香港上市房地產(chǎn)商當(dāng)代置業(yè)(股份代碼：01107.HK)刊發(fā)了2016財(cái)年報(bào)告，公司去年合同銷售額增長(zhǎng)了47%，接近166億元，凈利潤(rùn)也從上一年的6億元增長(zhǎng)至7億元。

人民網(wǎng)記者注意到，當(dāng)代置業(yè)利潤(rùn)表上凈利潤(rùn)增加，并非盈利能力增強(qiáng)或控制成本，當(dāng)期凈利潤(rùn)增加的一個(gè)主要因素是稅項(xiàng)開(kāi)支減少。

2016年當(dāng)代置業(yè)確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入為84.6億元，相比上年增長(zhǎng)了1/3，但營(yíng)業(yè)成本同比增長(zhǎng)了55%，由此導(dǎo)致公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下滑了16%，只有16.5億元，相應(yīng)公司毛利率也從2015年的31%減至19%。

疊加管理成本、融資成本及銷售成本以后，當(dāng)代置業(yè)2016年的稅前利潤(rùn)從上一年度的13.4億元減少到當(dāng)期10.8億元，這其中還包含了由投資物業(yè)公允值調(diào)整而來(lái)的2億元稅前收入。

毛利率下降導(dǎo)致稅前利潤(rùn)減少，當(dāng)然，同時(shí)會(huì)帶來(lái)稅項(xiàng)開(kāi)支的減少。當(dāng)代置業(yè)2016年確認(rèn)的稅項(xiàng)開(kāi)支為3.7億元，上一年為7.4億元，減少了一半。其中繳納的企業(yè)所得稅及土地增值稅均有所減少。

對(duì)于稅項(xiàng)開(kāi)支減少，當(dāng)代置業(yè)方面解釋，由于交房結(jié)構(gòu)調(diào)整及毛利率下降導(dǎo)致土地增值稅顯著下降。

由于結(jié)算時(shí)間差，2016年當(dāng)代置業(yè)確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入與合同銷售收入并不對(duì)應(yīng)，這家房地產(chǎn)公司物業(yè)開(kāi)發(fā)銷售區(qū)域2016年下沉到了二、三線城市，去年當(dāng)代置業(yè)按地區(qū)劃分的合同銷售分散分散在安徽、上海、湖北、江蘇、湖南等區(qū)域，北京所占合同銷售占比則只有8%。

而公司按地區(qū)劃分的營(yíng)業(yè)收入占比里，北京所占比重達(dá)到了20%，當(dāng)期確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入通常會(huì)反映之前一、兩年公司物業(yè)銷售狀況，直到2016結(jié)算確認(rèn)收入。

比如北京當(dāng)代·旭輝墅項(xiàng)目2015年初即已開(kāi)盤銷售，但直到今年才確認(rèn)16.3億元銷售收入。當(dāng)期該項(xiàng)目合約銷售額只有3.4億元，上一年則為16.8億元，與其當(dāng)期確認(rèn)的銷售收入契合。

當(dāng)代置業(yè)2016年北京地區(qū)合同銷售占比只有8%，這意味著公司在北京市場(chǎng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)銷售減弱。上一年，當(dāng)代置業(yè)北京項(xiàng)目總計(jì)合約銷售額接近31億元，當(dāng)期則只有13億元。

當(dāng)代置業(yè)去年在北京補(bǔ)充了2宗土地，預(yù)計(jì)總建筑面積29萬(wàn)平方米，不過(guò)公司在江蘇、湖南、山西獲取了更多的土地。

現(xiàn)在當(dāng)代置業(yè)540萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備里，其中北京未售建筑面積51萬(wàn)平方米，上海27萬(wàn)平方米，佛山19萬(wàn)平方米，惠州21萬(wàn)平方米，蘇州39萬(wàn)平方米，太原50萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙77萬(wàn)平方米，武漢40萬(wàn)平方米，合肥83萬(wàn)平方米，湖北仙桃超過(guò)60萬(wàn)平方米，還有遼寧東戴河近35萬(wàn)平方米。

一位券商分析師告訴人民網(wǎng)記者，加權(quán)平均銷售價(jià)格以后，上海及北京等一線城市物業(yè)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)公司銷售額的拉動(dòng)仍然舉足輕重。

2016年當(dāng)代置業(yè)在上海的合同銷售占比為17%，合同銷售額為28億元，銷售建筑面積7.36萬(wàn)平方米。同期合同銷售占比最高的地區(qū)是安徽，約為18.6%，合同銷售額接近31億元，銷售建筑面積接近29萬(wàn)平方米。

“地產(chǎn)商在一線城市物業(yè)開(kāi)發(fā)的萎縮，其他二、三線城市開(kāi)發(fā)比重增加，會(huì)帶來(lái)兩個(gè)方面的影響。一是毛利率水平下滑，二是物業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售、管理成本的增加?！边@位券商分析師說(shuō)。

他的分析也解釋了當(dāng)代置業(yè)2016年銷售成本、銷售開(kāi)支大幅增加，增幅高于合同銷售額與營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)比例，由此引致盈利水平的下滑。但預(yù)計(jì)當(dāng)代置業(yè)接下來(lái)兩年在北京和上海的合同銷售占比會(huì)上升。

“目前這類規(guī)模欠缺的公司，波動(dòng)很大。尤其項(xiàng)目數(shù)量有限，每年公司銷售結(jié)構(gòu)都會(huì)由于一、兩個(gè)項(xiàng)目增減后發(fā)生巨大變化，這給管理層的投資選擇帶來(lái)挑戰(zhàn)，難以分散風(fēng)險(xiǎn)。”上述券商分析師說(shuō)，另外對(duì)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與流動(dòng)性管理也帶來(lái)挑戰(zhàn)。

當(dāng)代置業(yè)仍在規(guī)模發(fā)展階段，這導(dǎo)致公司目前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)并不穩(wěn)定，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均有大幅度變動(dòng)。

當(dāng)代置業(yè)2016年資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，公司發(fā)展中待售物業(yè)由上一年不到37億元激增至103億元，這個(gè)項(xiàng)目主要反映在建中的開(kāi)發(fā)物業(yè)，也就意味著新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加;持作銷售的物業(yè)也從13億元增長(zhǎng)至23億元，意味著竣工物業(yè)項(xiàng)目增加。

短期應(yīng)收及預(yù)付款從上年的8.4億元增至27.8億元，主要由于購(gòu)地預(yù)付金與預(yù)付土地增值稅等增加;應(yīng)付及預(yù)收款從上年38.6億元增至92.6億元，主要由于物業(yè)銷售預(yù)收款及應(yīng)付款項(xiàng)增加。

當(dāng)代置業(yè)截至2016年底在手現(xiàn)金資源67.6億元(含受限制現(xiàn)金)，相比年初35.8億元現(xiàn)金資源增加了增加了近9成。現(xiàn)金資源有所增加，一部分原因是公司大量應(yīng)付未付款擠占，當(dāng)代置業(yè)當(dāng)期應(yīng)付款、應(yīng)付非控制權(quán)益款項(xiàng)等短期應(yīng)付款項(xiàng)，已經(jīng)從上一年的16億元增至期末的43.5億元，這些應(yīng)付款都要求短期內(nèi)支付。

仍在尋求規(guī)模的當(dāng)代置業(yè)，2016年耗費(fèi)了153億元用于土地購(gòu)置，期末建筑面積540萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備里，其中208萬(wàn)平方米都是在當(dāng)期獲取。

當(dāng)代置業(yè)方面強(qiáng)調(diào)，公司每一年獲取土地的總貨值均要求超過(guò)當(dāng)年的銷售額，為下一年穩(wěn)定的增長(zhǎng)率做準(zhǔn)備，2016年當(dāng)代置業(yè)獲取的15宗土地總貨值超過(guò)了當(dāng)期整體銷售額3倍以上。

當(dāng)代置業(yè)也因此擴(kuò)大了公司負(fù)債規(guī)模。2016年底，公司有息負(fù)債規(guī)模超過(guò)了100億元，上一年期末有息負(fù)債為53億元，幾乎翻倍增長(zhǎng)，其中約有1/4會(huì)要求在一年內(nèi)償付。

這帶來(lái)了利息支出的增加。當(dāng)期當(dāng)代置業(yè)的融資成本為1.8億元，相比上年2億元為降。但當(dāng)期公司實(shí)際支付的利息接近9億元，其中銀行及其他借款利息3.2億元，優(yōu)先票據(jù)及債券利息開(kāi)支5.8億元，這比上年合計(jì)5.4億元利息開(kāi)支增加不少，不過(guò)由于新開(kāi)工項(xiàng)目增加致利息資本化以后，融資成本反而降低。

當(dāng)代置業(yè)上百億元有息債務(wù)里，其中以外幣計(jì)值借款合計(jì)44億元，但公司暫時(shí)仍未安排任何外幣對(duì)沖策略管理外匯風(fēng)險(xiǎn)。公司當(dāng)期實(shí)際已經(jīng)產(chǎn)生了1.7億元匯兌凈虧損，上年同期則只有1億元。不過(guò)反映在利潤(rùn)表中的其他收入項(xiàng)下，當(dāng)代置業(yè)重新計(jì)量原持有被收購(gòu)方的權(quán)益的公允價(jià)值后錄得逾2億元收益，抵消了該項(xiàng)中的匯兌損失。