五環(huán)外，2000年入住，兩居室……這樣的房子，為何是非普通住宅?317北京樓市新政的發(fā)布讓“普通住宅”這一詞匯成為不少購房人熱議的話題。據(jù)了解，目前北京樓市執(zhí)行的普通住宅標準，是2014年9月30日調(diào)整的，調(diào)整標準則是依照的2013年全市住房平均單價2.2萬元/平方米、260萬元/套。近三年未調(diào)整過的普通住宅標準，與北京樓市目前的市場行情，顯然已經(jīng)不太匹配。新房市場上，除部分遠郊區(qū)縣項目，普通住宅已難覓蹤影。二手房市場上，雖然實際價格已難達到普通住宅標準，但為降低稅費，買賣雙方只能配合壓低網(wǎng)簽價，但首付款卻減少的有限。業(yè)內(nèi)人士呼吁，普通住宅的標準，應建立動態(tài)調(diào)節(jié)機制，跟上市場的行情，避免很多剛需、剛改購房人“被豪宅”，讓政策更符合實際，讓稅收優(yōu)惠政策可以惠及更多普通家庭。

明明是老破小 怎么就成了“豪宅”?

徐先生買房過程中遭遇了一件“擰巴”事，他要買的房子到底普通不普通?

他看中的是位于朝陽區(qū)東五環(huán)外一個1999年入住的樓盤，由于是換房，他選擇了該小區(qū)的一處96平方米的三居，業(yè)主報價500萬元。

看過了房，中介就為徐先生算了一筆賬，該房源是業(yè)主名下滿五唯一的房，稅費最低的方式就是把網(wǎng)簽價格做到374萬元，這樣徐先生只需要支付8.5萬元的契稅，不用承受業(yè)主的個人所得稅和差額增值稅。但是如果按這個價格網(wǎng)簽的話，徐先生向銀行貸款也得按這個額度計算。

317新政前，按照認房不認貸的政策，徐先生的情況屬于購買首套房，首付不能低于35%，也就是不低于107萬元，317新政后，像徐先生這樣曾經(jīng)貸款買過房的人被認定是購買二套房，首付不能低于60%，即224萬元。疊加上另一部分首付款，徐先生就要準備350萬元。

這是徐先生和賣家配合做低網(wǎng)簽后的結(jié)果，中介告訴徐先生，如果他不想把網(wǎng)簽價格做低，想按照銀行評估價多貸點款，對于他買的這個價位的房子，怎么算都是不合算的。銀行的評估價會比市場價低一些，一般是實際成交價的80%-90%。以銀行能評估的最高價450萬元計算，按照原來的政策，徐先生的首付款不能低于180萬元，而依照最新的政策，徐先生則必須準備至少360萬元的首付，再加上沒有計算到貸款金額里的房款，首付款就已經(jīng)達到410萬元。而且，如果網(wǎng)簽價格超出了普通住宅標準，這套房子還面臨著差額5.6%的增值稅，由于房主購房原值很低，這筆費用也不是小數(shù)。

照此說法，如果不按照中介的建議把房子“做”成普通住宅，徐先生的首付、交易稅費成本都要有大幅增加。但讓徐先生不明白的是，明明是一處“老破小”，怎么就成了豪宅?

除了像徐先生這樣換房的購房人遭遇“被豪宅”外，一些首次置業(yè)的剛需購房人也同樣有此困擾。新房市場不必說，幾乎都已在普通住宅標準之外，而一些入住已經(jīng)十余年的小區(qū)，即使是小兩居，也難以達到普通住宅的標準。購房人為了省稅，就得付出遠超于35%的首付，購房負擔大大提升。

現(xiàn)行標準近三年未調(diào)整 購房人為避稅只能放棄貸款額度

普通住宅標準究竟是如何確立的呢?《廣廈時代》了解到，目前北京執(zhí)行的普通住宅標準是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實施的。2014年9月30日，北京市住建委、北京市財政局、北京市地稅局聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格，全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。

依據(jù)此通知，北京普通住宅標準，除建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下兩條硬性標準外，價格紅線設(shè)置在了五環(huán)內(nèi)為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元;五環(huán)到六環(huán)為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元;六環(huán)外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。

至此之后，普通住宅標準再未調(diào)整過。2014年，該標準剛調(diào)整時，有數(shù)據(jù)稱，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重擴大到90%以上。而三年后的今天，能夠享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重已經(jīng)嚴重縮減。

在新房市場，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2016年1月1日到今年3月20日，北京合計簽約商品房住宅65600套，其中非普通住宅為29642套，占比45.2%，而這一數(shù)據(jù)中還包含了限價200萬元以內(nèi)的自住型商品房。

2014年，該標準調(diào)整時，依據(jù)是2013年度住宅平均交易單價2.2萬元。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年北京普通住宅+自住型商品房+別墅成交均價為35268元。這三年間，不僅房價發(fā)生了變化，貨幣投放量也同樣在變化。

嚴格遵照現(xiàn)行的普通住宅標準，北京主要的居住區(qū)基本已難覓普通住宅。某中介公司北苑某門店經(jīng)理小王告訴《廣廈時代》，以他所在門店房源量最大的北苑家園為例，2005年左右的房子，目前兩居的主流價格大都在600多萬元，而該區(qū)域的普通住宅價格標準為374萬元，這也就意味著購房人要想享受普通住宅的稅后優(yōu)惠政策，只能把合同價格定在這一標準，貸款最多也就能貸240萬，也就意味著購房人想在該區(qū)域購買一套兩居，首付就要準備400萬元左右。

如果不這樣做，想提高貸款額度，購房人就要面臨許多稅款的增加，契稅、印花稅、土地增值稅都相對可以接受，但交易差額5.6%的增值稅，對于很多購房人來說是很大的負擔，為了省下這筆稅，只能接受少貸款。

長效機制下政策應相互配合 提升標準有助市場平穩(wěn)發(fā)展

對于普通住宅標準的調(diào)整，購房人也有擔心，如果調(diào)整了是否意味著鼓勵購房?北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，普通住宅標準的適當提升有助于市場的穩(wěn)定。2016年底的中央經(jīng)濟工作會議為今年樓市定下“平穩(wěn)健康發(fā)展”主基調(diào)，提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并就房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)做出了布局。在長效機制的建設(shè)過程中，應考慮各項政策之間的配合，制度的調(diào)整也應以買房是用于生活，而不是用于獲得財產(chǎn)性收入為調(diào)整目標。

普通住宅標準的調(diào)整是一項常規(guī)工作，應考慮到市場的實際情況，照顧大多數(shù)群體的利益，讓更多普通家庭購買自住型住房時，可以享受到政府提供的稅收優(yōu)惠政策。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認為，317調(diào)控新政將貸款標準從認房不認貸調(diào)整到了認房又認貸，這實際上就從房貸層面限制住了首套和二套之間的區(qū)別。在這個基礎(chǔ)之上，如果把普通住宅的標準適當提升，則對剛需和剛改客群有一定保護作用，可以用一個相對低的首付，來實現(xiàn)他的居住需求。從這個角度上講，提升普通住宅標準與317調(diào)控新政保護首次置業(yè)剛需自住需求的目的是一致的。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提醒，普通住宅標準與二手房過戶指導價調(diào)整是同步的，標準提升可能相應帶來二手房稅費的提升，對于購房人也不能算全是利好，需要辯證來看。

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普通住宅與非普通住宅區(qū)別

北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房認定標準如下：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;

2、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實際成交價格確定;

3、實際成交價格原則上應當?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

根據(jù)2014年版普通住房認定標準：五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

在北京，所購住房凡不滿上述任何一條的，即屬于非普通住宅。

￥ 契稅

契稅標準與是否是普通住宅無關(guān)。

買方購買首套房，90平方米以下的，按成交價1%征收，90平方米以上，按成交價1.5%征收。

買方購買二套房一律按成交價3%征收。144平米以上(含144平米)，則都是按成交價3%征收。

￥ 印花稅和土地增值稅

普通住宅，印花稅和土地增值稅免征。

非普通住宅，贈與時需要向雙方各收0.05%的印花稅，還需要按成交價的1%征收土地增值稅。

￥ 增值稅及附加：

根據(jù)2016年3月24日的營改增方案：

個人將購買未滿2年的住宅對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

實際繳稅時還包括城建稅、教育費等，實際執(zhí)行稅率標準為5.6%