在的客戶以剛需族和換房族為主，而這類購房者對價格比較敏感，觀望的人比較多。她說：“市區(qū)的房價目前比較平穩(wěn)，客戶也不著急，都在慢慢選?！?/p>

克而瑞地產研究中心的數據顯示，10月，鄭州市商品住宅成交面積同比上升36%，環(huán)比下跌21%，較2018年月平均成交面積低10%。

成交面積萎縮的情況在許多城市都已出現。上述機構稱，10月，在機構監(jiān)測的29個重點城市中，商品住宅成交面積為2302萬平方米，同比增長9%，環(huán)比下降6%，當月整體成交面積不及2018年1月以來的月均水平。

其中，一線城市成交低位回升態(tài)勢在10月戛然而止，同比、環(huán)比齊跌，環(huán)比銳減45%，同比微跌3%。二三線城市成交量環(huán)比持平，同比增長10%。各城市市場熱度持續(xù)分化，成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續(xù)保持較高熱度，同比、環(huán)比齊增;長沙、杭州、蘇州、青島、南京等城市市場降溫明顯，預計后市成交仍將保持小幅微降。

中原地產研究中心也稱，今年“金九銀十”成色不足，大部分熱點城市商品房成交量均出現環(huán)比下行，10月，其監(jiān)測的20個熱點城市合計成交1448萬平方米，環(huán)比下調11%。

“‘金九銀十’實際上是傳統(tǒng)概念，現在已經不存在了。以前冬季施工困難，零度以下基本就不能施工，開發(fā)商必須在9~10月把房子預售出去，所以這兩個月成交占比非常高，但隨著技術的提高，這一問題已經不存在。從最近幾年的市場看，受長假影響，9~10月整體成交量都低于11~12月?！睆埓髠フf。

成交不振也導致庫存有所上升?？硕鸬禺a研究中心稱，10月份半數以上熱點城市庫存面積環(huán)比小幅回升，但漲幅均在10%以內，同比則漲多跌少。

整體降幅不大 分化較為嚴重

相比成交量，房價只是部分地方出現小幅下降，僅用漲或者跌來描述市場，則有失偏頗。分化不僅出現在城市與城市之間，城市內部也存在不同的表現。

從8月中旬開始，天津津南區(qū)某大型樓盤就一次次推出優(yōu)惠促銷活動，從未間斷。8月中旬推出“8周年慶，感恩大促”的優(yōu)惠活動;9月中下旬，以“中秋巨獻”名義推出特價房，并且限制交易時間與交易數量;國慶期間推出兩棟特價樓，聲稱數量不多，優(yōu)惠活動會盡快結束。

然而，9月底的樓市已經明顯遇冷，地處天津市郊的上述樓盤即便推出特價房，也難以短期售完。記者11月5日向一位房產中介詢問得知，上述樓盤優(yōu)惠活動雖然已經結束，但價格與之前相差不多，小戶型住宅最低價為1.2萬多元/平方米。

9月底以來，以特價房、精裝房改為毛坯房交付、贈送車位等促銷手段代替直接降價，在許多城市已十分常見。張大偉稱，變相降價的方式相對緩和，也在一定程度上說明降價并不明顯。但這種價格調整容易陷入“價格黑洞”，導致統(tǒng)計數據難以反映真實的市場價格。

張大偉認為，現階段出現降價的城市僅限于一線城市和一些二線城市，且整體降價幅度有限，大多數城市處于持平狀態(tài)。而在一些三四線城市，還存在價格上漲的情況。

從58安居客房產研究院重點監(jiān)測的全國67城房價來看，三四線城市的房產交易市場較為活躍，在10月城市新房房價環(huán)比漲幅排行榜上，保定、岳陽、徐州、烏魯木齊、大連位列前五，其中，保定以5.3%的環(huán)比增幅位居第一。找房熱度上，三四線城市熱度明顯回升。

“從下跌的城市看，更多的還是體現在大城市的部分項目上，整個區(qū)域不見得都在下跌。部分城市近期供應增加，也容易帶動房價下調?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對記者表示，從成交量上看，房地產市場確實出現了拐點，定價也有所松動，但整體降幅不大。對購房者而言，由于房貸利率上調，實際買房負擔并未減少。

短期仍將回調 長期難以預料

這場樓市調整，或許只是剛剛開始。多位業(yè)內人士認為，未來幾個月，房價仍有回調可能。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，在政策從緊基調不變的情況下，未來兩個月，商品房整體成交量價不會出現明顯波動，但2018年積蓄的下拉力可能在2019年上半年顯現出來，房地產市場或出現降價潮擴大、熱點城市遇冷的情況。一線城市降溫會更為明顯，有價無市的局面將更多出現在部分一線城市。

張大偉稱，之前支撐市場上漲的三線城市，最近都上漲乏力，熱點一二線城市逐漸出現了全面降溫的趨勢。在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業(yè)或選擇以價換量，以保證現金周轉和完成年度銷售目標。

不過，嚴躍進表示，目前這一波降價，除了受資金面影響，也與樓盤密集供應有關，這個時候必須降價。但11月份以后，若是銷售回款不錯，房企定價策略可能會趨于強硬。

對于房地產市場的長期走勢，不少專家比較樂觀?！澳甑桌孟⒈容^多，如房貸利率或見頂、放貸節(jié)奏加快等，會對市場交易產生一定影響。市場情緒雖然悲觀，但供應量在增加，如果政策配合到位，市場交易完全可以恢復?！眹儡S進說，此前的房地產周期都呈現出漲多跌少、漲易跌難的趨勢，因此，后續(xù)看漲的動力依然很強。

謝逸楓認為，從現在到明年一季度，房地產市場會呈現持續(xù)降溫的態(tài)勢。但受庫存減少、棚改政策仍有操作空間、財政收入壓力加大等因素影響，明年房價上漲的壓力較大。

對未來兩年的市場走勢，同策研究院給出了詳細的判斷。同策研究院預計，一線、強二線城市在2018年量穩(wěn)價跌，2019年量升，2020年價格上漲，但漲價空間有限;弱二線城市2018年量縮價漲，2019年量穩(wěn)，2020年價格下跌，但幅度有限;三四線城市市場分化，都市圈內三四線城市的未來趨勢與強二線城市類似，其他三四線城市目前處于上升期，盡管棚改工作進入后半場，未來仍存在結構性機會。

但張大偉稱，由于房地產市場受國家宏觀調控影響較大，而政策走向又難以預料，對于房地產市場的長期走勢，很難有一個明確的判斷。

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