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保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定 ?調(diào)控口徑暫不能放松

  • 2017年8月25日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 501 27
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從長遠(yuǎn)看,保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,應(yīng)該要與房地產(chǎn)長效機(jī)制對接上。換句話說,現(xiàn)有的調(diào)控政策,不可輕言退出,而應(yīng)等房地產(chǎn)長效機(jī)制初見雛形以后再說。

房地產(chǎn),房地產(chǎn)市場,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定

  前些時候,北京市發(fā)放了幾個項目的商品房預(yù)售許可證,備案平均售價突破了9萬元。兩個月前發(fā)放的幾個項目,預(yù)售均價在9萬元以下。與之相比,差不多提高了1萬元。

  其背景有二,一是北京市將推出一大批共有產(chǎn)權(quán)住房和公有租賃住房。少量的高價位商品房,反映在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上,會被對沖和攤薄。

  二是地產(chǎn)商取得這些項目的土地有一年以上時間,并早已具備銷售條件。而且,預(yù)售證的均價要低于周邊同類二手房售價。

  從市場反應(yīng)看,相當(dāng)?shù)钠椒€(wěn)。據(jù)介紹,由于備案售價要比周邊房價低出不少,每個項目排隊的購房者數(shù)量都很多。除了售價低于市場預(yù)期引發(fā)追捧,它也從側(cè)面表明,新房供應(yīng)不能滿足需求。

  不僅是北京,上海、南京、杭州等熱點(diǎn)城市,也存在這種現(xiàn)象。上海一度出現(xiàn)了所謂“茶水費(fèi)”等不正常的加價行為。其原因,主要也與售價和供應(yīng)量有關(guān)。

  這給各地對調(diào)控預(yù)期心理的管控,帶來了一定的挑戰(zhàn)。

  熱點(diǎn)城市之所以房價壓力較大,與供應(yīng)不能滿足需求有關(guān)。因此,中央政府主管部門一再要求這些城市加快供應(yīng),包括住宅土地供應(yīng)和商品房有效供應(yīng)。特定時期,各地對商品房預(yù)售價進(jìn)行干預(yù)是可以理解的,但預(yù)售證不能卡著不發(fā)放。

  根據(jù)過往的規(guī)律,下半年尤其是四季度,是各地保障性住房的入市高峰期。客觀上,這為各熱點(diǎn)城市放行一批高價位商品房提供了機(jī)會。雖然大城市核心城區(qū)的土地供應(yīng)日漸稀缺,但總還是有少數(shù)幾個項目的,它們的售價也會比較高。

  從這個角度說,北京市以及上海市年內(nèi)很可能再放行一兩個備案價高于10萬元的項目。同樣,即使如此,它們被批準(zhǔn)的平均售價很可能還是會低于周邊的高價二手房。但備案均價從不超過9萬,到不突破10萬,到10萬以上,階梯式的抬升,會不會被市場情緒誤讀?

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一線城市新房售價得到控制,二手房價格已基本停漲,北京深圳的二手房甚至已轉(zhuǎn)為微跌。而一線城市對二線城市,是有一定示范效應(yīng)的。這種局面來之不易。

  對市場情緒的管控,就是對預(yù)期的管控。要確保政策信號不被誤讀,就要穩(wěn)定市場情緒。譬如,如果給極少數(shù)項目發(fā)放備案價高于10萬元的預(yù)售許可證,必須向市場明確傳達(dá)這樣的信號:發(fā)放許可證是必要的,但只是個案,不代表整個調(diào)控口徑的放松。

  市場情緒可能的誤讀,不僅是對極少數(shù)高價位商品房項目的放行,還包括一些特殊政策。比如,一些二線城市即使在此輪樓市調(diào)控時期也規(guī)定,對引進(jìn)的高學(xué)歷人才和急需的專業(yè)人才,采取特殊政策。這種做法完全可以理解。但必須向社會公開解釋清楚,防止被誤讀。

  此輪以限購限貸限售限價為代表的調(diào)控,是去年10月開啟,今年3月下旬強(qiáng)化的,至今不足一年。我個人特別要提醒的是,已實(shí)施限購政策的城市,今年年底以前都不可放松,甚至不可以做出易被市場情緒誤讀為放松的動作,包括調(diào)整限購區(qū)域。

  中央提出要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,我個人理解這句話的意思,包括保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定,市場價格的穩(wěn)定,市場情緒的穩(wěn)定。而政策的穩(wěn)定至關(guān)重要。

  從長遠(yuǎn)看,保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,應(yīng)該要與房地產(chǎn)長效機(jī)制對接上。換句話說,現(xiàn)有的調(diào)控政策,不可輕言退出,而應(yīng)等房地產(chǎn)長效機(jī)制初見雛形以后再說。

  短期呢,要看年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議的部署。至少過去兩年,中央經(jīng)濟(jì)工作會議都對房地產(chǎn)市場管理有著清晰的表述。各地必須以此作為管控明年房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)思想。

  但調(diào)控口徑不放松,并不意味著各地在房地產(chǎn)市場方面無可作為。以下幾個層面,熱點(diǎn)城市應(yīng)該加緊推進(jìn)。一是加快土地和商品住宅的有效供應(yīng)。包括給一批符合條件的商品房項目發(fā)放預(yù)售證。二是培育住房租賃市場,尤其是加大公有租賃住房供應(yīng),出臺切實(shí)措施鼓勵機(jī)構(gòu)發(fā)展租賃住房市場。三是保障性住房的供應(yīng)不能停。

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