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鏈家研究院楊現領:目前房地產基礎性研究還遠遠不夠

2017年4月14日     來源:人民網      編輯:zengyao      繁體
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“我一直認為中國過去20年的房地產市場是沒有專業(yè)研究的?!辨溂已芯吭涸洪L楊現領在鏈家研究院成都分院成立研討會上表示,目前房地產基礎性研究還遠遠不夠,必須要有人將基礎數據進行挖掘與清晰化,而鏈家研究院扮演的,正是讓正確信息更好流通的地產服務平臺角色。

“我一直認為中國過去20年的房地產市場是沒有專業(yè)研究的?!辨溂已芯吭涸洪L楊現領在鏈家研究院成都分院成立研討會上表示,目前房地產基礎性研究還遠遠不夠,必須要有人將基礎數據進行挖掘與清晰化,而鏈家研究院扮演的,正是讓正確信息更好流通的地產服務平臺角色。

鏈家研究院院長楊現領在成都分院成立研討會上發(fā)言。

鏈家的數據包含全國30多個城市的新房、二手房與租賃信息,此外鏈家擁有管理著超過3千億元的資管數據。其中,源源不斷豐富的新增房源、新增客源、房源存量信息、房源調價信息則構成了動態(tài)數據,既有的帶看信息、房屋成交情況、貸款與稅費情況,屬于靜態(tài)部分。

鏈家研究院成立兩年,基于鏈家集團龐大的數據庫做了多方面的研究。

針對消費者的買房賣房動態(tài)軌跡,鏈家研究院做了總結歸納,在過去,人的一生只買一套房子,而現在,剛需、改善到養(yǎng)老需求的三次購房過程基本上已是常態(tài)。據成都鏈家研究院院長張鍵透露,基于這樣的消費者行為軌跡動向,鏈家研究院可以為營銷提供數據支持。

鏈家研究院對市場的分析可以概括為交易結構、熱點分布、交易人群、市場缺口四個要素。政府調控房地產市場需要數據參考,鏈家研究院對大數據進行分析之后,將提供關于供需平衡、行業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、平抑波動等方面的決策建議。

最后一點是針對消費者本身提供的決策分析,消費者交易決策涉及的因素有哪些,應該選擇什么樣的資產配置方案,都有數據可循。

在分析市場時,鏈家研究院會用到幾個關鍵性的指標。一個是代表市場供需關系的客房比。以成都為例,2014年,鏈家集團成都市場的客房比是2:1,意味著每新增一套房源,就會有兩個新增客戶去競爭這套房子,到了2016年,客房比變成了4.7:1。

第二個指標是成交周期,成都二手房市場的業(yè)主與客戶成交周期,2016年初分別為90天與30天,2016年底,這一數據變?yōu)榱?0天與20天。二手房市場逐漸活躍,市場交易節(jié)奏不斷加快。

另外還有兩個判斷市場需求的指標,一是帶看量,二是業(yè)主漲價占比。張鍵介紹說,帶看量與市場的成交量往往成正相關,業(yè)主漲價占比與市場交易價格同樣也成正比。

除此之外,鏈家研究院還可以將研究具化到不同購房人配置房產的特點、購房目的分析等,甚至是區(qū)域土豪的分析。

只是在楊現領看來,這些分析都還遠遠不夠。目前以房價收入比判斷市場購買力,憑借成交均價判斷價格趨勢,都是單薄片面的。

“就比如判斷市場供需情況,是不是應該單獨提煉出一個‘可簽房源’,將供應中的非可成交部分去掉,再來考量?!?/p>

楊現領認為,依然需要持續(xù)不斷地加大觀察樣本量,將數據中業(yè)務考核的影響因素去掉?!斑€原與同步市場情況已經很難了,從中提取標準,梳理框架,做出專業(yè)客觀的分析,還遠遠不夠?!?/p>

楊現領強調,鏈家研究院的信條是“堅持做正確的事情,讓正確的事情加速發(fā)生”。 “我們相信數據和研究本身會產生價值?!彼f,“鏈家給研究院設定的目標是在未來的三到五年內做好基礎研究,這樣才有后面的事情?!?/p>

成都鏈家研究院的設立,正是要加大西南地區(qū)的數據采集與分析。當天,鏈家研究院成都分院院長張鍵發(fā)布了《六大城市住房消費大數據報告》,成都、重慶、武漢、長沙、合肥、南京被概括為內陸六城。報告顯示,六大城市GDP增速超越一線城市與全國平均增速,人口凈流入數據客觀,資源吸附能力可觀。

城市的發(fā)展、房地產市場的進程,自有其內在邏輯,他們的產生、發(fā)展、成熟、衰落有一個大致可以遵循的基本規(guī)律。

“只有將基礎研究做好了,才能談規(guī)律是什么,目前基礎數據還有很大的空間。”楊現領總結道。


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