北京發(fā)布《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》：不得捆綁精裝修變相漲價

• 2018年5月28日 GuoMeng來源：證券日報 大眾網(wǎng) 585 33
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在經(jīng)過前期公開征求意見后，5月26日北京市發(fā)布實施《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。

北京發(fā)布《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》：不得捆綁精裝修變相漲價

在經(jīng)過前期公開征求意見后，5月26日北京市發(fā)布實施《關(guān)于加強限房價項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。與征求意見稿比較，《通知》要求限價房項目不得通過捆綁精裝修變相漲價、不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

根據(jù)限價房銷售規(guī)則，《通知》明確將依據(jù)土地出讓時的銷售限價與項目評估價之比來確定銷售方式。在實際操作中，比值高于85%的，由開發(fā)商面向本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房。比值低于85%，由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。

“這一政策的實質(zhì)就是將與市場價格相差過大的限價房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，從而避免有人利用限價房價格低于市場價格的套利空間進(jìn)行投資投機，保障中低收入人群的自住需求?！蔽覑畚壹?8.570, -0.03, -0.35%)集團(tuán)市場研究院院長胡景暉對此表示，這是北京對國家“房住不炒”政策的進(jìn)一步落實。

《通知》強調(diào)，開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受記者采訪時表示，在“房住不炒”的原則下，北京限價房政策又增補了兩個“預(yù)防針”：一是預(yù)防捆綁銷售。二是預(yù)防房企拒絕公積金。《通知》強調(diào)不得拒絕購房人使用住房公積金貸款，將有效保障購房者對公積金貸款的正常使用。

“從這一政策背后的態(tài)度來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控的精準(zhǔn)性和嚴(yán)格性再次得到充分體現(xiàn)，并且進(jìn)一步向市場傳遞出調(diào)控力度不放松的信號，有利于房地產(chǎn)市場在不斷規(guī)范的同時，逐步向有序化發(fā)展。”張波如是說。

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限價房什么情況下轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房

“限房價、控地價”地塊是本市2016年樓市“9·30新政”時的產(chǎn)物，指的是一個土地地塊在招拍掛出讓時，不僅嚴(yán)格控制地價，還對項目未來房價進(jìn)行限定，提前鎖定未來的銷售均價和最高銷售單價。有統(tǒng)計顯示，自政策出臺至今，本市已出讓了62塊“限房價、控地價”地塊，簡稱限價房地塊，其中，首批地塊有可能在年內(nèi)入市。

限價房項目該如何銷售?和此前的《征求意見稿》相同，《通知》提出，在限價房項目辦理施工許可后，將由北京市房地產(chǎn)市場管理事務(wù)中心會同市保障房中心對該項目可售住房

的市場價格進(jìn)行評估，形成評估價。隨后，將當(dāng)初鎖定的銷售均價與評估價進(jìn)行比較。按照暫定的比例，當(dāng)銷售均價與評估價之比高于85%時，由開發(fā)建設(shè)單位面向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，所售住房為商品房，但應(yīng)取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易;而當(dāng)銷售均價與評估價之比低于85%時，則由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，面對具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭銷售。

開發(fā)商賣限價房不得捆綁精裝修

不過，記者注意到，相比于此前，《通知》增加了對于開發(fā)商銷售時的約束，提出開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

“少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位企圖通過大規(guī)模增加并搭售地下倉儲、庫房、設(shè)備用房等獲利，或者捆綁精裝修達(dá)到變相漲價目的的做法，本身就是違反法規(guī)的，是政府應(yīng)該查處、打擊的對象?！笔锥冀?jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池分析。

轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房后將搖號配售

限價房被市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房后，又如何銷售?《通知》也提出，收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的

家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

也就是說，只要購房人符合共有產(chǎn)權(quán)房的購買資質(zhì)，即已婚家庭符合本市住房限購條件且成員名下均無住房，單身家庭申請人年滿30周歲，且無住房轉(zhuǎn)出記錄、無征收安置房補償協(xié)議、無違法建設(shè)行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過登記申購、公開搖號的方式購買。

由于項目已經(jīng)提前限定了銷售均價，購房人將獲得銷售限價占評估價比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。舉例來說，如果銷售限價為3萬元/平方米、評估價為5萬元/平方米，那么購房人的產(chǎn)權(quán)份額就是60%，剩余40%為政府產(chǎn)權(quán)份額。

另外，具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進(jìn)行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。也就是說，對于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購買，不再限定必須名下無房。

“限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波談到，如果由政府收購過來作為共有產(chǎn)權(quán)住房再公開搖號銷售，就大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。

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