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樓市風險不可小覷
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-20
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- 中研網訊：
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近期，全國各地“地王”頻現，多次出現樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現象，猶如“面粉”貴過“面包”。不少地產專家認為，按照常理，“面粉”長期貴于“面包”是不可持續(xù)的，開發(fā)商以及部分投資者應該注意其中蘊含的風險。
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近期，“地王”紀錄頻頻被刷新。以廣州為例：2007年5月，廣州出讓珠江新城一塊地，折合樓面地價為9568元/平方米。僅一個多月，7月19日廣州市珠江新城B1-3地塊就以11912元/平方米樓面地價成為了寫字樓最高單價“地王”。然而兩個月后，9月11日富力地產以1.8億元競得廣州白云區(qū)某地塊，折合樓面地價18729元/平方米，成為廣州新“地王”。而11日，金沙洲、花都和番禺也再次拍出了各自區(qū)域的新地王。事實上，這些地王的樓面地價已經高于周邊不少商品房的價格。
再看杭州，有報道稱，今年5月30日，杭州一地塊拍出近35億元的價格，折成樓面地價11759元/平方米；6月25日，“地王”就變成了12245元/平方米；兩周后，7月9日杭州商學院地塊拍出價錢近15億元，樓面地價15712元/平方米……一個多月時間，地價從11000多元飆升了15000多元。
可以說，2007年就是房地產行業(yè)的“地王”年。各大開發(fā)商在土地拍賣市場上進行了一輪又一輪的“廝殺”，導致全國各地地價屢創(chuàng)新高，不斷有“地王”浮出水面，而“地王”又對樓價起到極大的支撐作用。有不少樓盤也“借題發(fā)揮”，往往“地王”一出，周邊樓盤價格立即大幅飆升。
為何地王頻頻出現
開發(fā)商作為房地產市場的主體，必須有一個適當的土地儲備量，才能保證未來不間斷的生產、經營。因此，眾開發(fā)商在土地拍賣市場激烈競價，這無可厚非。
因此，各地不斷出現樓面地價達到甚至超過周邊房價，這可能說明一些開發(fā)商對房地產市場長期看好。因為開發(fā)商作為一個企業(yè)大都會以低成本，高利潤為目標，所以開發(fā)商在拿地之前，一般會做深入而專業(yè)的市場調查。開發(fā)商最終仍高價拿地，則說明一些開發(fā)商對該地塊的看好。
合富輝煌房地產市場研究首席分析師黎文江也表示，“地王”可能是好事，說明開發(fā)商對土地價值的認可。但高地價并不一定就能保證高房價，因為一個房地產項目的開發(fā)周期要一兩年，屆時市場如何很難準確預料。
不過，也有不少觀點認為，現在“地王”大都是上市公司之間的競爭產生的。對某些自恃財大氣粗的上市開發(fā)商而言，或許已經不考慮某些房地產項目的正常盈利空間，他們的主要目的是將拍來的土地作為股市融資的資本，因為土地儲備仍是地產股上漲的重要因素。不過，數據顯示，這些上市公司的土地儲備都在數平方公里，按照其開發(fā)進度足以滿足其十年甚至更長時間的開發(fā)。
此外，廣州房地產專家韓世同等一些專家則認為，也不排除有些地產商通過“障眼法”來牟取暴利的。具體手法就是先低價買進大量土地，然后再高調在其低價地周邊拍出“地王”拉高價格。打個比方就是，先以較低價位比如1000元/平方米取得1000畝土地，然后在其周邊拍出10000元/平方米的“地王”，那么原來的1000畝土地就會迅速升值，直接把原來的房地產價格拉上去，從而牟取暴利。
“地王”頻出危害樓市應防范風險
不管是什么原因導致地王不斷產生，但當前，一個不可忽視的現象就是：地價上漲已成為當前房價上漲的一大主因。
華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所所長王幼松教授分析認為，當一個區(qū)域樓面地價達到或超過周邊房價水平時，從開發(fā)商盈利的角度來看，必然會引發(fā)周邊房價的上漲，而房價持續(xù)上漲一段時間后，該區(qū)域的房價又將超過地價，房價地價相互支撐，互動上漲。在這種情況下，樓市很容易產生泡沫。從整個行業(yè)的角度來看，這不利于房地產行業(yè)健康發(fā)展。
此外，值得關注的是，上市公司在瘋狂圈地的背后，還隱約閃現著股市的身影。據調查，這些敢于天價拍地的房企大多都是上市公司，有著雄厚的資金支持，而資金來源又出自股市，一旦下跌不但會對股市造成影響，甚至會對整個經濟造成打擊。
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