業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)租戶可能與原業(yè)主勾結(jié)簽訂假租約。律師認(rèn)為，該事件問題的核心問題在于租約的真?zhèn)?，?jìng)買人可上訴法院由法院審查租賃合同是否真實(shí)有效。另外，廣安居業(yè)投資總監(jiān)張 杰表示，法拍房有風(fēng)險(xiǎn)，需提前做好調(diào)查，標(biāo)的帶租約一般建議放棄競(jìng)拍。

回顧：租戶遭潑油漆威脅，警方已介入調(diào)查

近日，媒體報(bào)道一新業(yè)主“暴力清場(chǎng)”引起廣泛關(guān)注。

三年前，前業(yè)主王某生意失敗無力償還齊先生的債務(wù)，王某提出“以租*債”的方式把房子租給齊先生，租期十年。今年3月，石某通過法院拍賣成為該房子的新業(yè)主。近日，石某為了收回房產(chǎn)，召集10多個(gè)社會(huì)閑雜人員上門要求齊先生一家即刻搬離，并伴有毆打、威脅恐嚇、停水停電、潑油漆等行為，雙方引發(fā)沖突。

目前南山警方已介入調(diào)查，表示將對(duì)刷油漆等行為依法查處。(事件詳細(xì)回顧戳這里：潑漆+恐嚇，男子買了華僑城法拍房這樣威脅原租客搬走)

疑問：事件存疑點(diǎn)，租戶系與前房東勾結(jié)?

事件經(jīng)曝光后，租戶與新業(yè)主雙方各執(zhí)一詞，不少網(wǎng)友紛紛表示事件存在疑點(diǎn)，甚至懷疑租戶與前業(yè)主相互勾結(jié)，欲霸占房屋。

業(yè)內(nèi)人士A向筆者透露，房屋原業(yè)主為王某，根據(jù)深圳土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站信息顯示，托菲諾純水岸四期S棟403房的租戶為謝某，謝某與王某原為某財(cái)富教育機(jī)構(gòu)學(xué)員，兩人相交甚密?！皬奈覀兊慕嵌瓤?，這是個(gè)明顯的假租約，”A表示。

A還表示，以前也曾發(fā)生過類似的案例：曾有一位競(jìng)買人拍下帶20年租約現(xiàn)代城華庭某房屋，在房產(chǎn)進(jìn)行交接時(shí)，原債權(quán)人安排數(shù)個(gè)大漢進(jìn)住房間，以有租約為由拒絕交接?！霸摳?jìng)買人曾率十余人進(jìn)入房屋與大漢同吃同住，僵持不下，競(jìng)買人報(bào)警后警方認(rèn)為是合同糾紛無法立案。最后只能私下談判，競(jìng)買人花費(fèi)數(shù)十萬后才將事情解決?！?/p>

律師：核心問題在于租約真?zhèn)?，?jìng)買人可上訴審查

對(duì)于此事，深圳(信榮)房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮告訴筆者，《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！斑@就是買賣不破租賃原則的法律依據(jù)?！?/p>

不過，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中指出，規(guī)定“買賣不破租賃原則”有兩種例外：一是房屋在出租前已設(shè)立*押權(quán)，因*押權(quán)人實(shí)現(xiàn)*押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;二是房屋在出租前已被人民法院查封的。

通俗來講，就是需要確定租賃合同的時(shí)間是在房屋被查封前還是被查封后、被*押前還是被*押后;被*押前、查封前對(duì)新業(yè)主有法律約束效力，被*押后、查封后對(duì)新業(yè)主無法律效力。

所以，事件的核心問題就在于合同的真?zhèn)?。但是，目前租戶與新業(yè)主雙方各執(zhí)一詞——租戶稱合同簽訂時(shí)間是在房屋被*押前，新業(yè)主則認(rèn)為合同簽訂時(shí)間是在房屋被*押后。我們無法單方面確定合同的真?zhèn)巍?/p>

張茂榮表示，約在十年前有過這樣的案例：租戶與原業(yè)主簽訂的租賃合同時(shí)間是再房屋被*押前，但是經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)合同上所留的聯(lián)系方式在當(dāng)時(shí)(合同顯示的簽訂時(shí)間)并不存在，該聯(lián)系方式是在合同簽訂后才存在的聯(lián)系方式，因?yàn)榭梢耘袛喑鲞@是一份假租賃合同。

從維護(hù)租戶權(quán)益的角度出發(fā)，只要租戶證明租賃合同是真實(shí)的，并且簽訂合同的時(shí)間在房屋被*押前，新業(yè)主就應(yīng)替代原業(yè)主繼續(xù)履行租賃合同。

從維護(hù)新業(yè)主的權(quán)益角度出發(fā)，也同樣是要求租戶與原業(yè)主雙方提供真實(shí)的租賃合同，如果租戶與原業(yè)主拒絕提供合同，新業(yè)主可上訴至法院由法院來審查租賃合同真?zhèn)?。如果是假合同，那么新業(yè)主就不需履行租賃合同。

不過，新業(yè)主采取不合法的手段來進(jìn)行收房，租戶同樣可以將其起訴至法院要求賠償?！靶聵I(yè)主沒有執(zhí)法權(quán)，還是要通過合法的手段來維護(hù)自己的權(quán)益，”張茂榮說。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師也表示，拍賣以后，不認(rèn)可租賃合同強(qiáng)行收房，在法律意義上應(yīng)給予否定性評(píng)價(jià)。但現(xiàn)在的問題是，租賃合同沒有備案登記的情況下，原業(yè)主在拍賣過程中普遍不露面，租賃合同是不是真實(shí)合法有效，只有租客的一方陳述。因此競(jìng)買人可以提起訴訟，逼迫對(duì)方提供租賃合同的有關(guān)憑據(jù)，由法院審核真?zhèn)巍?/p>

4業(yè)內(nèi)：法拍房撿漏需謹(jǐn)慎，建議提前做好調(diào)查

上演這么一出，不少人對(duì)法拍房更加疑惑不解：法拍房那么復(fù)雜，我們還能好好撿漏嗎?對(duì)此，廣安居業(yè)投資總監(jiān)張 杰表示，法拍房之所以低于市場(chǎng)價(jià)，是因?yàn)槠浯嬖诟鞣N各樣的風(fēng)險(xiǎn)，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“撿漏”。

“我們會(huì)提前做好盡調(diào)工作，就是事前調(diào)查拍賣標(biāo)的物詳細(xì)信息、產(chǎn)權(quán)人信息等。我們會(huì)幫客戶把控風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，適合的標(biāo)的才會(huì)讓客戶去參加競(jìng)拍，比較復(fù)雜的(如帶有租約)一般會(huì)建議放棄競(jìng)拍?！?/p>

張 杰還表示，如果碰到這樣的事情(上文的糾紛案例)，最好通過法律途徑解決，否則會(huì)讓事情越演越僵，代價(jià)更大?！斑@也是非專業(yè)人士撿漏時(shí)經(jīng)常碰到的問題?！?/p>