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任志強(qiáng):你們搞錯了 我們現(xiàn)在房子是不夠用的

  • 2018年5月27日 ZhouXun來源:經(jīng)濟(jì)觀察報 1152 74
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隨著改革深化與時況劇變,步入新階段的中國房地產(chǎn)對長效機(jī)制的需求變得急迫。在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)回顧改革,我們需要去斟酌的可能包括但不限于:過去改革中的得失,哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認(rèn)知?改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進(jìn)等等。

經(jīng)濟(jì)觀察報:有分析說,在整體風(fēng)險比較高的情況下,對價格進(jìn)行限制,初衷是用時間換空間,為長效機(jī)制出臺贏得條件。

任志強(qiáng):我不認(rèn)為是。要從長效來說,抑制危機(jī)要先控制土地價格。把地板價格拔得很高,把天花板壓得很低,不可持續(xù),這是最簡單的道理。

經(jīng)濟(jì)觀察報:地方政府對土地的依賴,確實(shí)也不是一朝一夕能夠剪除掉的。

任志強(qiáng):也不表示你所說的這種議論是正確的,政府對土地財(cái)政有依賴是早就有的事情,不是今天才發(fā)生。所以很多地方政府在房價低的時候就拼命鼓吹,希望抬高房價,我們沒看見哪個政府說我故意要把房價打低的,否則為什么要賣高價地呢?

經(jīng)濟(jì)觀察報:你提到亟待改革的第二個重要問題是,低收入人群的居住需求應(yīng)該用租賃方式保障而非財(cái)產(chǎn)保障,我們需要什么樣的租賃市場?

任志強(qiáng):建立什么樣的租賃市場,這里有巨大的差別,一種租賃市場的建立就是我們現(xiàn)在提出的商品化租賃市場,另外一種租賃市場應(yīng)該是低收入人群的保障性租賃市場,這是兩個概念。

比如說北京市的長租房是用“競地價”的方式產(chǎn)生的,一定不是保障性質(zhì)的,一定是市場商品化性質(zhì)的,所以萬科的長租房遇到了很大的爭議,一次性交十年房租,180萬元才能租這個房。實(shí)際上用競地價的方式建立長租公寓,大大提高了租金標(biāo)準(zhǔn)。很多人可能根本就租不起。

所以保障的這部分要加強(qiáng),不是建立商品化的租賃住房,而是由政府提供的、對無住房居民或者低收入居民進(jìn)行一個適度居住權(quán)的保障。當(dāng)土地和保障這兩個問題不能同步解決的時候,所有人都只能擠到市場中來。不要說他炒房子,因?yàn)閷ψ罡F的人保障的都是財(cái)產(chǎn)權(quán)利,必須用購買的方式解決問題,與其花180萬租10年,還不如用這個錢買房子,買的話可能至少還有70年的權(quán)利,很難說這個租賃市場是能夠被社會普遍接受的。

大部分國家是把它分開的,低收入家庭的人不需要到市場中去買房子,同時,政府鼓勵建立低收入家庭租得起的租賃市場。很多發(fā)達(dá)國家,政府提供了一部分保障房,這部分大概沒有超過20%的比例,但是租賃市場巨大,靠什么呢?靠的是鼓勵私人住房進(jìn)入租賃市場,比如有租房合作社,租房銀行等。德國租房合作社70%以上是私人的住房,日本也是。

比如說德國有空置稅,房子買了不住的話要收稅,要是把這個房子擱到合作社去租賃的話,減稅。一正一反兩個稅收政策讓租金降下來。所以用政府的辦法來扶持,租賃市場建得非常大。

我們現(xiàn)在提出的叫多主體,從來只有三個主體,要么是國家,要么是機(jī)構(gòu),要么是私人。而我們現(xiàn)在實(shí)際上砍掉了私人這部分,因?yàn)椴粶?zhǔn)購買第二、第三套房,那就不可能用私人的力量去購買房產(chǎn)而變成租賃市場,這對整個制度來說是一個重大的打擊。

經(jīng)濟(jì)觀察報:剛才說國外租賃市場以私人供給為主,我們看到國內(nèi)一些機(jī)構(gòu),會在散布的私人市場里收閑置房屋拿出來租賃,規(guī)模發(fā)展很快,這樣的發(fā)展模式,會是好的突破方法嗎?

任志強(qiáng):這是不得已而為之的方法。當(dāng)你不允許買第二套、第三套的時候,人哪有多余的房子,都收完了怎么辦,剩余的房子在哪呢?是沒有辦法再擴(kuò)大的。

在租賃住房不夠的時候,把長期租賃房都收了,經(jīng)過整理提高價格,因?yàn)樽饨饍r格是要根據(jù)成本來計(jì)算,是要有收益的,當(dāng)政府不能提供的時候,原來私人還能提供一部分,現(xiàn)在私人的部分都變成了長租公寓,或者是高級公寓,租金提高的時候,低收入人群就更沒地方住了。

經(jīng)濟(jì)觀察報:北京上海這種對租賃需求大的大城市,房屋閑置處在什么水平?

任志強(qiáng):我沒覺得有多少,因?yàn)榭偭烤筒蛔?。有位住建部前領(lǐng)導(dǎo),他認(rèn)為按戶籍計(jì)算套數(shù)的話,我們的住房已經(jīng)夠一戶家庭一套房子,或者到了1.1,他的計(jì)算有一個最大的錯誤就是一戶家庭現(xiàn)在不是住一套房子。

經(jīng)濟(jì)觀察報:他是按戶口本來算的。

任志強(qiáng):對,因?yàn)槲业淖优畣为?dú)住了一套房子,但是戶口還在我的戶口本上。一個可能是不夠支付銀行按揭的條件,所以貸不了款,得靠我去貸款,所以買房還是以我的名義,好像名義上我有兩套房子,但實(shí)際上不是。這個比例是很高的。

中國現(xiàn)在大概有7500萬的獨(dú)居戶,其中4000萬左右是老人,有3500多萬是年輕人,80后、90后,不跟父母一起住。

我們就算單獨(dú)居住的。這個比例會到多高呢?北歐現(xiàn)在是40%,中國現(xiàn)在是五點(diǎn)幾,六點(diǎn)幾的樣子,如果我們要漲到40%的話,會有多少獨(dú)居戶?大概是2.5億的獨(dú)居戶,或者更多。前三年,2017、2016、2015年,每年獨(dú)居戶增長30%多,而且還在繼續(xù)增長,我們估計(jì)很快會超過2億多家庭。整個城市才3億多戶口本,流動戶口、常住人口都算上。2.5億的獨(dú)居人口怎么辦,幾乎是翻一番吧,可知我們現(xiàn)在的房子是不夠用的。但是在一些人的概念里,房子已經(jīng)夠了,他們不知道這中間的差距有多少。

經(jīng)濟(jì)觀察報:還盛傳一個數(shù)據(jù),中國人均居住面積到了40平方米。從這個標(biāo)準(zhǔn)做國內(nèi)外對比,整體上已經(jīng)不缺房子了。

任志強(qiáng):中國和國外比,有一個最重要的區(qū)別,中國是按建筑面積計(jì)算的,歐美國家是按套內(nèi)面積計(jì)算的,按人均居住面積我們起碼有20%左右的差距。

現(xiàn)在含證面積大概36平方米左右,北京、上海更低。所以他們完全錯誤。

尤其錯誤的就是以為商品房市場已經(jīng)在中國占主導(dǎo)地位,其實(shí)所有住房都算起來,商品房的占比也就30%多,剩下的70%是過去50年分配歷史中提供的。大部分又破又舊又小,不能拿這30%去跟它平均呀。

比如說北京,看看現(xiàn)在帶箍的房子,什么叫帶箍呀,就是1976年大地震的時候做了加固的那種房子,到處都是。北京沒有電梯的房子有70%,沒有衛(wèi)生間的房子超過70%。

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