最近幾天，多家地產(chǎn)研究機構發(fā)布最新研究調查報告顯示，一季度，深圳甲級辦公樓被實業(yè)界廣泛看好，整體租賃需求穩(wěn)定，其中金融類和科技類企業(yè)成為“租樓大戶”，持續(xù)支持著市場回暖。專家分析認為，深圳整體經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)良、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新活躍，構成了對寫字樓市場的強大支撐;特別是創(chuàng)新型企業(yè)云集的福田、南山兩區(qū)，優(yōu)質寫字樓持續(xù)保持吸引力，且這一市場的未來整體表現(xiàn)仍被普遍看好。

新增供應仍處高位

受春節(jié)淡季影響，深圳甲級寫字樓市場在今年一季度的需求活躍度有所降低，但世邦魏理仕顧問及交易服務辦公樓部執(zhí)行董事簡家宏指出，深圳甲級寫字樓在新增量上延續(xù)了高位供應，一季度供應面積超過29萬平方米。

繼續(xù)主導市場需求的仍然是“財大氣粗”的金融類、科技類行業(yè)，同時專業(yè)服務業(yè)也繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。此外，新消費主張帶動了相關行業(yè)辦公需求增長，如醫(yī)療美容、餐飲等多元化零售企業(yè)在這一季度大舉進入市場。

“值得注意的是，人們生活方式的改變催生了旅游業(yè)的興起，帶動這一類的辦公需求，而房地產(chǎn)和貿易類企業(yè)也有少量的擴張。”簡家宏指出，這一期間市場空置率季度環(huán)比下跌了2.0個百分點至8.6%。

引人關注的是，雖然傳統(tǒng)金融業(yè)的擴租需求一直表現(xiàn)明顯，但近期保監(jiān)會對保險業(yè)的監(jiān)管措施進一步加強，使得部分保險機構的擴張變得謹慎。

另一方面，共享經(jīng)濟的興起也催生出一種新型辦公模式——共享辦公空間，一個人也可租賃一個“工位”進行辦公，相比寫字樓，這種聯(lián)合辦公租賃方式更為靈活、成本更低。目前，深圳涌現(xiàn)了包括Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社在內的多個共享辦公空間，頗受市場追捧。業(yè)界認為，這一新興模式有望為寫字樓市場帶來變化。目前，綠地、萬科、龍湖、SOHO、遠洋等多家大型開發(fā)商都已開始對這一模式的探索。據(jù)了解，共享辦公空間現(xiàn)已在全國百花齊放，但大部分是由本土經(jīng)營者運營。經(jīng)過一輪市場調整蓄勢后，在其他地區(qū)發(fā)展較成熟的共享辦公空間運營方正開始考慮進駐深圳市場。

福田和南山成為入駐首選

以區(qū)域來看，福田CBD和南山高新區(qū)仍是優(yōu)質寫字樓入駐的首選。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度新落成的甲級辦公樓項目主要集中在福田和南山，總計有5棟辦公樓，共計近50萬平方米，且各辦公樓以單一業(yè)權為主。至此，全市甲級辦公樓的總存量躍升至556萬平方米。

仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅指出，深圳整體經(jīng)濟發(fā)展前景向好，因此實業(yè)界和各路資本都看好深圳寫字樓市場?！邦A計未來一年內將有約100萬平方米的新增甲級寫字樓項目落成，主要集中在福田CBD，而且近一半都是總部大樓?！辈贿^他也指出，雖然預期市場整體租賃需求穩(wěn)定，但今年底整體空置率或將同比上升5-8個百分點。

除福田CBD和南山高新區(qū)外，屬于前海蛇口自貿片區(qū)的原蛇口工業(yè)區(qū)一帶也成為不少企業(yè)的“安家之所”。一位地產(chǎn)研究人士指出，這一區(qū)域作為自貿區(qū)濱海商務新起點及粵港澳大灣區(qū)發(fā)展軸的重要節(jié)點，經(jīng)濟特區(qū)-自貿區(qū)-半島灣區(qū)的三區(qū)價值疊加，已具備先進的世界級灣區(qū)城市規(guī)劃雛形。

“蛇口擁有成熟的國際化商業(yè)氛圍及產(chǎn)業(yè)資源?！笔澜?00強企業(yè)三星電子全資子公司哈曼國際消費類音響產(chǎn)品運營副總監(jiān)李斌表示，哈曼國際日前正式宣布入駐位于蛇口核心地段的招商局港口大廈，該寫字樓總體去化率已達50%，吸引了來自美國、日本的多家國際化企業(yè)并已達成合作。據(jù)悉，哈曼國際已將其全球研發(fā)中心設立于該寫字樓，總租賃面積近1萬平方米。

“蛇口區(qū)域的商務寫字樓分為導入期、飛躍期和登頂期三個階段。”招商蛇口副總經(jīng)理、招商商置總經(jīng)理趙軍指出，導入期是指現(xiàn)已投入運營的物業(yè)在低密度、稀缺性和特色化的角度進行沉淀，以奠定片區(qū)的差異化形象并逐漸導入人氣;飛躍期則是依托導入期的環(huán)境溢價，從建筑、品質和服務上進行高端商務的跨越。“登頂期意味著蛇口區(qū)域內的太子灣、大空港和前海自由貿易中心等大體量項目中規(guī)劃的辦公物業(yè)將充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢。”