樓市調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)銷售有所下滑，進(jìn)而可能帶動房地產(chǎn)投資增速下降。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點，并創(chuàng)下最近24個月以來的新高。

但這有可能是近一階段的最高點。3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼并擴(kuò)圍，覆蓋了主要的熱點城市和區(qū)域，造成成交量的明顯下滑。到目前為止，政策并沒有停步的跡象。分析人士認(rèn)為，這將可能傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，并造成投資增速從高點逐步下滑。

作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)頹勢，意味著房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用將逐步減弱。

一季度房地產(chǎn)投資增速有可能下滑

“銷售是行業(yè)之本?！边@是房地產(chǎn)業(yè)的一則箴言。當(dāng)銷售額不斷提高時，通常意味著市場前景向好，房地產(chǎn)企業(yè)更有動力去加大投資。于是，相關(guān)的投資、開工、融資、拿地等數(shù)據(jù)都會相應(yīng)提高。反之亦然。

但相比銷售，其他數(shù)據(jù)的變化往往具有一定的滯后性。第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤表示，投資數(shù)據(jù)的變化通常會滯后3到6個月。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，本輪市場銷售高點出現(xiàn)在去年4月，2016年1-4月，全國房地產(chǎn)銷售額增速達(dá)到55.9%。隨后該數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，并一度降至低于40%的水平，但到1-9月又恢復(fù)到41.3%。此后，房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)實質(zhì)性下調(diào)，到今年1-2月已降至26.0%。

但供應(yīng)端的數(shù)據(jù)仍在提高。如全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已從去年前9月的5.8%，升至今年前2月的8.9%;房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積增速，從-6.1%增至6.2%。

有分析認(rèn)為，這種不同步的表現(xiàn)，正是銷售數(shù)據(jù)傳導(dǎo)的滯后性所致。若銷售額持續(xù)下滑，投資數(shù)據(jù)也將很快出現(xiàn)下降。

截至記者發(fā)稿時，官方尚未公布3月的樓市成交數(shù)據(jù)，但民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計并不樂觀。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，2017年一季度，50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米左右，同比下降約15%。其中，一線城市的降幅約四成;二線熱點調(diào)控城市成交量顯著下降;核心城市輻射圈的三線城市也普遍回落。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于去年9月末10月初，20多個熱點城市密集出臺調(diào)控措施。此后，調(diào)控政策不斷加碼并擴(kuò)圍。到今年3月，以北京的“317新政”為代表，樓市調(diào)控政策進(jìn)一步強(qiáng)化，并擴(kuò)展至部分三四線城市，很多城市的調(diào)控力度堪稱“史上最嚴(yán)”。

根據(jù)中信建投的統(tǒng)計，自2016年至2017年4月初，全國共有37個城市出臺調(diào)控政策。其中，11個城市出臺一輪政策，12個城市出臺兩輪政策，14個城市出臺三輪以上的政策。從調(diào)控手段來看，共有31個城市上調(diào)首套房首付比例，36個城市上調(diào)二套房首付比例，13個城市實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，33個城市采取限購措施。且到目前為止，政策并沒有停步的跡象。

熊志坤向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，調(diào)控政策擴(kuò)圍的時間集中在3月中下旬。在前兩月的基礎(chǔ)上，一季度的房地產(chǎn)投資雖有可能下滑，仍會維持在相對高點。但此后幾個月，房地產(chǎn)投資增速并不樂觀。

房地產(chǎn)開發(fā)投資占比下降

樓市調(diào)控政策的影響，不僅僅體現(xiàn)在銷售端。

從去年年中開始，發(fā)改委、上交所、深交所、央行、基金業(yè)協(xié)會分別發(fā)文或表態(tài)，對房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。這些政策對房企的融資帶來極大影響。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金22880億元，同比增長7.0%，增速比去年全年大幅回落8.2個百分點。

有分析認(rèn)為，融資渠道的收窄，對中小房企的影響極大。大型房企雖有足夠的銷售回款作為支撐，但隨著銷售的下滑，資金來源也會受到影響。這也會連帶影響到今年的房地產(chǎn)投資。

但調(diào)控帶來的并非都是壞消息。按照監(jiān)管層的要求，部分庫存不足的城市近期加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，土地市場出現(xiàn)供需兩旺局面。這將可能延緩?fù)顿Y下滑的態(tài)勢。

另一個變數(shù)在于三四線城市。根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告，盡管熱點城市周邊的三四線城市受到調(diào)控波及，但在溢出效應(yīng)的作用下，政策不甚嚴(yán)厲、具有相對優(yōu)勢的三四線城市的前景仍被看好。如汕頭一季度的商品住宅成交面積同比大增170.4%。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)收緊形勢下，預(yù)計未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨平穩(wěn)，而三四線城市市場有望延續(xù)良好勢頭。

但國海證券此前發(fā)布的一份報告指出，三四線城市銷售回暖對于投資的帶動效應(yīng)偏弱，并不能改變房地產(chǎn)投資增速的下滑趨勢。但“隨著部分城市庫存見到低位以及土地溢價率的適度回調(diào)，房企補(bǔ)庫存需求將帶動投資端平穩(wěn)上行”，該機(jī)構(gòu)仍然上調(diào)了全年房地產(chǎn)投資增速預(yù)測，由此前的1.7%調(diào)至5%，低于去年全年的6.9%。

按照多數(shù)機(jī)構(gòu)的觀點，唯一的不確定性來自于加息預(yù)期。若未來利率上行，三四線市場的表現(xiàn)可能會受到影響，全年房地產(chǎn)投資增速可能繼續(xù)走低。

無論如何，房地產(chǎn)投資增速的下滑，將進(jìn)一步弱化房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重，已經(jīng)從2011年的20.4%，一路下滑到2016年的17.2%，5年間下降了3.2個百分點。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，隨著今年樓市進(jìn)入下行周期，房地產(chǎn)上述比例還將進(jìn)一步下調(diào)。