在“租房落戶”、“租房落戶”等具有劃時代意義的政策背后，吹動的是房地產(chǎn)市場“租售并舉”的風，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)單一開發(fā)銷售模式將被改寫，長租公寓市場站在了風口上。
長租公寓市場“藍?！币黄?/p>
在“租房落戶”、“租房落戶”等具有劃時代意義的政策背后，吹動的是房地產(chǎn)市場“租售并舉”的風，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)單一開發(fā)銷售模式將被改寫，長租公寓市場站在了風口上。
國家政策頻頻吹風，長租公寓市場“藍?！币黄?/strong>
近期，關于鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策密集落地，今年7月，住建部發(fā)文，鼓勵民營的機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點。北京、杭州等城市在土地市場上出新規(guī)，要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。從國家層面上，更是頻頻吹風鼓勵住房租賃市場發(fā)展。
長租公寓市場看似一個即將要被做大的蛋糕，對于未來前景，“藍?！睅缀醭蔀闃I(yè)內(nèi)人士共識。
據(jù)了解，目前長租公寓市場的主體大致可分為三類：一是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集團做的公寓，像如家的逗號公寓、華住的城家公寓等；三是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的公寓，如萬科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓等。
上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前中國出租房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%。
優(yōu)帕克集團互聯(lián)網(wǎng)首席運營官楊劍凌表示，認同未來15年，長租公寓整體市場占有率將提升至20%左右的觀點，無論對于租房服務運營提供商，還是將要進入的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，都有很大的發(fā)展空間。
在報告中，鏈家地產(chǎn)也描繪了一片租賃藍海，預計到2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。
正因為如此，面對長租公寓市場藍海，越來越多的房企想從中分羹。
2015年萬科上海正式進入長租公寓領域，萬科旗下公寓品牌“泊寓”已在上海、廣州、廈門、合肥等多地布局。世聯(lián)行旗下“紅璞公寓”2015年8月落地廣州，后在武漢、杭州、南京、成都等20個城市拓展。龍湖地產(chǎn)在2016年中期業(yè)績說明會上首次公開表態(tài)進軍長租公寓領域，計劃3年內(nèi)布局300處。綠城服務則在2015年12月與成都長租公寓品牌優(yōu)客逸家，共同注資成立浙江綠城優(yōu)客資產(chǎn)管理有限公司。
除此之外，招商、旭輝、遠洋、陽光城等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也開始介入長租公寓市場，紛紛下海，搶先構筑起自己的房屋租賃服務市場。在長租公寓市場這條賽道上，將有更多的房企打算起跑。
但鏈家研究院院長、經(jīng)濟學博士楊現(xiàn)領認為，租賃市場并不會迎來“快速爆發(fā)期”，而是存在穩(wěn)態(tài)的增長空間，租賃市場是相對獨立的市場，內(nèi)在運行規(guī)律是既定的，因為年輕人的支付能力處于相對穩(wěn)定水平，租金支付能力是租賃市場發(fā)展不可跨越的因素，因此租賃需求的釋放是穩(wěn)定有節(jié)奏的。
行業(yè)蛋糕很大 但誰都不知道從哪能切下來
“市場是藍海，運營端是紅?！保瑑?yōu)帕克集團北京分公司副總經(jīng)理喬宥勝坦言，大家都涌入到長租公寓市場是看好未來藍海的空間，但目前大家都在積極處理處在紅海的發(fā)展方案。
目前長租公寓服務運營商較多，但沒有一家敢稱盈利，運營端確實不賺錢，喬宥勝稱，只有成都優(yōu)客逸家聲稱，在刨除資本成本后略微盈利1%，“整個行業(yè)面臨的蛋糕很大，但誰都不知道從哪能切下來”。
“利潤收益低下”橫梗在行業(yè)發(fā)展道路之上，長租公寓在有的房企看來是利潤增長下一極，在有的房企看來卻有如雞肋。
融集團首席營銷官張巖直言，“也許會涉足，但不會涉足特別深”，在他眼里，長租公寓市場就如同房屋建造，房屋設計，房屋銷售等房地產(chǎn)市場上中下游中的一個環(huán)節(jié)，可以直接“外包”出去，由其他更為專業(yè)的企業(yè)來賺取這部分利潤。而融僑放棄這部分利潤的最主要原因在于，“盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率在下降，但是因為總量大，利潤仍然很高”，與此相比，長租公寓市場是一件“不怎么掙錢的事”。
同樣地，作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，四川藍光發(fā)展股份有限公司總裁張巧龍也稱，堅定看好房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景，“長租公寓市場發(fā)展未來對傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的沖擊目前仍難以估量”，盡管近年來行業(yè)整體增速在下降，但總量仍然很大，加上城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍然很看好。
與此前房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，長租公寓只能稱得上是“賺慢錢”行業(yè)。
租賃市場普遍觀點認為，中國一線城市房屋租金回報率只有1.5%，處于較低水平。但“租金回報率低不代表租賃市場沒有前途”，楊現(xiàn)領分析，租金回報率低是表面上的，核心在于能否把每平米空間價值和使用價值創(chuàng)造出來，如一線城市租房狀態(tài)以合租為主，如果房屋空間得到有效釋放，租金回報率將高于目前的1.5%；另外，租金回報率是動態(tài)的，按每年近8%速度復合型增長，那么5年后租金回報率與今天相比，不可同日而語。
“在運營過程中發(fā)現(xiàn)，當管理房間數(shù)量少于1000間時，公司可以實現(xiàn)盈利，但當管理房間數(shù)量超過1000間時，公司利潤消失了。很多企業(yè)難以突破1萬間門檻，解決規(guī)模擴張難題與陷阱要靠系統(tǒng)、靠技術、靠數(shù)據(jù)、靠互聯(lián)網(wǎng)”，租賃運營至少需要投入10年的精力，楊現(xiàn)領稱。
楊劍凌也表示，“長租公寓行業(yè)不是一個暴利行業(yè)，適合中長期發(fā)展，需要有一定的耐心和運營能力，才可能走到爆發(fā)的那一天”，企業(yè)不應該急功近利，應該把眼光放到15年這樣一個長周期來看。
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