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廉租住房市場分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-20
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近一時期廉租住房問題引起社會各界的關注，焦點主要在對廉租住房政策的具體落實上。廉租住房作為低收入家庭住房的“救命稻草”，目前很難發(fā)揮保障、“救命”作用，而“僧多粥少”則是當前廉租房建設的客觀現(xiàn)狀。來自民政部的數(shù)據(jù)顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在2200萬左右。這是一個不可忽視的群體，然而，就住房而言，目前被納入廉租住房保障范圍的只有32.9萬戶。廉租住房建設遲緩,既有資金匱乏的原因，也有部分地方政府重視不夠、推動不力和制度建設缺失的原因。對住宅這種特殊商品，在市場化進程中，政府必須肩負起建立住房保障制度的責任，把解決低收入者住房政策列為國家的基本國策，并以法律形式予以保障，從制度建設上保證廉租住房政策列入政府的工作日程。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機既然已經(jīng)明確解決低收入者的住房問題是政府的責任，就應當將廉租住房納入社會保障，特別是納入到社會救濟范疇，建立以公共財政為主的
廉租房資金來源。因此，在政府支出中，將廉租住房支出科目放在社會保障類，獨立成為一款比較合適。如果這樣，政府應當運用經(jīng)常性預算收入保證廉租住房資金支出。近幾年我國財政收入增長速度非�？�，這為財政加大對廉租住房的投入提供了穩(wěn)定的資金渠道。對于目前采用的提高國有土地出讓收益中用于廉租住房的比例，將
住房公積金增值收益部分進行必要扣除后全部納入廉租住房資金來源等，可以考慮作為過渡手段。還要明確中央政府和地方政府在廉租房資金來源上的職責劃分和分工配合關系，對資金來源確實困難的地方，中央應當運用財政轉移支付制度予以支持。
有錢了，還存在如何使用的問題。目前，全國只有十幾個大中城市出臺了廉租房政策，并多采取了實物配租、租金補貼和租金減免三種方式。這三種方式概括地說就是實物住房供給、貨幣補貼兩種形式，即“補磚頭”和“補人頭”�！把a磚頭”政府要有現(xiàn)成的住房或專門建設廉租住房，而“補人頭”只需要政府將住房補貼以現(xiàn)金形式補給低收入者讓其到市場上租房。從理論分析看，“補人頭”的效果要好于“補磚頭”，但實際運用上還要分析各地的具體情況。對同樣一筆預算資金，政府如果新建廉租住房，解決的戶數(shù)可能就比較少，而如果將這些資金以住房補貼形式發(fā)放解決的戶數(shù)就比較多，但需要每年連續(xù)發(fā)放住房補貼，并且需要有比較完善的住房租賃市場。因此，各地要根據(jù)自身特點，將兩者相結合。如果住房租賃市場發(fā)達，可供低收入者租住的住房比較多，政府就應當以“補磚頭”為主；如果可供低收入者租住的住房比較少，政府就應當以新建廉租住房為主或者建立完善的財政政策鼓勵社會力量，以市場的形式提供租賃住房。
對可供低收入者租住的廉租住房較少的地方，各地政府還可以運用經(jīng)濟手段，鼓勵非政府團體、慈善機構、群眾組織、志愿團體及熱心公益事業(yè)的單位和個人，參與到廉租住房體系中來�？刹扇煞N方式，一是市場化方式，發(fā)放住房補貼后，由低收入者自己到市場尋找合適的住房。應擴大供廉租住房租賃的房源渠道，包括引導一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事小戶型租賃房的開發(fā)建設，直接用于出租，對現(xiàn)有的小戶型空置房進行全面清理后投放一部分到市場搞租賃。
二是政府以股份制形式組建廉租住房中心，采取多種入股形式，吸引社會各方面資金進入中心，中心統(tǒng)一租賃社會上的小戶型住房轉租給低收入者。中心也可以吸引實物住房進入，轉租給低收入者。政府通過稅費減免或優(yōu)惠、財政住房補貼支出、承租者的租金交納等，使以股份形式進入廉租住房中心的資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的與社會平均收益相當?shù)氖找妗?
積極推動經(jīng)濟適用住房和小戶型商品住房租賃市場的建設，使租住廉租住房的低收入者在自己收入提高到一定程度后可以容易租住經(jīng)濟適用住房等，改善自己的住房條件，這樣形成住房消費的合理梯度。二是政府以股份制形式組建廉租住房中心，采取多種入股形式，吸引社會各方面資金進入中心，中心統(tǒng)一租賃社會上的小戶型住房轉租給低收入者。中心也可以吸引實物住房進入，轉租給低收入者。政府通過稅費減免或優(yōu)惠、財政住房補貼支出、承租者的租金交納等，使以股份形式進入廉租住房中心的資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的與社會平均收益相當?shù)氖找妗?
積極推動經(jīng)濟適用住房和小戶型商品住房租賃市場的建設，使租住廉租住房的低收入者在自己收入提高到一定程度后可以容易租住經(jīng)濟適用住房等，改善自己的住房條件，這樣形成住房消費的合理梯度。
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