中鐵建蘇州高價拿地 成交樓面價每平方米43167元 溢價率43.9%

• 2018年1月24日 lihuizhen來源：中國建設(shè)報房企報道 1454 96
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

中鐵建拿下的上述地塊的樓面價刷新蘇州市住宅地塊單價紀錄，成為新的單價地王。比上一宗蘇州單價地王“仁恒蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊”(樓面價每平方米38745元)高出近5000元。

面粉貴過面包的事例在地產(chǎn)業(yè)上演。

進入2018年，陸續(xù)有不少城市土地市場開閘，但從市場成交情況看，重點一二線城市土地市場呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，南京等城市，快節(jié)奏、低溢價成為近段時間以來土地市場的總基調(diào)，“地王”熱潮難以再現(xiàn)，但蘇州、杭州等城市仍有熱門地塊遭遇房企激烈競拍，甚至刷新地王紀錄。

1月8日，蘇州開啟2018年第一場土地拍賣，編號為“蘇地2017-WG-47號”的姑蘇區(qū)北園路南、檔案館的地塊，出讓面積為37909平方米，容積率0.6，建筑面積約22745.46平方米，起始總價6.82億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，該地塊起拍樓面價達每平方米30000元米，為當日拍賣土地起拍樓面價最高，最高樓面限價也達每平方米45000元。但在當日，包括中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“中鐵建”)、綠城和九龍倉等在內(nèi)的十幾家房企參與該地塊的競拍。最終，中鐵建以總價98185萬元競得，成交樓面價每平方米43167元，溢價率43.9%。

值得一提的是，中鐵建拿下的上述地塊的樓面價刷新蘇州市住宅地塊單價紀錄，成為新的單價地王。比上一宗蘇州單價地王“仁恒蘇地2016-WG-46號姑蘇核心地塊”(樓面價每平方米38745元)高出近5000元。此外，較2017年全市最高成交樓面價高出每平方米1.45萬元(約50%)。即便是對比土地市場較熱的2016年，該成交單價同樣高出約每平方米4000元。

事實上，這并不是中鐵建第一次在蘇州高價拿地。2016年12月20日，位于蘇州工業(yè)園區(qū)萬壽街北、啟月街西的“蘇園土掛(2016)04號地塊”由中鐵房地產(chǎn)集團華東有限公司競得，終成交價766667萬元，樓面價每平方米27757元，溢價率53%。

一線城市調(diào)控越來越嚴厲情況下，當前土地市場的風險已經(jīng)從一線城市向二三線，甚至三四線轉(zhuǎn)移。其中，二線城市當中的蘇州、南京、合肥、無錫被公認為是土地價格超越理性區(qū)間的風險區(qū)域。但針對蘇州市場，業(yè)內(nèi)人士指出，成交樓面價每平方米20000元以上地塊，高價地定價與成交樓面價比值僅為1.3~1.6倍區(qū)間，盈利空間著實有限，同時在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，高價地項目普遍難以開盤。

除蘇州外，杭州的土地市場近期也很火熱。近日，杭州也迎來2018年首場土拍，5宗地塊中2宗住宅用地競爭較為激烈，先后觸及70%的溢價率上限，進入競自持階段。最終，由浙江本土房企杭州城建(大家房產(chǎn))和祥生地產(chǎn)競得。其中，位于拱墅區(qū)上塘單元的FG08-R21-01地塊，大家房產(chǎn)以總價27億元、溢價率70%、自持5%的代價競得。每平方米36556元的樓面價，一舉超過中國金茂于2017年9月20日在上塘單元創(chuàng)下的每平方米35243元的板塊“地王”。同時，位于西湖區(qū)之江度假區(qū)單元的XH1705-18地塊，由祥生地產(chǎn)以總價26.98億元、70%溢價率、自持50%的代價獲得，樓面價達每平方米19608元。

2017年開始，地方樓市調(diào)控政策不斷升級，范圍力度持續(xù)擴容，整體市場下行趨勢也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價”政策的出臺，對房企即將入市的地王項目沖擊不小。針對上述中鐵建等拿“地王”房企遭遇的現(xiàn)實尷尬，克而瑞研究中心分析師楊科偉分析認為， 因部分地王項目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價空間?！?/p>

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則建議，“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級豪宅產(chǎn)品之間的關(guān)系，在推盤和布局上采取“舍卒保車”策略?！暗赝酢逼髽I(yè)既要解決當前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠發(fā)展。

在推盤時序及策略上，張宏偉建議相關(guān)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進攻性”的產(chǎn)品，以“現(xiàn)金為王”，其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性，要適度拉長項目的開發(fā)周期。伴隨著項目開發(fā)周期的拉長，以項目本身土地的升值及房價的上漲來對沖項目當前銷售相對虧損的狀態(tài)。如果把控的好，這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價的收益，也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。

與此同時，在面臨種種不確定因素的情況下，業(yè)內(nèi)專家建議拿“地王”的房企可以采取合作開發(fā)模式，實現(xiàn)市場資源的優(yōu)化配置。在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費者對品質(zhì)要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項目的原因。

在這個問題上，郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務(wù)中心“地王”樓盤，復(fù)星持有50﹪股權(quán)，兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā)，在樓市調(diào)控的背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗，又合作相互借力，各方也可規(guī)避投資開發(fā)風險，優(yōu)化市場資源配置，實現(xiàn)利益最大化。

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