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重慶房地產(chǎn)市場行情分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-10-16
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在上海、北京、深圳等一線城市，房價就像脫了韁的野馬，一路飆升。在今年5月，深圳的全市成交均價每平方米14223元，而上海也突破萬元大關(guān)，樓市平均成交價格達到10292元/平方米。而在房價的飛速上漲過程中，今年上半年的漲幅尤為明顯。
到底是什么原因讓這些一線城市的房價高漲？有調(diào)查顯示，外資進軍房地產(chǎn)為推動房價輪番上漲“功不可沒”。資本較為雄厚的境外機構(gòu)，如美國花旗銀行、摩根士丹利，他們專門收購價格昂貴的商務(wù)寫字樓；而一些海外游資同“溫州炒房團”模式類似，通常由3—5人組成一個小團體，在海外吸納一部分資金后進入國內(nèi)炒房。他們大量的購買房子，然后迅速脫手，如此這般外資投入的初始資金其實很快就能套現(xiàn)，而且有可觀的盈利，而隨著這種“自買自賣”的炒作，房價也被不知不覺地攀上天價。
但隨著上海、深圳這些一線城市的房價越炒越高，買方市場大大減少，外資炒房的利潤空間不斷壓縮。在此時，外資會不會進行大規(guī)模轉(zhuǎn)移？重慶房價的升值空間有目共睹，一直都是國內(nèi)炒房團的“搶手貨”，如果外資進行轉(zhuǎn)移，它的下一站會不會選擇重慶？如果外資大規(guī)模進入重慶，重慶應該怎樣來應對這批“不速之客”？我們將邀請重慶的一些業(yè)內(nèi)人士，就外資的投資走向進行一個預測和深入的剖析。
提高房貸首付助長外資炒房“氣焰”
上海、北京這些一線城市的房價頻頻攀高，外資的進入起了十分關(guān)鍵的作用。并且，外資為了獲取更多的利潤，會逐漸地向其他城市轉(zhuǎn)移。
“天價”房讓利潤縮水
現(xiàn)在上海、深圳許多房屋的價格都在一兩萬以上，甚至有些達到了每平方米3萬的價格。而當?shù)厝说墓べY水平卻遠遠不能趕上房價的漲幅。這樣的價格對許多人來說已經(jīng)是“天價”，許多人因為房價太高而放棄或延緩買房的計劃。如果房價繼續(xù)大規(guī)模上漲，炒房者手上的房子就會很難“脫手”。因此，上海、深圳這些一線城市的房屋價格的上漲空間不會很大，外資在這些地方投資房地產(chǎn)的利潤就會縮水。外資為了保證賺取更多的利潤，目光就會逐漸向房價還有很大升值空間的二級城市轉(zhuǎn)移。
如果外資要想在二級城市中尋找新的投資點的話，重慶會是外資比較中意的一個考慮的對象。首先，重慶作為直轄市，又作為新興的“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)”，國家在土地方面會有更多的優(yōu)惠政策，這對重慶的房地產(chǎn)開發(fā)提供更多的便利機會。第二，由于重慶的房價起點本身就低，雖然現(xiàn)在重慶的房價漲得很快，但以重慶的城市地位和影響，現(xiàn)在的房價是遠遠不匹配的。因此，重慶的房價還有很大的升值空間。第三，現(xiàn)階段，大量的區(qū)縣的購房者紛紛到主城購房，區(qū)縣購房群逐漸成為購房大軍的主流�，F(xiàn)在重慶的城市化水平只達到43.9%，這就意味著還有更多區(qū)縣的人會到主城區(qū)買房，還有即將從農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝诘娜艘布毙栀徺I一套住房。因此，重慶存在一個巨大的購房市場。
外資炒房不依賴房貸
不久前，央行發(fā)布了將第二套住房首付比例提至四成、并提高房貸利息的政策，這在客觀上卻為外資投資房地產(chǎn)提供了較廣闊的市場。
提高購買第二套住房的首付，雖然在一定程度上遏制了炒房的行為，但也僅僅是遏制了普通的炒房者。這類炒房者數(shù)量占據(jù)炒房大軍的絕大多數(shù)，他們資金少，炒房的規(guī)模小，多是依靠通過銀行貸款來進行炒房投資，只要銀行的貸款利率有所變化，都會影響到他們對炒房的決策。但在炒房質(zhì)量上，外資炒房團多是境外的機構(gòu)或企業(yè)，炒房規(guī)模大，比如澳洲麥格里集團就一次性收購新茂大廈等等。外資炒房團資金雄厚，根本就不需要通過銀行貸款來進行房地產(chǎn)的投資，因此，即使提高首付對外資來說根本就沒有影響。相反，因為提高首付，國內(nèi)普通的炒房者減少，這就為外資提供了更多的“房源”。外資有了更多可投資的地方。特別是像重慶這樣房源供應相對充足，而大規(guī)模的炒房團缺少的二級城市，更容易讓外資有機可趁。
如果外資要到一個城市投資，便需要專門為外資服務(wù)的中介機構(gòu)。而這些中介機構(gòu)為了吸引外資進入，就會進行“倒房”。在重慶，“倒房”這種行為不僅政府不允許，而且開發(fā)商也不支持，因此很少有這樣的專門炒房中介公司出現(xiàn)。但如果外資進入重慶投資房地產(chǎn)，這樣的中介機構(gòu)也會隨之慢慢出現(xiàn)。
外資入渝炒房：在短期之內(nèi)難成規(guī)模
雖然在這幾個月重慶的房價受到全國的矚目，許多的外地炒房團紛紛進入重慶，試圖也“撈一筆”。但對于外資來說，讓他們在撤出北京、上海這些一線城市，大規(guī)模進入重慶投資房地產(chǎn)，這在近期內(nèi)是不可能的。
首先，外資投資有一個習慣，就是喜歡到自己熟悉了解的城市，而不會輕易去陌生的城市進行投資。雖然重慶是中國人關(guān)注的焦點，但重慶在國外的知名度遠遠不及北京、上海這些一線城市。對外國人來說，他們知道中國有北京、上海、深圳這些城市，但一提到重慶，都感到十分陌生。因此，對于即將進入中國的外資來說，上海、深圳這些一線城市仍然是他們的首選；而對于在國內(nèi)的外資來說，如果他們要轉(zhuǎn)移到重慶，也還需要對重慶進行進一步的了解。
第二，重慶在金融服務(wù)方面和上海、深圳相比還有很大的差距。比如說，在上海就有專門的公司或機構(gòu)吸納國外資金，為外資的投資、轉(zhuǎn)移提供服務(wù)，形成了一個專業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)。并且，國家對外資的進入和撤出都有嚴格的規(guī)定，外資想隨意進入一個城市也不是那么容易的事情。一般來說，如果外資想轉(zhuǎn)移城市，絕大多數(shù)外資都是通過這種專門的機構(gòu)進行中轉(zhuǎn)。而在重慶幾乎沒有看到有類似的公司出現(xiàn)，因此，由于缺少便利的渠道，外資也不會輕易的轉(zhuǎn)移進入重慶。
第三，大量的國外資金進入中國投資房地產(chǎn)，最主要的目的是為了博弈人民幣升值。盡管現(xiàn)在人民幣匯率屢創(chuàng)新高，但和國外投資者所期望的還有很大的差距。上海、深圳的這些房價被炒到所謂的“天價”，房價繼續(xù)大規(guī)模上漲的可能性不是很大，但在這里博弈人民幣升值所獲得的利潤遠遠大于在其他二線城市投資炒房所獲得的利潤。
第四，上海、深圳等城市已經(jīng)沒有或是很少的土地可以開發(fā)，并且供求關(guān)系一直趨于緊張，這就為外資炒房提供了“市場”，房價在這種情況下被“炒”得火熱。而就重慶現(xiàn)在的情況來說，重慶的土地供應量大，而且房屋供應量一直都是供大于求，因此在這種情況下，即使有外資進入，重慶的房價在近期內(nèi)也很難炒到上海、深圳的水平。
對于一些國外的游資來說，他們不用像大的境外機構(gòu)需要專門的公司為他們中轉(zhuǎn)資金，而是通過在國內(nèi)的親戚朋友進行中轉(zhuǎn)，再加上規(guī)模小，如果上海這些一線城市炒房的利潤縮水，這些游資就很有可能向重慶轉(zhuǎn)移，尋求更大的利潤空間。但即使這些國外的游資進入，對重慶整體房價的影響也不會很大，因為重慶的購房能力相對較弱，如果把房價炒得過高，那么外資炒房者要把房子脫手就會成問題。
外資只是在短期內(nèi)不會大規(guī)模進入，隨著重慶不斷發(fā)展，城市的配套設(shè)施不斷完善。外資進入重慶房地產(chǎn)是遲早的事情。
現(xiàn)階段，上海、深圳等地方政府采取一系列相應措施對外資進行規(guī)范，比如實行實名制，對外資的投資跡象進行調(diào)查等等。即使外資有一天大量涌入重慶，相信政府也會采取一定的應對措施。
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