全香港2016年的家庭月收入中位數(shù)為2.5萬港元，新盤均價(jià)卻紛紛在每平方米20萬港元以上。對(duì)于房價(jià)長期居于全球前列的香港，這樣的嚴(yán)峻反差已經(jīng)持續(xù)多年，香港人是如何忍受高房價(jià)，至今還沒有陷入恐慌的呢?

今年以來，北京等不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“高燒”狀態(tài)，各地樓市調(diào)控不斷升級(jí)。說起跟內(nèi)地一起“燒”得厲害的，當(dāng)然不能漏掉香港樓市。

雖然與香港利率攸關(guān)的美國在三個(gè)月內(nèi)兩度加息，但樓市不但沒有受到?jīng)_擊，反而繼續(xù)刷新高度。財(cái)政司長陳茂波近期在自己的博客上撰文，感嘆今年一月香港樓價(jià)已經(jīng)比97年高峰超過80%，而且還有繼續(xù)上升跡象，暗示要考慮推出更多調(diào)控措施。

新鴻基地產(chǎn)本月中旬開售的新盤“匯璽”位于全港收入最低，家庭平均月收入僅2萬港元的深水埗區(qū)，新盤均價(jià)卻高達(dá)每平方米23-28萬港元，依然被市場(chǎng)視為“平價(jià)”而哄搶，僅僅兩百余套單位收到約1.2萬認(rèn)購，中簽幾率接近1/50。

多年來持續(xù)位于全球高房價(jià)排行榜前兩位，令房子在港人觀念中一直占據(jù)著極夸張的重要地位。2月底開始在無線電視TVB播放的一套真人秀節(jié)目《有樓萬事足》，描述不同背景、心態(tài)的“港男港女”如何想方設(shè)法、扭盡六壬買房，收視持續(xù)大熱，其中一位少女談起擇偶要求是“有樓就有高潮”的金句，更成為城中熱話。

根據(jù)香港政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全香港2016年的家庭月收入中位數(shù)為2.5萬港元。以上文“平價(jià)新盤”匯璽來計(jì)算，就算不吃不喝也僅夠買約0.1平方米，如果想購買50平方米需要不吃不喝42年。這么多年來，香港人是為何能夠忍受這樣的超高房價(jià)，至今還沒有陷入恐慌呢?

答案其實(shí)并不復(fù)雜：香港的房價(jià)漲跌，與60%的香港人可謂完全無關(guān)。目前香港約45%的市民，數(shù)代人都居住在資助公共房屋中，每月僅需繳納幾百至最高四千余港元的租金，就可以一輩子安居樂業(yè)。另外還有多于15%的居民已經(jīng)買下了他們的資助性房屋。購買政府資助性房屋“居者有其屋”的月收入最高限制為5.2萬港元，買這類房子的價(jià)格低于市價(jià)三成左右，但缺點(diǎn)是不能隨意轉(zhuǎn)賣。

與外界的理解不同的是，居于“公屋”的并非都是赤貧階層，甚至不一定是低收入家庭。筆者身邊經(jīng)常有不少畢業(yè)不久的大學(xué)生，或是新婚夫妻，為了滿足申請(qǐng)公屋的收入門檻而主動(dòng)“失業(yè)”，等到分配公屋后再找工作的例子。一旦獲得分配房屋，即便收入上升也不會(huì)被輕易要求搬出，只要收入不超過公屋收入限額的5倍(以兩大兩小四人家庭為例，上限是13.3萬港元)。

因此，在香港真正有購買私營住宅需求，會(huì)關(guān)心房價(jià)漲跌的，至少是月收入4-5萬港元或以上的少部分居民。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)處截至2016年四季度資料，目前這類家庭全港只有約70萬戶(包括已經(jīng)購買住宅的)，而全港已經(jīng)購買住宅的家庭則多達(dá)122萬個(gè)。

香港真正有購房需求的人數(shù)是多少?根據(jù)多年來不同研究機(jī)構(gòu)的分析，過去10年以來，香港每年的私營房屋需求約為1.8到2萬套之間，也就是每年有買房需求的家庭大約2萬戶，占全港人口比例不到1%。因此，再高的房價(jià)，也并不足以激起全港普遍性的焦慮情緒。

另一方面，香港人買房的難度，其實(shí)比外界的估計(jì)要小，也不如北上深等城市。

香港730萬人口以本地人為主，最大的移民來源——“單程證”移民大多會(huì)計(jì)入公屋分配的規(guī)劃，買房需求以本地年輕人，尤其是新婚夫婦為絕對(duì)主力，即便在沒有高稅率限制的2012年以前，內(nèi)地來港人士購買住宅比例也從未達(dá)到10%。香港區(qū)域狹小，交通便利，年輕人婚前大多與父母同住，存出“首付”相對(duì)較容易。

熱播的《有樓萬事足》中的一位90后女孩Macy，工作三年即買房，人稱“105%姐”，原因是她是每月都將月薪105%都儲(chǔ)蓄起來作為首付。如何每月儲(chǔ)蓄薪水的105%呢?答案是她在家“啃老”三年，吃住靠父母，外出則靠男友，看電影下館子購物都刷男友的信用卡。月薪一分錢不動(dòng)用，加上理財(cái)、兼職等收入，每月輕松再儲(chǔ)蓄5%。

當(dāng)然，如果作為男性，或是不愿“啃老”的女漢子，存出首付的難度有所提高。但從筆者生活中的年輕友人，以及外出講課中認(rèn)識(shí)的大學(xué)畢業(yè)工作不久，或修讀研究生的年輕人來看，存下月收入的40-50%還是可行而且常見的情況。

美聯(lián)物業(yè)在今年初的電話訪問顯示，約38%的首次置業(yè)年輕人需要父母或者其他家人資助首付，這一比例雖然已經(jīng)是歷年來最高，但依然低于內(nèi)地多數(shù)城市。而存夠了“首付”之后，香港按揭貸款的月供壓力也并不高。

與北京房貸基準(zhǔn)利率4.9%相比，目前香港目前房貸利率各銀行長期穩(wěn)定在低于2.15%的水平，這意味著600萬港元的新房交掉三成首付后，依照最常用的30年期按揭，每月供款在15000-16000港元左右。由于需要購買住宅的家庭月收入至少在4-5萬港元以上，因此月供的負(fù)擔(dān)并不算大。

不久前深圳一位“34歲老員工”遭到清退而被迫要賣房的帖子在朋友圈熱傳。此人不得不賣房的關(guān)鍵之一是兩套房貸款月供超過3萬元人民幣，而工資月收入只有2萬多，這種情況在香港也是絕不可能發(fā)生的。根據(jù)香港金管局的規(guī)定，在壓力測(cè)試下，月供不能超過家庭入息的一半，大部分銀行的壓力測(cè)試是現(xiàn)行利率上加上3個(gè)百分點(diǎn)，即5.15%。依照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，目前月供大多都低于家庭月收入的40%。

當(dāng)然，對(duì)于無法回家“啃老”的內(nèi)地“港漂”學(xué)生留港群體，看起來似乎買房的壓力比本地人要大。不過“港漂”以獨(dú)生子女為主，不少都有可觀的家庭財(cái)政基礎(chǔ)，加上學(xué)歷又高過多數(shù)本地年輕人，收入上升的速度也更快，事實(shí)上的置業(yè)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港大多數(shù)同齡人，甚至是香港高價(jià)“豪宅”的主力買家。

港人普遍將買房叫做“上車”。高房價(jià)雖然令人抱怨，但抱怨原因在于讓人錯(cuò)過“開車”，也就是資產(chǎn)高速增值的機(jī)會(huì)。這一說法中其實(shí)隱藏著一個(gè)觀念：買房的群體主要目的是投資，而非自住。

事實(shí)上，香港嚴(yán)峻住房問題根本不在私營住宅，或是有能力買房的群體，而在于公共房屋的供應(yīng)不足。由前任特首董建華籌建的團(tuán)結(jié)香港基金曾分析過，私營房屋供應(yīng)目標(biāo)只要維持計(jì)劃中的每年18000個(gè)單位，便可滿足需求直到2026年。相比之下，公屋和居屋的供應(yīng)要達(dá)標(biāo)，則要在連續(xù)五年每年分別增加19%(每年由建設(shè)20000套住宅，變成23800套)和51%(由每年建設(shè)8000套，變成12000套)，可見建設(shè)滯后之嚴(yán)重。

公共資助性房屋過去數(shù)年批地和興建過程太長，計(jì)劃失當(dāng)，令等待“上樓”的人數(shù)過大，導(dǎo)致不少要被迫居于“劏房”、“籠屋”甚至淪落街頭。就在金碧輝煌的“匯璽”樓下十分鐘步程的通州街天橋底，露宿者近百，老弱、傷殘、婦孺自行以木板、欄桿隔出方寸立足之地，幾無隱私、清潔、安全可言。四個(gè)月前深夜的一場(chǎng)火警，險(xiǎn)些令多人命喪火海。即便如此，今天露宿的群體依然越來越大。

香港樓市最大的困境，在樓市之外。至于對(duì)此依然陌生的北上廣深，這也或許將是未來的難題。