中國需8個一線城市 現(xiàn)在住房空置率到底是多少？

• 2018年7月3日 ZhouXun來源：秦朔朋友圈 1438 95
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  2019-2024年中國展覽裝飾裝修行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告

  報告對中國展覽裝飾裝修行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國展覽裝飾裝修...

按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。盡管官方的估算與學者的測算相差甚遠，但一致的結(jié)論是，中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險的地步。

中國住房空置率到底是多少

按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。盡管官方的估算與學者的測算相差甚遠，但一致的結(jié)論是，中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險的地步。

但政策卻并未考慮到空置率的原因，也因為在房地產(chǎn)總體數(shù)據(jù)上的不足，導致了各種調(diào)控手段的出臺注定只能是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。內(nèi)地樓市的調(diào)控中，更多的是抑制需求，不讓買，不讓賣，提高門檻。在房地產(chǎn)稅都因為種種原因遲遲無法出臺的情況下，空置稅在內(nèi)地短期內(nèi)不會提上議程。

中國需要8個首位度城市

在管清友看來，前不久剛剛完成的不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，正是摸清房地產(chǎn)市場基本盤的重要手段。

一邊是空置率高企，一邊卻是居者無其所。管清友說，供需失衡是目前中國房地產(chǎn)市場百調(diào)無效的根本原因?！艾F(xiàn)在中國有大概3000萬人獨居，他們大多是都市白領(lǐng)，租房子，未來只要有條件肯定是要買房的，他們就是中國樓市潛在的力量。高曉松那種不買房的說法，在經(jīng)濟學上站不住腳的，他是不買房子，他還要買房嗎?祖上傳下來那么多套。”

管清友認為，應該客觀看待中國大城市的發(fā)展和房價的波動。

一方面，人口從農(nóng)村向城市，從中小城市向大城市的流向趨勢短期內(nèi)不會改變，“所以我們一直在呼吁，中國需要八個一線城市，就是我們學術(shù)上說的首位度城市。這種首位度城市人口超過2000萬，但中國現(xiàn)在只有三個半，廣州只能算半個?！?/p>

按管清友的觀點，和發(fā)達經(jīng)濟體相比，中國一線城市人口占比偏低，大量的人口轉(zhuǎn)移需求被抑制，目前一線城市人口占全國總?cè)丝谥挥屑s5%。中國需要6個層級來承載人口城市化轉(zhuǎn)移帶來的壓力，每個層級承1.6億人口。首先是8個首位度城市，每個2000萬的話，一共可以承載1.6億人口，第二個層級是16個人口超過1000萬的新一線城市，這24個城市將承載3.2億人口，是未來的區(qū)域中心，主力城市，基本能實現(xiàn)中國城市化人口的轉(zhuǎn)移。

然而，承認并且積極實施首位度城市，需要當前政策的重大調(diào)整，并且，一線城市房價有可能繼續(xù)上升，居民買不起房的現(xiàn)象會繼續(xù)存在，“無論是調(diào)控還是房地產(chǎn)稅，解決高房價其實是沒有理想狀態(tài)的!你很難說是在每一個城市，每一個人都能夠買得起房子。都能夠買得起自住房，這也不太現(xiàn)實。有時候經(jīng)濟學家說話可能很不中聽，但事實就是這樣的?！惫芮逵颜f，這個時候就需要實施居者有其所的政策，租賃市場的繁榮可以解決這個問題。

另一方面，管清友認為，也應該客觀看待中國房價的波動。管清友團隊近期基于全球最大的城市生活資源數(shù)據(jù)分析網(wǎng)站Numbeo的數(shù)據(jù)做了一項研究，他們選取代表性全球核心城市，樣本包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析其中心區(qū)域的絕對房價和相對房價水平。

比如，無論是從絕對房價還是相對房價上看經(jīng)過本輪上漲后，中國的一線城市平均房價名列前茅。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站最新6月份核心城市中心城區(qū)的房價數(shù)據(jù)，香港以28226美元/平方米遙遙領(lǐng)先，北京、上海、深圳、廣州分別以16168美元/平方米、15907美元/平方米、13226美元/平方米和6800美元/平方米的價格位居第四、第五、第七和第十五位，排名十分靠前。

房價收入比方面，中國的一線城市的房價收入比均超過20倍，儲蓄二十年以上才能買到一處普通住宅，在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、廣州的房價收入比分別以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六，而世界房價領(lǐng)先的倫敦、新加坡和紐約房價收入比僅有20.44、21.36和11.66，不到北京的一半。

不過，從微觀層面上看，無論是同樣核心區(qū)域直接比較房價還是同樣的價格找房子，中國一線城市房價和紐約等城市的基本相差無幾。比如，用同樣的價格在相似的區(qū)域找房子，考慮到持有成本，國內(nèi)外普通住宅價格相差無幾。假如你手頭上有1000萬左右的預算想要在核心金融區(qū)域進行房產(chǎn)投資，在北京可以買到金融街西城晶華小區(qū)71.54平方米、總價1143萬元的精裝修一居室，單價為15.97萬元。在紐約曼哈頓下城區(qū)可以買到鄰近華爾街的精裝修一居室公寓，總價折算成人民幣約為944萬元，使用面積66平米，單價為14.30萬元。看似北京普通住宅價格稍高于紐約，但考慮紐約曼哈頓房產(chǎn)的房產(chǎn)交易稅、豪宅稅、房產(chǎn)稅，如果將稅費平攤至房屋面積，兩者房價基本上相差無幾。

“綜合考慮各種因素，從宏觀和微觀維度來對比，發(fā)現(xiàn)中國的房價在全球的確位居前列，短期存在高估。但是，考慮到中國的收入增速明顯快于其他國家，房價長期不一定是高估的。”管清友說。

理性看待中國房價并不容易，尤其是在中國當前經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，收入增長與資產(chǎn)價格增長越拉越大，貧富差距也越來越大，民間有怨言，有戾氣不可避免。但應該看到的是，無論是房地產(chǎn)稅還是空置稅，其核心是讓房價平穩(wěn)，擠壓投機的泡沫，而非打壓房價，沒有人愿意重蹈日本1990年代樓市泡沫破滅的覆轍。對于政府來說，更應該避免追逐短期效果、局部效果。而這，是中國當前房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)。

借用管清友的話說，本文所述，可能并不好聽，但事實就是這樣。

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