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中國需8個一線城市 現(xiàn)在住房空置率到底是多少?

  • 2018年7月3日 ZhouXun來源:秦朔朋友圈 1438 95
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按照國際常見的標準,空置率10%以下為較合理區(qū),房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。盡管官方的估算與學者的測算相差甚遠,但一致的結(jié)論是,中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險的地步。


中國住房空置率到底是多少

按照國際常見的標準,空置率10%以下為較合理區(qū),房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。盡管官方的估算與學者的測算相差甚遠,但一致的結(jié)論是,中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險的地步。

但政策卻并未考慮到空置率的原因,也因為在房地產(chǎn)總體數(shù)據(jù)上的不足,導致了各種調(diào)控手段的出臺注定只能是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。內(nèi)地樓市的調(diào)控中,更多的是抑制需求,不讓買,不讓賣,提高門檻。在房地產(chǎn)稅都因為種種原因遲遲無法出臺的情況下,空置稅在內(nèi)地短期內(nèi)不會提上議程。

中國需要8個首位度城市

在管清友看來,前不久剛剛完成的不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng),正是摸清房地產(chǎn)市場基本盤的重要手段。

一邊是空置率高企,一邊卻是居者無其所。管清友說,供需失衡是目前中國房地產(chǎn)市場百調(diào)無效的根本原因?!艾F(xiàn)在中國有大概3000萬人獨居,他們大多是都市白領(lǐng),租房子,未來只要有條件肯定是要買房的,他們就是中國樓市潛在的力量。高曉松那種不買房的說法,在經(jīng)濟學上站不住腳的,他是不買房子,他還要買房嗎?祖上傳下來那么多套。”

管清友認為,應該客觀看待中國大城市的發(fā)展和房價的波動。

一方面,人口從農(nóng)村向城市,從中小城市向大城市的流向趨勢短期內(nèi)不會改變,“所以我們一直在呼吁,中國需要八個一線城市,就是我們學術(shù)上說的首位度城市。這種首位度城市人口超過2000萬,但中國現(xiàn)在只有三個半,廣州只能算半個?!?/p>

按管清友的觀點,和發(fā)達經(jīng)濟體相比,中國一線城市人口占比偏低,大量的人口轉(zhuǎn)移需求被抑制,目前一線城市人口占全國總?cè)丝谥挥屑s5%。中國需要6個層級來承載人口城市化轉(zhuǎn)移帶來的壓力,每個層級承1.6億人口。首先是8個首位度城市,每個2000萬的話,一共可以承載1.6億人口,第二個層級是16個人口超過1000萬的新一線城市,這24個城市將承載3.2億人口,是未來的區(qū)域中心,主力城市,基本能實現(xiàn)中國城市化人口的轉(zhuǎn)移。

然而,承認并且積極實施首位度城市,需要當前政策的重大調(diào)整,并且,一線城市房價有可能繼續(xù)上升,居民買不起房的現(xiàn)象會繼續(xù)存在,“無論是調(diào)控還是房地產(chǎn)稅,解決高房價其實是沒有理想狀態(tài)的!你很難說是在每一個城市,每一個人都能夠買得起房子。都能夠買得起自住房,這也不太現(xiàn)實。有時候經(jīng)濟學家說話可能很不中聽,但事實就是這樣的?!惫芮逵颜f,這個時候就需要實施居者有其所的政策,租賃市場的繁榮可以解決這個問題。

另一方面,管清友認為,也應該客觀看待中國房價的波動。管清友團隊近期基于全球最大的城市生活資源數(shù)據(jù)分析網(wǎng)站Numbeo的數(shù)據(jù)做了一項研究,他們選取代表性全球核心城市,樣本包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市,自上而下分析其中心區(qū)域的絕對房價和相對房價水平。

比如,無論是從絕對房價還是相對房價上看經(jīng)過本輪上漲后,中國的一線城市平均房價名列前茅。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站最新6月份核心城市中心城區(qū)的房價數(shù)據(jù),香港以28226美元/平方米遙遙領(lǐng)先,北京、上海、深圳、廣州分別以16168美元/平方米、15907美元/平方米、13226美元/平方米和6800美元/平方米的價格位居第四、第五、第七和第十五位,排名十分靠前。

房價收入比方面,中國的一線城市的房價收入比均超過20倍,儲蓄二十年以上才能買到一處普通住宅,在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、廣州的房價收入比分別以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六,而世界房價領(lǐng)先的倫敦、新加坡和紐約房價收入比僅有20.44、21.36和11.66,不到北京的一半。

不過,從微觀層面上看,無論是同樣核心區(qū)域直接比較房價還是同樣的價格找房子,中國一線城市房價和紐約等城市的基本相差無幾。比如,用同樣的價格在相似的區(qū)域找房子,考慮到持有成本,國內(nèi)外普通住宅價格相差無幾。假如你手頭上有1000萬左右的預算想要在核心金融區(qū)域進行房產(chǎn)投資,在北京可以買到金融街西城晶華小區(qū)71.54平方米、總價1143萬元的精裝修一居室,單價為15.97萬元。在紐約曼哈頓下城區(qū)可以買到鄰近華爾街的精裝修一居室公寓,總價折算成人民幣約為944萬元,使用面積66平米,單價為14.30萬元。看似北京普通住宅價格稍高于紐約,但考慮紐約曼哈頓房產(chǎn)的房產(chǎn)交易稅、豪宅稅、房產(chǎn)稅,如果將稅費平攤至房屋面積,兩者房價基本上相差無幾。

“綜合考慮各種因素,從宏觀和微觀維度來對比,發(fā)現(xiàn)中國的房價在全球的確位居前列,短期存在高估。但是,考慮到中國的收入增速明顯快于其他國家,房價長期不一定是高估的。”管清友說。

理性看待中國房價并不容易,尤其是在中國當前經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下,收入增長與資產(chǎn)價格增長越拉越大,貧富差距也越來越大,民間有怨言,有戾氣不可避免。但應該看到的是,無論是房地產(chǎn)稅還是空置稅,其核心是讓房價平穩(wěn),擠壓投機的泡沫,而非打壓房價,沒有人愿意重蹈日本1990年代樓市泡沫破滅的覆轍。對于政府來說,更應該避免追逐短期效果、局部效果。而這,是中國當前房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)。

借用管清友的話說,本文所述,可能并不好聽,但事實就是這樣。

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