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證券時報刊評:租房才是真正的剛需 資本進來有點殘酷

  • 2018年8月20日 ZhouXun來源:證券時報 大洋網(wǎng) 971 61
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  • 2018-2023年版廉租房產(chǎn)品入市調(diào)查研究報告

    在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天,要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析,做到有的放矢,才能使企業(yè)開發(fā)的新...

相比居住更舒適,多數(shù)人還是希望租金更低。這樣看,資本進來有點殘酷。

自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來,房租就未曾跌過,17年來指數(shù)月平均漲幅高達3.32%。

原來,你手上的房子,可這樣出租,先找長租公寓A來報價,然后再找長租公寓B。這時,B一般比A報價更高。原來,你可以這樣租房子,打開長租公寓APP,或許租不起中心區(qū)月租金數(shù)千到一萬元的成套住宅,但你想住在這樣的社區(qū)里。怎么辦?你可以租一間?;蛟S,一間的租金也付不起,那可以住客廳或上鋪,要不再往外圍走走,準有一款適合你。

每天,你進出體面的社區(qū),而你的收入連業(yè)主的一個零頭都不夠。這或許就是追求美好生活的路徑,但另一面是什么呢?往小了說,就是空間逼仄、上下班電梯要久等、打隔斷導致漏水;往大點兒了說,人太多導致物業(yè)癱瘓、噪音讓你無法安睡、用電負荷大造成火災等。房子越建越多,但你的空間越來越小、租金越來越高,你住的離市中心越來越遠,甚至被迫離開。

房價非理性上漲,可歸咎于投資屬性作祟。按理說,絕對沒有人租房是為了投資。相應的,租金也是由可支配收入決定的。國際經(jīng)驗顯示,房租超過個人可支配收入1/3,生活就會面臨困難,所以即便發(fā)達國家不管制房價,但管制租金卻是國際慣例。2015年3月,德國議會通過《限制房租法》,要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過10%;房東漲租超過指導價20%的,算違法,租客有權將房東告上法庭;房東單方面漲租超50%的,被認為是賺取暴利,可判入獄3年。

盡管,我國房價上漲屢被詬病,但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年,房價曾下跌過。2008-2009年,深圳房價絕對水平最低點比最高點下跌37%。但是,筆者梳理國家統(tǒng)計局CPI中房租價格指數(shù)后,著實嚇了一跳,自2002年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來,房租就未曾跌過,17年來指數(shù)月平均漲幅高達3.32%。自2011年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來,70城房價指數(shù)月平均上漲3.54%,略高于房租上漲。不過,考慮到2002-2010年房價相對平穩(wěn),2002年以來租金漲幅超過房價漲幅。

房租為何上漲?過去,我們可以說進城的人多了,租房的人多了,舊城改造了,房價上漲了,追求美好生活等。但現(xiàn)在,“炒房租”是新現(xiàn)象。國家倡導“購租并舉”,需求端老百姓還未轉變過來,買房的訴求仍強烈,但供應端卻無比積極。長租公寓向資本方闡述盈利模式時表示,只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、利益權。第一輪融資,搶奪市場房源,爭奪紅利增長潛力小區(qū),搶奪定價權;第二輪融資,行業(yè)洗牌;第三輪融資,收獲房租增長紅利。

顯然,這是互聯(lián)網(wǎng)時代“風投”的打法,先占領風口,再獲得行業(yè)紅利。于是,短短3-4年里,全國誕生上千家長租公寓。下一步就是繼續(xù)“燒錢”,行業(yè)洗牌、頭部企業(yè)誕生。一旦資本選定誰,不斷加注,讓競爭者倒下、后來者沒活路。自2017年以來,長租公寓倒閉潮出現(xiàn),洗牌開始。A輪不行、B輪上,再不行C輪融資啟動,投入產(chǎn)出倒掛沒關系,資本看的是未來。

曾經(jīng),筆者為大街上到處損壞的共享單車可惜,但金融界的朋友說,風投的眼里,這都不是事兒!頭部誕生了,一切都回來了。別看大城市房子多,配套好的、位置好的,就那么多,資本圈住了,定價和盈利都被鎖定了。城市中心區(qū),單間租金2000元,100平米的房子打成5間,就是1萬元??此?,外表光鮮,但房租上漲了,居住尊嚴沒了,安全隱患更在后面。北京西北五環(huán)外的唐家?guī)X,曾是有名的蟻族集中地,因居住環(huán)境差備受詬病,但租金只有幾百元啊!

現(xiàn)在改造了,外表好看了、居住舒適了,但唐家?guī)X55平米一居室,租金4000元,翻了近10倍。記住,租房才是真正的剛需。一線城市,80%的這部分人群,月收入只有3000元左右。舊城改造也好,增加居住體驗也好,甚至煤氣“管改罐”也好,大家都想要,但得靠租金上漲買單。需要不等于可能,相比居住更舒適,多數(shù)人還是希望租金更低。這樣看,資本進來有點殘酷。

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“信用免押金”租房竟成了分期貸是怎么回事?

據(jù)新華社電 “相寓好房,押零付一”“無需押金即可入住”,正值暑期,房屋租賃中介熱推的“信用免押金”的租房模式,讓信用好的人實現(xiàn)了“信用變現(xiàn)”,減輕了負擔,對不少的租客而言極具吸引力。

而近日,北京消費者李紅發(fā)現(xiàn),我愛我家中介熱情推薦的相寓信用租房竟是筆貸款業(yè)務,自己在不知情的情況下險些“被貸款”。記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn),當前這種火爆的短期模式背后隱藏著諸多貓膩:以信用租房為誘餌,讓租客一不小心“被網(wǎng)貸”。

畢業(yè)季來臨,“為大學生減輕租房負擔”的信用租房市場異?;鸨?。

7月17日,李紅來到我愛我家月壇旗艦店辦理租房業(yè)務。經(jīng)該店租賃部王經(jīng)理介紹,只要支付寶“芝麻信用”值達700以上,即可享受我愛我家主推的“相寓信用租房”項目“押零付一”,“按月繳納房租,十分方便?!痹谕踅?jīng)理的推介下,李紅簽訂了租賃合同。隨后,一個自稱南京邦航商務信息咨詢有限公司工作人員的來電稱,要李紅提供一張本人儲蓄卡信息并“授權存管”到該公司,工作人員再三表示儲蓄卡只用于確定租客信息,無風險。掛掉電話后,在李紅的再三追問下,王經(jīng)理表示:“這其實是一筆貸款,實際上是租客一次性貸款,分期還款的行為?!?/p>

說好的押零付一,實際卻成了貸款?記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn),類似這種以“貸”租房模式的中介不只我愛我家,還包括鏈家推出的“自如白條”和58同城推出的“58月付”等產(chǎn)品。據(jù)王經(jīng)理透露,我愛我家“相寓”推出的“押零付一”業(yè)務實際上是由消費者以綁定本人名下儲蓄卡做擔保的形式,通過第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請貸款。該第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶需繳納的租金總額,一次性轉賬至我愛我家,消費者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務費”予該金融公司。

“信用租房的初衷是為一些資金短缺的租客群提供幫助,但確實會給租賃平臺帶來風險?!蔽覑畚壹摇跋嘣ⅰ备笨偨?jīng)理張多表示,雖然這是一筆貸款,但我愛我家“相寓”將租房和貸款兩種合同做了區(qū)分,租房合同上絕對不會出現(xiàn)貸款信息。而消費者選擇信用租房后,還需與房司令簽署另一份貸款合同?!斑@是消費者的選擇,消費者理應充分知情?!睆埗啾硎?。

租房不炒是底線 越界創(chuàng)新要不得

這種租賃模式是否觸犯國家法律法規(guī)?消費者又如何規(guī)避風險?

重慶大學法學院副教授羅勇認為,相寓租房以解決租賃人資金周轉為噱頭,實則綁定消費者名下儲蓄卡做擔保。由于信息不對稱,一些不知情的消費者可能辦理資金托管相關手續(xù),被強行網(wǎng)貸,存在風險。

“這種創(chuàng)新要不得?!敝袊y行金融部副總經(jīng)理劉小宇也表示,這種越界的創(chuàng)新不僅多產(chǎn)品嵌套,不向消費者介紹清楚,而且國家也沒有資金存管具體額度的相關規(guī)定。一旦出現(xiàn)問題,很有可能出現(xiàn)轉高利貸,再追索的問題。

對此,北京市一法律師事務所律師周兆成提醒消費者,消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利,租客作為消費者在接受租房服務時候,有權對租房服務的有關真實情況進行全面了解。在簽訂合同時約定解除租賃合同時則終止借貸協(xié)議,消費者有權停止向房租分期平臺還款,這樣約定可以有效避免租賃合同解除時仍需還款的風險。

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