保障房難享“無差別待遇”？ 北京仍將堅(jiān)持嚴(yán)禁分割管理

• 2017年8月14日 FanTianQing來源：騰訊新聞 311 13
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同處一小區(qū)，保障房和普通商品房卻總被圍欄隔開。雖然本市早有禁令，但無論是進(jìn)入交付高峰的自住房，還是連推數(shù)年的公租房，配建保障房與商品房被分割管理的問題屢禁不止。

　　公租房自住房頻頻“被隔開”

　　這幾天，即將入住天璞家園自住房的業(yè)主劉亮（化名）發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)自住房和普通商品房被圍欄隔開了。這給他帶來不好的預(yù)感：未來小區(qū)里的綠化、健身設(shè)施可能都無法共享。

　　天璞家園屬于配建自住房。從供地環(huán)節(jié)開始，保障房一般分為整建和配建。所謂“配建”，就是所拍土地上除了建商品房外，還要再建一部分保障房。雖然同處一個(gè)小區(qū)，同掛一塊標(biāo)牌，但保障房常常被業(yè)主詬病“難獲同等待遇”。

　　“您放心，商品房會(huì)和保障房完全隔開?！闭阡N售的中國鐵建花語金郡樓盤里，也有自住房項(xiàng)目，如今在賣商品房時(shí)，銷售人員明確保證未來會(huì)隔開。

　　公租房也有同樣遭遇。在朝陽區(qū)，入住沒幾年的筑華年小區(qū)最東側(cè)兩棟樓是公租房，雖然樓頂架著“筑華年”標(biāo)牌，但公租房與筑華年商品房被完全分隔——兩種住房之間，茂密的樹木已長(zhǎng)到三四米高，視線被堵得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。記者從公租房這邊張望，甚至看不到商品房小區(qū)里是啥模樣?！爸荒茉讵M窄的區(qū)域里活動(dòng)，健身設(shè)施基本沒有，綠化也亂糟糟的?！惫夥啃^(qū)居民說。

　　同一地塊上的保障房與商品房，容積率、綠化率等指標(biāo)是共同測(cè)算出來的。例如，如果小區(qū)約定30%的綠化率，由于保障房占地常小于商品房，被隔開的保障房能享受到的綠化面積也就小于商品房，而非真正的30%。

　　記者聯(lián)系了天璞家園的開發(fā)商龍湖地產(chǎn)，相關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)：目前自住房還在施工，商品房部分已交付，圍欄主要是施工隔斷。圍欄未來會(huì)否拆除，開發(fā)商并未給出直接答復(fù)。

　　保障房緣何總與豪宅為鄰

　　其實(shí)在保障房的規(guī)劃方案上，根本就沒有分隔的綠植和圍欄。市住建委回應(yīng)，在統(tǒng)一物業(yè)管理區(qū)里，商品房配建的保障房小區(qū)不能通過圍欄和綠植進(jìn)行分割；如果分割管理，需按照規(guī)劃指標(biāo)分區(qū)域建設(shè)公共領(lǐng)域和公共建設(shè)。確有違規(guī)行為的，將嚴(yán)格依法依規(guī)查處。

　　“分割管理”為何屢禁不止？從劉亮等業(yè)主前期與開發(fā)商溝通時(shí)獲得的錄音資料中可知，原因主要包括兩類房屋品質(zhì)差異大、物業(yè)費(fèi)不同、不便管理等。

　　在這背后，是同一地塊上不同性質(zhì)住房品質(zhì)落差正逐漸擴(kuò)大的現(xiàn)實(shí)。

　　如今，不少配建保障房所面臨的“鄰居”都不是簡(jiǎn)單的普通商品房，而是高端住宅、甚至是豪宅。以天璞家園為例，自住房?jī)r(jià)格基本在2.2萬元／平方米，總價(jià)最高約兩百萬元；但商品房均價(jià)在8萬元／平方米左右，普遍價(jià)格在1000萬元以上。

　　保障房為何會(huì)與豪華商品房為鄰呢？2015年初，首開—龍湖聯(lián)合體以11.25億元拿下該地塊，溢價(jià)率高達(dá)42%。地塊規(guī)劃建筑面積為6.8萬平方米，其中就包括配建的2.15萬平方米自住房。

　　從土地出讓環(huán)節(jié)上看，是先敲定配建保障房規(guī)模，開發(fā)商再研究商品房建造品質(zhì)。

　　“如果只蓋保障房，一般連地價(jià)成本都收不回。”北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理梁津說。

　　另一位房地產(chǎn)資深從業(yè)人士分析，開發(fā)商高價(jià)拍得一個(gè)地塊，如果其中保障房占用的面積越大，那么留給開發(fā)商平衡資金的面積就越小。要在較小的面積下平衡資金，只能蓋別墅等高端住宅項(xiàng)目。

　　“配建”本意就為促進(jìn)融合

　　兩類住房?jī)r(jià)格上的巨大落差，讓小區(qū)從出售環(huán)節(jié)就滋生“歧視”。

　　“開發(fā)商分割管理，也有來自商品房業(yè)主的壓力?！鄙鲜鲑Y深人士解釋，一部分商品房業(yè)主認(rèn)為，自己購買的住房與保障房?jī)r(jià)格不同，所享受的服務(wù)也該有差別，因此對(duì)小區(qū)設(shè)施共享比較抵觸，但從本市推行保障房“配建模式”的初衷來看，恰恰希望社區(qū)不同收入的群體能充分融合。

　　此前，新加坡的組屋制度已有先例。“組屋”是新加坡政府推出的保障性住房，也為平衡種族間的比例：嚴(yán)格按族群比例分配，嚴(yán)防社區(qū)分化和族群天然隔離。每座組屋都有大小不同的面積，讓不同收入的家庭生活在一起，共同使用兒童游樂場(chǎng)和健身園地等公共設(shè)施。

　　未來，本市仍將堅(jiān)持嚴(yán)禁“分割管理”。市住建委方面表示，在檢查中如發(fā)現(xiàn)存在分割管理問題的開發(fā)單位，要督促其按規(guī)定整改；對(duì)于拒不整改或整改不到位的，將移交相關(guān)部門查處，將信息記入信用檔案。

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