“政策預期看悲、深圳遭調(diào)控帶圍剿、市場將形成拉鋸戰(zhàn)。如今房價已飄在天上，調(diào)控最大的效果也只能體現(xiàn)在成交量和供應量上。目前深圳最可能出臺的是房貸政策?！? 深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓在協(xié)會論壇上分享道。

樓市干貨姐徐楓分析深圳最有可能出臺房貸政策的原因及具體方向，樓市成交實況，周邊城市出調(diào)控政策對深圳的影響，以及深圳久久未出政策的三大原因。還推薦剛需買房的三大區(qū)域，值得購房者細細觀看，其實這更像一篇2017買房時間攻略。

新政對深圳的影響開始發(fā)酵，恐慌入市至簽單量猛增

看似在回暖的3月深圳樓市實際烏云密布。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析(以下簡稱房中協(xié))監(jiān)測，3月我市一手住宅共成交803套，同比大幅下降81.9%，環(huán)比下降0.1%，已是自2016年10月以來連續(xù)第5個月環(huán)比下滑。

二手住宅本月成交4838套，亦僅去年同期成交量的四分之一。而成交均價方面，深圳一手住宅成交均價也出現(xiàn)了連續(xù)下跌態(tài)勢，已從去年9月份的61600元/㎡下跌至目前54730元/㎡，均價已下跌了6870元/㎡。

而值得關(guān)注的是，在近兩周以來，我市一手住宅成交情況有所好轉(zhuǎn)，均出現(xiàn)了量價齊升。據(jù)房中協(xié)分析，這主要是其他城市緊鑼密鼓出臺的政策對深圳市場帶來恐慌性交易：2017年第12周，深圳房地產(chǎn)中介二手房周簽單量環(huán)比上升12.2%;2017年3月二手房網(wǎng)簽5289單，較2月2064單環(huán)比增加156%。

徐楓表示，全國各地陸續(xù)跟風出臺調(diào)控政策，特別是臨深各城市紛紛揮起了調(diào)控大棒，對深圳形成了調(diào)控圍堵之勢，這在一定程度上加大了市場對于深圳未來短期內(nèi)出臺更嚴厲調(diào)控政策的預期，使得部分投資者及自住客改變了觀望態(tài)度，皆擔心失去交易資格而恐慌入市，第13周深圳房地產(chǎn)中介二手房周簽單量環(huán)比上升127.8%。

房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，在第12和13周中，投資公司成為供求主力。隨著新政預期導致的供需集中釋放，第14周二手房簽單量迅速回落至597套，環(huán)比下降80.9%。

房貸政策最有可能出臺

而之后的市場走勢將因為政策是否出臺帶來波動。

房中協(xié)分析認為，深圳是否會在短期內(nèi)出臺更為嚴厲的調(diào)控政策，實際上還得取決于未來短期內(nèi)樓市的整體走向是否會超出目前較為平穩(wěn)的市場運行態(tài)勢。其預測，如近期樓市上漲的速度與幅度超出了政府的預期范圍，不排除在今年4月下旬至5月下旬期間，我市會出臺更為嚴厲的房貸政策。

如今，房貸在銀行金融機構(gòu)各項貸款中的比重依然處于高位;房地產(chǎn)貸款的信用風險隱患未除。房中協(xié)徐楓認為，深圳最可能出臺的政策是房貸政策。其中貸款年限、貸款利率、交易流程加稅等任何一項有緊縮，對于流通性都是沉重的打擊。

若政策出臺，樓市成交將會于5月進一步下挫，6月低位企穩(wěn);如政策不出臺：則成交量有望在4月下旬回升，后逐漸上升。

現(xiàn)今未出政策的原因也很明顯，首先深圳是廣東省最早出樓市調(diào)控政策的城市，且最為嚴厲，近期出政策的城市都有留下活口，而深圳已沒有迫切的需求必須馬上出政策。再者如今樓市成交已處于量價齊跌的狀態(tài)。還有一個不可忽略的因素是，目前深圳政府班子處于換屆階段。

“但投資渠道不建立起來，房地產(chǎn)調(diào)控就是浮云?！毙鞐魅缡钦f。

深圳商品住宅的資產(chǎn)泡沫會怎么戳破?

在房中協(xié)的分析中顯示，深圳商品住宅存在資產(chǎn)泡沫原因是：低息+易融資+M2發(fā)行過量+收入增長+投資意識強。而對資產(chǎn)泡沫的測量手段主要有兩種，一是房價收入比，二是年金(A)到現(xiàn)值(PV)的折現(xiàn)。

而要戳破資產(chǎn)泡沫，主要得從需求側(cè)去流動性，其次未來在持有環(huán)節(jié)方面加稅。因此，房中協(xié)給出的政策建議是可以通過加稅，限貸。

以香港為例，對于購買第一套住宅居民來說，只需要交付基本印花稅。如果居民在買入第二套住宅的半年內(nèi)賣出首套住宅，可獲退回在基本印花稅以外增加的稅收，而二套住宅的稅率可根據(jù)房屋總價上浮。

深圳市的住房供給結(jié)構(gòu)為(從大到小)市場各類租賃住房、公共租賃/人才住房(保障性住房)、各類小產(chǎn)權(quán)房(目前為法外市場體系)、安居型商品房(保障性住房)、剛需型商品房、豪宅。事實上，住房供需是無法直接通過無限制地擴大商品住房的供應來達到總供需平衡。

房中協(xié)認為，在實際中供給端應遵循“分離均衡”的原則，根據(jù)住房需求者的實際支付能力進行細分分層劃分，再根據(jù)此劃分后的需求，分別對不同層次的住房需求予以分類供給，最終通過每一個層次的供需平衡間接實現(xiàn)總供需的平衡。