中國需8個一線城市 現(xiàn)在住房空置率到底是多少？

• 2018年7月3日 ZhouXun來源：秦朔朋友圈 1438 95
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  2019-2024年中國展覽裝飾裝修行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告

  報告對中國展覽裝飾裝修行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國展覽裝飾裝修...

按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。盡管官方的估算與學(xué)者的測算相差甚遠，但一致的結(jié)論是，中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險的地步。

香港“空置稅”要來了?

關(guān)于打擊囤房炒房的探索，各個城市都在繼續(xù)。

6月28日，香港樓市迎來重大消息利空。當(dāng)天，香港行政會議召開特別會議，討論新的房屋政策。行政會議通過了居屋與市價脫鉤，開征物業(yè)空置稅，將賣地表中地皮興建公營房屋等3項政策。第二天，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥再次重申港府將對空置一手房征稅。

在這個時間節(jié)點，香港提出空置稅等方案，其背后是港府對房價不可遏制的走高的擔(dān)憂。香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個月，并連續(xù)18個月刷新最高紀(jì)錄。美國咨詢公司Demographia研究發(fā)現(xiàn)，在2018年1月份香港繼續(xù)成為全球房價最高的城市，這已經(jīng)是香港連續(xù)8年蟬聯(lián)全球購房難度最高的城市了。

香港房價到底貴到了什么程度?第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，香港的房價上漲了160%?，F(xiàn)在香港房子的平均售價是24900港元(3182美元)/平方英尺，基本上是倫敦中心區(qū)房價2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房價1757美元/平方英尺的2倍。從房價中位數(shù)來看，香港的房價中位數(shù)已經(jīng)是香港家庭的收入中位數(shù)的19.4倍了，而倫敦的房價中位數(shù)目前是收入中位數(shù)的8.5倍。

在此前，港府也推出了一系列針對房價的調(diào)控政策，但并未改變樓價上行的趨勢。和內(nèi)地面臨的情況類似，香港樓市的投機行為十分明顯，瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)(UBS Global RealEstate Bubble Index)將香港列為全球第七大最嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫市場。

針對港府將對樓市開征物業(yè)空置稅，市場反應(yīng)褒貶不一。有分析人士認(rèn)為，如果港府只將征稅范圍框定在一手房，而非目標(biāo)“量價齊升”的二手房，效果可能并不會那么明顯，因為從數(shù)量上說，二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上。但樂觀者認(rèn)為，對一手房開征空置稅，未來不排除將向二手房蔓延。而一旦將征稅范圍覆蓋到二手房，影響將立竿見影，讓炒房者顫栗，畢竟，從國際經(jīng)驗來看，空置稅將大大提高物業(yè)的持有成本，如果空置，甚至“持有即貶值”。

很多人擔(dān)心的是，未來內(nèi)地會不會在各種調(diào)控手段技窮的時候，也推出空置稅。

內(nèi)地會跟進嗎?

不會!至少短時間內(nèi)沒有跟進的條件。

“內(nèi)地樓市一個最大的問題，就是我們對房地產(chǎn)的總體底數(shù)都不是特別清楚，所以我們政策的出臺，有點盲人摸象的感覺。”近日，在2018年正和島創(chuàng)變者年會上，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學(xué)家管清友在接受筆者的專訪時說。管清友2012年加入民生證券，任副總裁、研究院院長，2017年離職創(chuàng)立如是金融研究院，提供“研究+咨詢+投資”一站式金融服務(wù)。

不清楚房地產(chǎn)的基本盤，那么對空置率的計算也就存在非常大的差距。原中財辦副主任楊偉民近日在“2018陸家嘴論壇”演講時表示：“我在中央財辦時，曾經(jīng)請有關(guān)單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調(diào)查，顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。”

楊偉民沒有指出具體的空置率數(shù)據(jù)。但根據(jù)今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露的這項由國家電網(wǎng)主導(dǎo)的空置率調(diào)查顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。

但不少學(xué)者對這個數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，人口遷移和投機性買房導(dǎo)致的空置矛盾已經(jīng)非常突出。2016年年初，中央黨校教授周天勇測算得出，截至2015年底，我國城鎮(zhèn)已經(jīng)被購買的竣工住宅的空置率約在20%到25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500~8800萬套之間。結(jié)合中國城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移和炒房現(xiàn)狀，這個數(shù)據(jù)在很大程度上為公眾所接受。

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