深圳：20年以上危房不再采用城市更新

• 2017年8月9日 FanTianQing來源：騰訊新聞 629 36
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在征求意見稿的第三點(diǎn)第(九)條中指出，深圳范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。

棚戶區(qū)改造是中國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。而城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更新。

日前，一份深圳市《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》(下稱征求意見稿)浮出水面。征求意見稿在提出“推廣‘政府主導(dǎo)一國企實(shí)施一公共住房’的棚戶區(qū)改造項目實(shí)施模式”的同時，對棚戶區(qū)改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)與機(jī)構(gòu)職責(zé)，對棚戶區(qū)改造的范圍、補(bǔ)償、模式與管理、工作流程、保障設(shè)施等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

在深圳市住房和建設(shè)局發(fā)往市規(guī)劃國土委、市財政委、市法制辦、各區(qū)政府、新區(qū)管委會、市人才安居集團(tuán)的一封征求意見函中指出，這是為加快深圳棚戶區(qū)改造工作依法有序推進(jìn)，根據(jù)深圳市委常委楊洪7月26日主持召開的關(guān)于研究“十三五”40萬套人才住房和保障性住房建設(shè)籌集等事宜的會議要求而組織起草的，目前正在征求相關(guān)單位意見。若該條例通過實(shí)施，將會是深圳市首次針對棚戶區(qū)改造的具體操作模式出臺政策。

使用年限擴(kuò)大到“20年以上”

在征求意見稿的第三點(diǎn)第(九)條中指出，深圳范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先將配套不完善的項目納入棚戶區(qū)改造項目庫，對于轄區(qū)內(nèi)的城中村，各區(qū)政府(含新區(qū)管委會)可以根據(jù)實(shí)際情況，充分論證改造可行性后有序納入。

“不同于以往所用的‘可以’一詞，這一次征求意見稿直接規(guī)定符合條件的老舊住宅區(qū)不再進(jìn)行城市更新，一旦落地，其實(shí)就是將老舊住宅區(qū)市場化運(yùn)作的口子全部堵死?！鄙钲谑谐鞘懈路康禺a(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理宋留強(qiáng)在受訪時指出，這是一個強(qiáng)烈信號，政府正在加大行政化的操作模式。

在曾經(jīng)參與過羅湖二線插花地棚戶區(qū)改造項目的實(shí)操工作，深圳格衡評估咨詢公司董事長、深圳不動產(chǎn)估價學(xué)會副會長吳青看來，過往深圳的拆遷主要有兩種模式，一種是征收，一種是城市更新。但從目前的情況來看，這兩種拆遷模式都很難推進(jìn)?！爱?dāng)初被列入深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區(qū)改造項目，時隔多年僅1個完成改造，其他都停滯不前，這說明單純依靠市場運(yùn)作的城市更新還是存在問題?！?/p>

值得關(guān)注的是，在去年7月出爐的《深圳市棚戶區(qū)改造項目界定標(biāo)準(zhǔn)》中，棚戶區(qū)改造項目包含“房屋結(jié)構(gòu)簡易，影響城市規(guī)劃實(shí)施和有礙城市景觀，使用年限超過30年的危舊房屋”，而這一次的征求意見稿里面，卻將使用年限進(jìn)一步擴(kuò)大到“20年以上”。根據(jù)吳青的分析，時隔一年將原有棚戶區(qū)改造的應(yīng)用范圍適當(dāng)擴(kuò)大，是因?yàn)橹?0年的年限相對還是比較狹窄，這也是基于深圳土地嚴(yán)重稀缺、空間需要騰挪的特殊背景決定的。

強(qiáng)制程序?qū)懭胝髑笠庖姼?/strong>

事實(shí)上，這份征求意見稿最引人注目的，莫過于“行政征收、行政處罰”等條款的“現(xiàn)身”。征求意見稿規(guī)定，對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實(shí)施，損害大多數(shù)業(yè)主利益，實(shí)施主體可以向項目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報告。區(qū)主管部門核實(shí)后，報區(qū)指揮部審議。審議通過后，依法啟動行政征收、行政處罰等強(qiáng)制程序。

兩年前，在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》首次提出“強(qiáng)制征收”和“強(qiáng)制售賣”的條款，就引發(fā)業(yè)內(nèi)一片熱議。當(dāng)時有觀察人士提出，無論如何，強(qiáng)制征收和售賣終究會對業(yè)主的所有權(quán)和居住權(quán)進(jìn)行限制和剝奪，與現(xiàn)行的《物權(quán)法》有沖突。

而在棚改中實(shí)施強(qiáng)制征收，吳青則認(rèn)為會快速推動后期項目的進(jìn)度，“能夠有一個強(qiáng)有力的收尾措施，這將產(chǎn)生很大的促進(jìn)作用。現(xiàn)有城市更新就是因?yàn)闆]有這個措施，所以才一直難以突破”。

宋留強(qiáng)對此持相似觀點(diǎn)，他說，不可否認(rèn)，行政征收確實(shí)可以大大加快單一項目的棚改速度。

按照宋留強(qiáng)的分析，棚改與城市更新最大的區(qū)別，在于棚改不配建商品房，沒有商業(yè)化利益。在公共利益的基礎(chǔ)上，單一項目的行政征收并不會誘發(fā)政府與業(yè)主之間的沖突?！暗?dāng)所有的老舊住宅區(qū)都采用行政征收的方式，政府和業(yè)主之間還是有可能累積起一定數(shù)量的社會矛盾?！?/p>