租賃需求旺盛 ：樓市“租售并舉”將破冰

• 2017年8月2日 FanTianQing來源：騰訊新聞 357 16
• 繁體

一系列租房政策的出臺，釋放出重大信號，樓市正在從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，但租購?fù)瑱?quán)受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個較長的過程。

　　7月20日，住建部會同八部門，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，這是繼2016年國辦39號文之后關(guān)于租賃市場發(fā)展的另一個重大的“政策紅利”。業(yè)內(nèi)人士分析，一系列租房政策的出臺，釋放出重大信號，樓市正在從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，但租購?fù)瑱?quán)受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個較長的過程。

　　租賃需求旺盛

　　隨著各項(xiàng)政策的出臺，租賃在樓市中的地位愈加重要，不只是中介公司，就連很多開發(fā)商也通過自行創(chuàng)立或入股投資等方式進(jìn)入長租公寓市場，租賃交易也明顯增加。據(jù)住建部相關(guān)統(tǒng)計和調(diào)查，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。其中以新就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員為主要群體。

　　據(jù)統(tǒng)計，5月~6月北京的住房租賃交易量持續(xù)增加，其中6月環(huán)比5月增長6.3%，同比2016年同期也增長了26.8%，租賃市場整體交易規(guī)模不斷擴(kuò)大。6月份月租金均價環(huán)比5月份上漲1.3%，達(dá)到了4410元/套。整體來看，北京住房租賃市場近期的規(guī)模是在不斷擴(kuò)大的，租金價格則是穩(wěn)中有小幅上升。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期租賃交易規(guī)模擴(kuò)大可以說是必然，一來北京流動人口依舊龐大，租賃需求的基本盤本身很大，二則暑期畢業(yè)季到來，大學(xué)生租房需求正集中釋放。雖然租房需求集中釋放，租賃交易量呈現(xiàn)出了旺季特征，但是今年北京租金漲幅卻相對平穩(wěn)，并未因?yàn)樽赓U市場旺季的到來而出現(xiàn)大幅上漲。

　　他分析，近些年來北京租金價格的相對平穩(wěn)，與北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，人口疏解，軌道交通快速發(fā)展，使得越來越多的租房人群向近郊、遠(yuǎn)郊，甚至環(huán)京區(qū)域的租金價值洼地轉(zhuǎn)移?？偟恼f來，人口的流動和租賃區(qū)域的遠(yuǎn)郊化在結(jié)構(gòu)上平抑了租金上漲。

　　在不斷擴(kuò)大的租客規(guī)模中，90后正在發(fā)揮越來越重要的作用。研究院統(tǒng)計顯示，從今年1月到6月，90后在整個租賃人群中的占比不斷擴(kuò)大，目前已從20.4%升至30%，累計提高了近10個百分點(diǎn)。

　　“租購?fù)瑱?quán)”試點(diǎn)受關(guān)注

　　7月17日，廣州市政府在《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出16條新政策，其中一大亮點(diǎn)就是強(qiáng)化“租購?fù)瑱?quán)”，簡單地從字面上理解，這意味著租房和購房者的子女享有同等就近入學(xué)等公共服務(wù)的權(quán)益。新政一石激起千層浪，成為社會關(guān)注熱點(diǎn)。

　　從理論上講，“租購?fù)瑱?quán)”，人們不再因買房或租房分為三六九等，入托入學(xué)等公共服務(wù)也不再因買房租房而分配不公，買房租房都一樣，其意義之重大遠(yuǎn)超過簡單地增加幾套租賃房的供給，因?yàn)樗x予了租賃房新的內(nèi)涵，而備受各界關(guān)注，在飽受詬病的樓市中一石激起千層浪。

　　看衰樓市者認(rèn)為，城市中產(chǎn)階層將從咬牙“買買買”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白庾庾狻?。房租可能要漲了，房價終于要降……力挺樓市者則認(rèn)為，這對廣大租房人無疑是一個福音，對緩解大中城市住房供給短缺、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，滿足不同收入群體的住房需求和平抑住房價格均有著不可低估的促進(jìn)作用。如果說增加租賃房供給是一個數(shù)量的變化，那么“租購?fù)瑱?quán)”將使租賃房發(fā)生了“質(zhì)”的飛躍。但要讓這一重大利好政策真正落地，提升其可行性和可操作性仍有待許多具體的工作要做或配套政策出臺。

　　租購?fù)瑱?quán)為“租售并舉”破冰

　　上海市日前首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來五年150萬套住房建設(shè)需求中包括50萬套租賃住房。這些舉措都預(yù)示著我國正從供給端頻頻發(fā)力增加租賃住房有效供給，住房供應(yīng)加快向“購租并舉”的供應(yīng)新體系轉(zhuǎn)變。

　　業(yè)內(nèi)表示：人口凈流入的大中城市才是租賃市場供需矛盾最為突出的地方。他表示，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國40%的外來人口集中在北京、上海、深圳、廣州、東莞、杭州等TOP10城市，80%的外來人口集中在TOP50城市。因此，可以明確地說，租賃問題是局部問題，是部分城市的問題，因此，最近新出臺租賃政策強(qiáng)調(diào)“分類處理、因城施策”是非常正確的。

　　分析人士說，由于過去我國房地產(chǎn)政策偏重于房屋買賣，所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足，造成了房屋租賃市場的諸多不規(guī)范。應(yīng)加快補(bǔ)齊房屋租賃領(lǐng)域立法短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計，通過法治手段遏制各種租房亂象。

　　分析師表示：租購?fù)瑱?quán)是購租并舉的關(guān)鍵一步，多年以后，等到購租并舉的住房體系已然成為常態(tài)，人們就會明白，2017年7月17日廣州首倡“租購?fù)瑱?quán)”的里程碑意義。他表示，熱點(diǎn)城市稀缺的供地，以及居民收入高低不均的現(xiàn)實(shí)，意味著光靠增加終究有限的商品房供應(yīng)，以及各項(xiàng)抑制需求的短期調(diào)控政策，都很難改變商品房市場高地價、高房價的現(xiàn)實(shí)。因此通過發(fā)展住房租賃市場來制衡高房價，將是構(gòu)建未來房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要一環(huán)。

　　“租購?fù)瑱?quán)”入京還需時間

　　不過分析人士也表示：不能把租購?fù)瑱?quán)和租售并舉混淆。租購?fù)瑱?quán)的側(cè)重點(diǎn)是針對目前無房人群的一項(xiàng)城市公共服務(wù)政策，而租售并舉是一項(xiàng)立足于長遠(yuǎn)的住房政策，前者是后者的重要內(nèi)涵和基礎(chǔ)之一。租購?fù)瑱?quán)受城市公共資源的制約，真正全面推行還需要一個較長的過程。

　　值得注意的是，在廣州推出“租購?fù)瑱?quán)”政策之后，很多分析人士開始熱議北京、上海是否也會跟進(jìn)，更有媒體唿吁照搬廣州的做法。

　　在昌平區(qū)一家制造業(yè)企業(yè)總部上班的白領(lǐng)王先生在北七家鎮(zhèn)一套80平方米的單元房中租住，他正為2018年將上小學(xué)的兒子的入學(xué)問題發(fā)愁?！拔液臀依掀哦紱]有北京戶口，居住證有半年沒續(xù)上。送回老家上公辦小學(xué)的話，就要夫妻一人辭職回去照顧。兒子在北京出生長大，回去肯定又面臨生活的劇變?！币虼?，王先生非常希望“租購?fù)瑱?quán)”政策能早日在北京落地。

　　但某中介機(jī)構(gòu)研究員表示，在租購?fù)瑱?quán)概念初起，尚未成熟的階段，北京、上海等一線城市又面臨人口疏解的壓力。廣州的人口總量相較京滬還有巨大差距，總計不到約1600萬。僅從這一點(diǎn)說，要求北京、上海照搬廣州的經(jīng)驗(yàn)無異于刻舟求劍、削足適履。目前北京市正在對外疏解非首都功能，人口疏解也正在大力推進(jìn)中，在這個時候去實(shí)施廣州的政策，顯然與實(shí)際情況并不匹配。因此短時間內(nèi)“租購?fù)瑱?quán)”在北京落地沒戲。

　　中原地產(chǎn)首席分析師分析認(rèn)為，從目前中國主要核心城市看，公共資源不均衡是主要特點(diǎn)，僅僅滿足買房的本地戶籍人口的需求都有壓力，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、醫(yī)院非常緊張。所以，如果在實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)的同時而不增加公共服務(wù)資源的話，很可能造成公共資源供需的更大壓力。因此相比于上述已被確定為租賃發(fā)展試點(diǎn)城市以及已出臺租賃落戶等措施的城市而言，北京、上海等一線城市則仍在“租購并舉”上下功夫。

　　租賃市場的有效機(jī)制正在逐步建立健全起來，而在未來租房將會成為更多人的選擇，也將會逐步成為主流。租房時代即將到來！

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡