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濟(jì)南二手房成本增加 市場預(yù)期看低“金九銀十”或成色不足

  • 2018年9月10日 GuoMeng來源:齊魯網(wǎng) 濟(jì)南時報 354 16
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隨著多個片區(qū)新項目本月入市,東、西、南城將出現(xiàn)不同程度區(qū)域競爭態(tài)勢,有濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年“金九”成色明顯不足。

濟(jì)南二手房成本增加

濟(jì)南二手房成本增加,有買家違約放棄定金也不愿買房。

“金九”開啟一周,濟(jì)南樓市尚未出現(xiàn)8月最后一周12盤接力開盤的升溫局面,新房、二手房市場顯得信心不足。近日,在一場房展會上,特價房、工程抵賬房成為一個“亮點(diǎn)”,樓盤拓客“小紅帽”從場外來到場內(nèi),邀請觀眾到樓盤展位站臺,甚至倒貼錢拉人。隨著多個片區(qū)新項目本月入市,東、西、南城將出現(xiàn)不同程度區(qū)域競爭態(tài)勢,有濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年“金九”成色明顯不足。


明爭客戶:

或倒貼10塊錢拉人 或討要手機(jī)號完成任務(wù)

當(dāng)前樓盤為拉客戶絞盡腦汁,這在展會上也能感受到“房搶人”的氣氛。記者注意到,有多名婦女不看房,專門拿著宣傳彩頁找看房的人,走進(jìn)一問,原來她們是拓客人員,也就是俗稱“小紅帽”的兼職者?!皫蛡€忙,今天第一天干,你就去那邊展位登個記,聽聽人家講解樓盤,問問什么價格,我就算完成任務(wù)了?!崩霞液幽系囊幻麐D女說完,拉著記者來到一家樓盤展位,看著記者簽字登記,然后跟銷售顧問商量結(jié)算任務(wù)……過了半小時,待記者再次跟她打照面時,她沮喪地說當(dāng)天在展會上拉人不算任務(wù),只有領(lǐng)到售樓處才算。這時該婦女才說了實話,原來她在濟(jì)南干樓盤拓客已很久了,一天為樓盤拉兩個人保底70塊錢,后來她還介紹老鄉(xiāng)干拓客,從中再抽5塊錢的提成。有了經(jīng)驗后,她可以同時在兩家樓盤倒客,里外里一天進(jìn)賬280元。

“我這第一次干沒經(jīng)驗,沒領(lǐng)到錢不說,還倒貼了錢。不給錢不干了!”據(jù)另一名拓客說,為完成任務(wù)她掏出10元錢,央求一名觀眾去展位看盤,結(jié)果人領(lǐng)過去了不算任務(wù),10元錢也要不回來了。還有的拓客直接邀請觀眾到樓盤營銷中心看房,車接車送,如果表示不愿意去,拓客人員則懇求留個手機(jī)號碼,幫助自己完成任務(wù)。

暗搶市場:

東西南區(qū)域競爭顯現(xiàn) 臨開盤了卻被舉報無證

“哥,我們項目月底開盤,是純新盤,加您個微信吧”“我們項目拿到證就開盤,屬于限價房,加個微信開盤前給您發(fā)個價格”……記者從展會了解到,部分新入市項目集中在9月中下旬開盤,參加展會就是為了推介,同時集聚客戶。

在去年12月西客站片區(qū)高鐵圍合南地塊土拍中,中建東孚摘得4宗低密度居住用地,開發(fā)項目名為錦繡首府,銷售人員稱該項目本月底或下月初開盤推出多層洋房、小高層產(chǎn)品,全部精裝修。雖然洋房最終售價沒有公布,但小高層起售價將向西客站西棠甲第看齊。據(jù)了解,西客站核心區(qū)在售樓盤西棠甲第、濟(jì)水上苑預(yù)計“金九銀十”期間加推精裝和毛坯,對不同層次需求的購房者來說有機(jī)會比選。

東部CBD,繼綠地、龍湖、萬科、招商、仁恒之后,華潤也將加入豪宅競爭行列。展會外場派單人員向路人推介稱,華潤新項目首開有毛坯住宅、公寓,證照齊全,住宅單價2.3萬元起。但記者隨后致電售樓處,置業(yè)顧問則說尚未拿到預(yù)售證,但強(qiáng)調(diào)項目要被限價。從最近CBD內(nèi)項目開盤情況看,綠地已改推毛坯房,因此華潤住宅項目以毛坯房首開,可見樓盤區(qū)域競爭已燒到CBD高端盤中。9月,東部長嶺山片區(qū)還有璟園入市,將同片區(qū)內(nèi)在售的金域藍(lán)山、金域華府,以及未來入市的玖璽城、鉑悅府、璟仕府等形成競爭關(guān)系。

在南部戰(zhàn)場,二環(huán)南路附近的公元九里多層洋房在7日晚首開,少數(shù)低層房源折后每平方米最低不到1.8萬元,總房價一下就低了28萬元,加上均價相對周邊魯能、萬科、綠地項目有優(yōu)勢,不可避免地形成沖擊。

這種區(qū)域競爭不僅表現(xiàn)在價格上,相鄰樓盤對競爭對手建設(shè)進(jìn)度、蓄客情況、開盤售價等都盯得很緊。前不久南城一樓盤釋放消息在8月底首開,前期宣傳售價低于2萬元,給周邊樓盤帶來競爭壓力,結(jié)果臨開盤前被人舉報有的樓未拿到預(yù)售證就蓄客,不得不延期開盤。

爭來爭去:

市場預(yù)期看低“金九銀十”或成色不足

“去年到處搶房、優(yōu)先全款,把市場不正常當(dāng)作正常,現(xiàn)在看著樓市轉(zhuǎn)冷,卻是市場回歸理性表現(xiàn)?!笔缆?lián)怡高山東總經(jīng)理朱江說,下半年市場最大轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在今年7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”,釋放了樓市調(diào)控趨向更嚴(yán)的信號,市場預(yù)期和購房心理預(yù)期雙雙發(fā)生變化,“在房價預(yù)期看漲情況下,以前可買可不買的都在搶房,而房價預(yù)期一旦不看漲,需求減少,市場最直接的變化就是樓盤訪問量、銷售量都降了?!?/p>

房價預(yù)期看低,最明顯變化來自土地市場的降溫。今年以來,濟(jì)南歷次土拍溢價率最高只有64%,對比2016年、2017年來看處于下行趨勢,土地溢價率在下降,預(yù)示著市場對于未來房價走勢預(yù)期的變化,又加重了房企在拿地時的謹(jǐn)慎心理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開發(fā)商在9月會繼續(xù)加大促銷力度,強(qiáng)化項目推廣,部分項目會出現(xiàn)不同形式的讓利,比如以低價為噱頭的推廣。像郭店附近的榮盛華府借教師節(jié)喊出“單價10999元/平方米”,但緊跟著價格后面一個“起”字要瞪大眼才能看到。朱江認(rèn)為,在市場明顯變風(fēng)向的大環(huán)境下,今年“金九銀十”可能不會存在。

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濟(jì)南二手房交易評估計稅價調(diào)整

9月1日,濟(jì)南市稅務(wù)局發(fā)布通知,自9月1日起,濟(jì)南市正式調(diào)整存量住房交易評估計稅價格。二手房計稅價格重新評估后,將更為全面客觀準(zhǔn)確反映濟(jì)南二手房交易價格水平。

4日上午,記者看到,在濟(jì)南市房產(chǎn)交易大廳顯眼的地方,都張貼了一張落款為濟(jì)南市稅 務(wù)局的通知,主要內(nèi)容就是“自2018年9月1日起,調(diào)整我市存量住房交易評估計稅價格。”

據(jù)12366納稅服務(wù)熱線工作人員介紹:“我們這邊也是請示了一下,這個房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策是沒有變化的,房產(chǎn)交易稅賦也沒有增加,這個主要是針對申報價格明顯偏低的房屋這種情況,來出的這個政策。”

據(jù)了解,目前,國家稅務(wù)總局已經(jīng)委托第三方評估機(jī)構(gòu)對濟(jì)南全市存量房進(jìn)行評估,綜合各項因素給出了評估價格。也就是說,今后,市民在購買存量房網(wǎng)簽時,如果價格低于評估價格,將 按評估價格進(jìn)行網(wǎng)簽。

12366納稅服務(wù)熱線工作人員表示,如果申報價格明顯偏低的話,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是有權(quán)重新核定價格的,如果房屋確實申報價格明顯偏低,這個繳納的稅款有所增加。但是普通的,如果正常的市場價格,這個是沒有影響的。

據(jù)介紹,9月1日前已繳稅的購房者,將按原政策的價格執(zhí)行,而9月1日前沒有繳稅的購房者,將按照新通知執(zhí)行新的計稅價格。

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